محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية "ب" – بمحكمة النقض – بإلغاء حكم الاستئناف "ثانى درجة" القاضي منطوقه برفض دعوى الطرد والتسليم، والقضاء مُجدداً بتأييد حكم أول درجة، بإنتهاء عقد ايجار جديد رغم أن منصوص فيه في بند مستقل أنه: "يُجدد لمدد مماثلة"، مُستندة على أنه لا يجوز للقاضي التدخل ويُحدد مدة العقد أو يعدل نية المتعاقدين، لأن العقد بهذا الشكل مؤبد لعدم تحديد موعد انتهاء الإيجار .
الخلاصة:
النزاع القضائى وقع بسبب عقد ايجار قانون جديد محدد المدة، ولكن فيه بند إضافي أنه يُجدد لمُدد مماثلة، فأقام ورثة المالك دعوى قضائية بالطرد والتسليم، والفعل قضت محكمة أول درجة بالطرد، باعتبار أن هناك إجحاف وظلم في التعاقد، وتم استئناف الحكم لإلغاءه، فقضت محكمة ثانى درجة بإلغاء حكم الطرد، مستنداً على أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن نية المتعاقدين أنه يُجدد ولا يعتبر ذلك تأبيد للعقد.
وفى تلك الأثناء – تم الطعن بالنقض لإلغاء الحكم، وبالفعل محكمة النقض نقضت الحكم، وقالت لا يجوز للقاضي أنه يتدخل ويُحدد مدة العقد أو يعدل نية المتعاقدين، لأن العقد بهذا الشكل مؤبد، والأهم في الحكم أن المحكمة لم تنقض الحكم وتحيله لدائرة استئناف مرة أخرى لنظره، ولكن نقضت هي الحكم، وألغت حكم الاستئناف، وأيدت حكم أول درجة.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 1122 لسنة 88 قضائية، لصالح المحامى بالنقض عمرو المعتز، برئاسة المستشار ممدوح القزاز، وعضوية المستشارين كمال عبد الله، ومراد أبو موسى، وأحمد رمزي، وبحضور كل من رئيس النيابة أمير عادل، وأمانة سر محمود مدين.
الوقائع.. نزاع قضائى على العين بسبب ثغرة في عقد الإيجار
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهما الدعوى رقم 353 لسنة 2016 مدني محكمة نجع حمادي الابتدائية يطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 نوفمبر 1998 وتسليمهم العين المؤجرة بموجبة على سند أنه بموجب عقد الإيجار سالف البيان استأجر المطعون ضدهما من مورثهما المحل المبين بالصحيفة، وإذ انتهت مدة هذا العقد ولعدم رغبتهم في التجديد أنذرهما بالإخلاء، إلا أنهما لم يمتثلا، فقد أقاموا الدعوى، وجه المطعون ضدهما دعوى فرعية يطلب الحكم بامتداد عقد الإيجار سند التداعي طيلة حياتهما.
قضت المحكمة برفض الدعوى الفرعية وبالطلبات في الدعوى الأصلية استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 417 لسنة 36 ق قنا - مأمورية نجع حمادي – وبتاريخ 1 مارس 2018 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا برفض الدعوى طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
"العين" مؤجرة إيجار جديد لمدة 9 سنوات
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن مما ينعاه الطاعون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، الخطأ الخطأ في تطبيقه الاستدلال، ذلك أن الثابت بعقد الإيجار سند الدعوى أنه تم الاتفاق فيه والقصور في التسبيب والفساد في على أن مدة الإيجار 9 سنوات وتجدد لمدة مماثلة حال حياة المستأجر وورثته من بعده مع زيادة القيمة الإيجارية بمبلغ 25 جنيها كل 10 سنوات، فإنه يكون غير محدد المدة بعد انتهاء مدته الأولى، مما يتعين معه تطبيق نص المادة 563 في القانون المدني باعتبار أن الإيجار منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر حسبما ثبت بالعقد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وذهب في قضائه إلى أن مدة العقد دائمة وتجدد تلقائياً طالما أن المطعون ضدهما يؤديا القيمة الإيجارية بالزيادة المتفق عليها بالبند المضاف بالعقد فإنه يكون معيباً ويستوجب نقضه.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن أسباب الحكم تعتبر مشوية بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط، ويتحقق ذلك باستناد المحكمة إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية الثابتة به أو وقوع تناقض بينها، وأن النص في المادتين 558 – 563 من القانون المدني يدل وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض - أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه، وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميعاد ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بأمر مستقبلي غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان.
العقد تضمن ثغرة "تجديد العقد لمدد مماثلة" دون الرجوع للمالك
وبحسب "المحكمة": وكان من المقرر أيضا - أن مفاد المادة 150/1 من القانون المدني أنه متى كانت عبارات العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فلا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للحصول على معنى آخر باعتباره هو مقصود العاقدين والمقصود بالوضوح في هذا المقام هو الإرادة الحقيقية لهما، لما كان ذلك، وكان الثابت من مدونات الحكمين الابتدائي والمطعون فيه أن عقد الايجار المؤرخ 1 نوفمبر 1998 خاضع الأحكام القانون المدني، طبقاً للصوص القانون رقم 4 لسنة 1996 وقد نص فيه على أن مدة الإيجار 9 سنوات تبدأ من 1 نوفمبر 1998 حتى 1 نوفمبر 2007 على أن تجدد لمدة أخرى مماثلة حال حياة المستأجرين المطعون ضدهما وورثتهما من بعدهما مع زيادة القيمة الإيجارية كل عشر سنوات 25 جنيها، ومن ثم فإنه يكون غير معين المدة بعد انتهاء مدته الأولى في 1 نوفمبر 2007 ويعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وهي شهر وينتهى بانقضائها بناء على طلب أخد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 في القانون المدني.
وتضيف "المحكمة": ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد تبعا لظروف وملابسات التعاقد فلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي إعمالاً لنص المادة 147 في القانون المدني التدخل لتعديل إدارة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل لتحديد مدة العقد لنص على ذلك صراحة، ومن ثم فلا محل للاجتهاد مع وجود نص إعادة 563 من القانون المدني سالفة البيان.
محكمة النقض تفصل في النزاع بعد تباين أحكام أول وثانى درجة
وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى باعتبار أن مدة عقد الإيجار سند التداعي دائمة وتجدد باستمرار سداد المطعون ضدهما القيمة الإيجارية بالزيادة المتفق عليها بالبند المضاف بالعقد كل عشر سنوات ورتب على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعنين بالإخلاء والتسليم رغم قيامهم بإنذار المطعون ضدهم برغبتهم في إنهاء العقد طبقا للمادة 563 في القانون المدني وهو ما يعيب الحكم بالفساد في الاستدلال الذي جره إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه - ولما تقدم - وكان حكم محكمة أول درجة قد أقيم على أسباب سائغة وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها فإن المحكمة تؤيده لأسبابه وتقضي برفض الاستئناف.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدهما المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وحكمت في موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف والزمت المستأنفين المصروفات ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
