خناقة بين ورثة حول شقة.. محكمة أول درجة تقضى بالطرد وتعتبر كلمة "مشاهرة" غير محددة المدة.. وورثة المستأجر يستأنفون على الحكم لإلغاءه.. و"الاستئناف" تلغى الحكم.. وكلمة السر " رفع الدعوى على غير دي كامل الصفة"

أصدرت الدائرة "10 إيجارات" جيزة – بمحكمة استئناف القاهرة، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بإلغاء حكم أول درجة القاضي منطوقه بإنتهاء عقد إيجار مؤرخ في يونيو 1996 والطرد والإخلاء من الشقة بعد اعتبار العقد مشاهرة غير محدد المدة ويتعين اعتبار مدته هي المحددة به لدفع الأجرة عملا بنص المادة 563 من القانون المدني، ورفض الدعوى الفرعية بإمتداد عقد الإيجار، والقضاء مُجدداً بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير دي كامل الصفة، للوقوع في خطأ عدم اختصام كامل الورثة في دعوى الطرد، على الرغم من أن هناك اتجاهات محاكم تأخذ بأى من الورثة لحق في إدارة المال الشائع.

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 26817 لسنة 141 قضائية، لصالح المحامى هانى حسن، برئاسة المستشار  شحاتة عبد الفتاح شحاتة، وعضوية المستشارين إبراهيم صالح فرج، ومحمد البليدى، وأمانة سر خالد أحمد إبراهيم. 

الوقائع.. نزاع قضائى بين ورثة المالك وورثة المستأجر حول الشقة

وقائع التداعي سبق أن أحاط بها الحكم المستأنف الصادر من محكمة شمال الجيزة الابتدائية تاريخ 29 أكتوبر 2024 فإليه تحيل المحكمة في هذا الشأن مع ما يقتضيه إصدار قضائها هذا من بیان عن موضوع التداعي، وحاصله أن المستأنف ضدهم كانوا قد أقاموا الدعوى محل الإستئناف أمام محكمة أول درجة مختصمين المستأنف بغية القضاء بإنتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 يونيو 1996 وطرد المدعى عليه من العين محل التداعي، على سند من القول أنه بموجب عقد الإيجار سالف البيان إستأجر مورث المدعى عليه من مورثهم الشقة الكائنة بالطابق الثالث بالأرض بالعقار رقم "....."، عزبة المفتي بالوراق بإمبابة محافظة الجيزة ولعدم رغبتهم في تجديد العقد قاموا إنذار المدعى عليه بالإنذار المعلن للأخير المقيد برقم 29214 لسنة 2023 بإنتهاء العقد وعدم رغبتهم في تجديده، وذلك دون جدوى، مما حدا بهم لإقامة الدعوى الراهنة بالطلبات سالفة البيان .

الشقة مؤجرة بتاريخ 1 يونيو 1996

وفى تلك الأثناء - تداولت أوراق الدعوى أمام محكمة أول درجة ومثل طرفيها كل بوكيل، وبجلسة 10 يناير 2024 طلب الحاضر عن المدعى عليه توجيه دعوى فرعية بإمتداد عقد الإيجار محل التداعي إلى ورثة المستأجر الأصلي لإقامتهم بالعين محل التداعي. 

ورثة المالك يقيمون دعوى طرد.. وورثة المستأجر يردون بدعوى فرعية بامتداد العقد 

وبتاريخ 29 أكتوبر 2024 قضت المحكمة أولا: بقبول الدعوى الفرعية شكلا وفي الموضوع برفضه، وإلزام المدعي فرعيا بالمصاريف وخمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة، ثانيا: في موضوع الدعوى الأصلية بإنتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 1996 سند الدعوى وطرد المدعى عليه من العين محل التداعي وألزمته مصاريف الدعوى الأصلية ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.

