محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية - بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، يدور حول عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدنى رقم 4 لسنة 1996م والتى لا ُتحدد فيها مدة لانتهائها، ويتصدى للجمُل والألفاظ والمعانى والعبارات الموصوفة بالمائعة أو الغامضة، كأن يُكتب فى هذا العقد العبارات الآتية: "إن مدة الإيجار هى من تاريخ .../.../....... لغاية إلى مالا نهاية"، أو "لغاية طيـلة حيـاة المستأجر"، أو "لغاية طيلة حيـاة المؤجر"، أو "لغاية مدى الحيـاة"، أو "لغاية مشـاهرة دائمة".
ملحوظة: كل هذه العبارات الواردة بالبند الخاص بالمدة فى عقد الإيجار؛ تحكم فيه المحكمة بفسخ العقد، وذلك تأسيسًا على نص المادة "563" من القانون المدنى.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 16264 لسنة 92 قضائية، لصالح المحامين جرجس سمير، وفوزي زكي، برئاسة المستشار رمضان السيد عثمان، وأحمد يوسف، وأحمد فوزى، والدكتور أيمن الحسيني، ومعتز محمود صابر، وبحضور كل من رئيس النيابة تامر شعبان، وأمانة سر وائل عبد الهادي.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر للطرد من الشقة
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 61 لسنة 2021 مدني كلي الخانكة - محكمة بنها الابتدائية - بطلب الحكم بانتهاء العلاقة الإيجارية القائمة بينهما وتسليمه الشقة المؤجرة، وقال بيانا لذلك: إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 13 أكتوبر 1996 استأجر المطعون ضده هذه الشقة من المالك السابق لها لمدة تبدأ "من تاريخه إلى ما لا نهاية"، وبعد أن آلت إليه ملكيتها أنذره بانتهاء العقد وعدم الرغبة في تجديده إلا أنه لم يمتثل، فأقام الدعوى.
وفى تلك الأثناء - قضت المحكمة بالطلبات بحكم استأنفه المطعون ضده أمام محكمة استئناف طنطا "مأمورية بنها بالاستئناف رقم 1868 لسنة 54 قضائية، والتي قضت بتاريخ 30 مايو 2022 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم، حيث ذكرت إن حاصل ما ينعاه الطاعن ليتسنى الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول: إن عقد الإيجار مثار النزاع غير محدد المدة بما يرتب اعتباره منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر، إلا أن الحكم المطعون فيه انحرف في تفسير عبارات العقد الواضحة، وحدد مدته بتسعة وخمسون عامًا قياسا على الحكر، بما يعيبه ويوجب نقضه.
عقد الإيجار تتضمن عبارات وألفاظ دون تحديد "مُدة محددة"
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: حيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 558 من القانون المدني: "أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة..."، والنص في المادة 563 من هذا القانون على أن: "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها".
وبحسب "المحكمة": يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه، وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة لنص المادة 563 سالفة البيان فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة إلى أن يحصل التنبيه.
النقض طبقت على العقد المادة 563 مدنى
ووفقا لـ"المحكمة": ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو انتهاء العقد بمضي ستين عامًا قياسًا على حق الحكر ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي - إعمالا لنص المادة 147 من القانون المشار إليه - التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار - كما في حق الحكر - لنص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس أو الاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدني سالفة البيان، وأنه ولئن كان المحكمة الموضوع السلطة التامة في تفسير العقود والاتفاقات واستخلاص ما يمكن استخلاصه منها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تفسيرها لها سائغا وأوفى بمقصود العاقدين وظروف التعاقد مؤديا إلى النتيجة التي انتهت إليها وبما يكفي لحمل قضائها.
وتضيف "المحكمة": كما وأن مفاد المادة 150/1 من القانون المدني أن القاضي ملزم أن يأخذ عبارة المتعاقدين الواضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن مؤداها الواضح إلى معنى آخر، وأنه وإن كان المقصود بالوضوح هو وضوح الإرادة لا اللفظ إلا أن المفروض في الأصل أن اللفط يعبر بصدق عما تقصده الإرادة ، وعلى القاضي إذا ما أراد حمل العبارة على معنى مغاير لظاهرها أن يبين في حكمة الأسباب المقبولة التي تبرر هذا المسلك، ولما كان ما تقضي به المادة المشار إليها بعد من القواعد التي وضعها المشرع على سبيل الإلزام وينطوي الخروج عنها على مخالفة القانون لما فيه من تحريف ومسخ وتشويه لعبارة العقد الواضحة وتخضع بهده المثابة الرقابة محكمة النقض .
النقض تنصف المالك
لما كان ذلك البين من الأوراق أن عقد الإيجار سند التداعي المؤرخ 13 أكتوبر 1996 قد أبرم بين طرفيه لمدة تبدأ من تاريخه إلى ما لا نهاية، وقد استخلص الحكم المطعون فيه من العقد ومن أقوال شاهدي المطعون ضده أن مدة العقد ممتدة لأطول فترة ممكنة، مما يجعل هذا العقد غير محدد المدة لتعذر معرفة التاريخ الذي ينتهي فيه، وعليه يكون منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة - شهر - ويحق لأي من طرفيه إنهاؤه إذا نبه على الآخر بذلك قبل النصف الأخير من الشهر إعمالا لنص المادة "563" من القانون المدني، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر مدة العقد تسعة وخمسين عامًا قياسًا على الحكر بالمخالفة لطبيعة عقد الإيجار وهي التاقيت ، وحمل عبارات العقد الواضحة لمعنى مغاير لظاهرها على النحو سالف البيان فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه، على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك:
نقضت المحكمة: الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا "مأمورية بنها"، والزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي مقابل أتعاب المحاماة.