وتأسس هذا القضاء على ما استخلصته المحكمة من أن مفاد الطلب العارض الذي أبداه الحاضر عن المدعى عليه بإمتداد عقد الإيجار محل التداعي لورثة المستأجر الأصلي، لإقامتهم بعين النزاع هو ثبوت صفة المدعى عليه في الدعوى كأحد ورثة المستأجر الأصلي وخضوع العقد محل التداعي للقانون المدني بما يضحى معه الطلب العارض بإمتداد العقد لورثة المستأجر الأصلي دونما سند من القانون، وما ثبت لها من مطالعة عقد الإيجار محل التداعي أنه نص أن مدته "مشاهرة" ومن ثم فهو غير محدد المدة وتعين اعتبار مدته هي المحددة به لدفع الأجرة عملا بنص المادة 563 من القانون المدني، ولما كان العقد قد نص على سداد الأجرة مقدما أول كل شهر ومن ثم فمدته هي "شهر"، وأن المدعين قاموا بإنذار المدعى عليه بإنتهاء العقد وعدم رغبتهم في تجديده بتاريخ 6 نوفمبر 2023 ومن ثم انتهى العقد بمقتضى هذا الإنذار. 

محكمة أول درجة تقضى بالطرد.. وتعتبر لفظ "مشاهرة" عدم محدد المدة

إلا أن القضاء المتقدم لم يلقى قبولا لدى المستأنف، فطعن عليه بالاستئناف الراهن بصحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 4 ديسمبر 2024 وأعلنت قانونا للمستأنف ضدهم بغية القضاء بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء أصليا:  

1- بطلان الحكم المستأنف لبطلان صحيفة الدعوى لرفعها على غير ذي كامل الصفة لعدم اختصام ورثة المستأجر الأصلي.  

2-بطلان إنذار التنبيه بالإخلاء المعلن للمستأنف تاريخ 1 نوفمبر 2023 مع جهة الإدارة لعدم إعلانه قانونا، وعلى سبيل الاحتياط الكلي إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به والقضاء برفض الدعوى الأصلية، وفي الدعوى الفرعية بصورية عقد الإيجار صورية نسبية بشأن مدة الإيجار لثبوت انعقاده لمدة 59 عاما والزام المستأنف ضدهم بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة. 

ورثة المستأجر يستأنفون الحكم لإلغاءه

وذلك لأسباب حاصلها الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع، حيث أنه لم يتم اختصام باقي ورثة المستأجر الأصلي بالدعوى أمام محكمة أول درجة بما يترتب عليه بطلان الحكم، وانتفاء علم المستأنف بالإنذار المتضمن انتهاء العقد وعدم الرغبة في تجديده لكونه قد تم اعلانه مع جهة الادارة ولم يتصل علمه به، وصورية عقد الإيجار محل التداعي صورية نسبية فيما يتعلق بمدته حيث أنه عقد لمدة 59 عاما حيث أن مورثه كان قد استلم عين التداعي، وقام بإجراء التشطيبات وأعمال الدهانات اللازمة بها، وأقام بها لمدة تجاوز ثمانية وعشرون عاما حتى توفي الى - رحمة الله - واستمر ورثته في الإقامة بها عقب وفاته، مما ينفي إتجاه نية المتعاقدين الاعتبار مدة العقد هي "شهر".

ورثة المستأجر يستدون على بطلان صحيفة الدعوى لرفعها على غير ذي كامل الصفة

تداول الإستئناف بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها ومثل المستأنف والمستأنف ضدهم كل بوكيل، وقدم الحاضر عن المستأنف أربعة حوافظ مستندات اطلعت المحكمة على ما طويت عليه كل منها أهم ما طويت عليه إعلام الوراثة الخاص بمورث المستأنف مفاده وفاة الأخير بتاريخ 1 نوفمبر 2013 وانحصار إرثه الشرعي في زوجته الناعم وأولاده القصر "...." و"...." بوصاية والدتهم، وكتاب مؤرخ 3 مايو 2025 صادر من الهيئة العامة للبريد بشأن الإستعلام عن المسجل رقم 110 بتاريخ 7 نوفمبر 2023 مفاده أنه تبين أن المستندات الخاصة بذلك تم إعدامها لوفائها مدة الحفظ المقررة، وإنذارات عرض أجرة عين التداعي موجهة من المستأنف للمستأنف ضدهم بعرض الأجرة المستحقة عن مدد متباينة، وإيصالات سداد القيمة الإيجارية عن التداعي باسم مورث المستأنف عن مدد مختلفة، كما قدم مذكرة بدفاعه اطلعت عليها المحكمة، وقدم الحاضر عن المستأنف ضدهم مذكرة بدفاعه اطلعت عليها المحكمة. 

ورثة المستأجر يستندون على ثغرة "عدم اختصام ورثة المستأجر الأصلي"  

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف، وبشأن الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل الصفة، ولما كان من المقرر أن النص في المادة الثالثة من قانون المرافعات - المعدلة بالقانون رقم 81 لسنة 1996 - على أنه لا تقبل أي دعوى كما لا يقبل أي طلب أو دفع استنادا لأحكام هذا القانون أو أي قانون آخر، لا يكون لصاحبه فيها مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة يقرها القانون، ومع ذلك تكفي المصلحة المحتملة إذا كان الغرض من الطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق أو الاستيثاق لحق يخشي زوال دليله عند النزاع فيه، وتقضي المحكمة من تلقاء نفسها في أي حالة تكون عليها الدعوى بعدم القبول في حالة عدم توافر الشروط المنصوص عليها في الفقرتين السابقتين".

وتضيف "المحكمة": يدل على أنه يشترط قبول الدعوى أن ترفع ممن له صفة على من له صفة، فإذا لم يتوافر هذا الشرط تقضي المحكمة من تلقاء نفسها في أي حالة تكون عليها الدعوى بعدم القبول، وأن شرط المصلحة في الدعوى كما يتعين توافره ابتداء وقت رفع الدعوى يتعين استمرار قيامه حتى صدور حكم نهائي فيها، وأن الصفة في الدعوى لا تتوافر في حالة التعدد الإجباري إلا بإختصام جميع أفراد الطرف المتعدد ويكون التعدد إجباريا حيث لا يترك الإرادة الخصوم، وإنما يتعين للفصل في الدعوى أن يتم ذلك في مواجهة أشخاص متعددين ..... فإذا رفعت الدعوى دون إختصام من يجب إختصامه كانت غير مقبولة لرفعها من أو على غير ذي كامل صفة. 

نص المادة الثالثة من قانون المرافعات - المعدلة بالقانون رقم 81 لسنة 1996

وتابعت: وأنه ولئن كان الأصل أن الرافع الدعوى تحديد نطاق الخصومة من حيث الخصوم إلا أنه متى أوجب القانون اختصام أشخاص معينين فيها أو كانت الخصومة تتعلق برابطة قانونية واحدة متعددة الأطراف، فإن الدعوى بطلب تقرير وجود رابطة أو نفيها أو تغييرها لا تكون مقبولة إلا في مواجهة جميع أطراف تلك الرابطة، وإن الدعوى بفسخ عقد الإيجار وتسليم العين المؤجرة غير قابلة للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها، وإن دعوى إنهاء عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني المرفوعة على ورثة المستأجر تعتبر من الدعاوى غير القابلة للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها بحسبان أنها لا تحتمل إلا حلا واحدا بعينه بالنسبة لهم جميعًا فإما إخلاؤهم من العين كاثر من آثار انتهاء العقد أو إبقاؤهم فيها نتيجة لاستمراره.  

"الاستئناف" تنصف ورثة المستأجر وتقضى بعدم قبول الدعوى

لما كان ما تقدم - وكان الثابت من مطالعة عقد الإيجار محل التداعي أن طرفيه هما مورث المستأنف ضدهم طرف أول مؤجر ومورث المستأنف المرحوم "...."، طرف ثاني مستأجر وكان الثابت بالأوراق أن المستأنف ضدهم كانوا قد أقاموا الدعوى الراهنة أمام محكمة أول خرجة مختصمين المستأنف دون سواه رغم أن الثابت من مطالعة إعلام الوراثة الخاص بمورث المستأنف أنه يفيد تحديد ورثته الشرعيين في زوجته "..." وأولاده القصر "...." و"...." بوصاية والدتهم، ولم يتم اختصام كل من زوجة المستأجر الآني وابنتيه سالفتي الذكر أمام محكمة أول درجة، وكان الثابت بالأوراق أن طلبات المستأنف ضدها تتضمن القضاء بإنتهاء عقد الإيجار محل التداعي، وطرد المستأنف من عين التداعي، ومن ثم فإن موضوع الدعوى على هذا النحو غير قابل للتجزئة بما كان يتعين معه إختصام ورثة المستأجر الوارد بيانهم بإعلام وراثته الأمر الذي أضحت معه الدعوى قد أقيمت على غير ذي كامل صفة، وتعين معه القضاء بعدم قبولها.   

وإذ كان الحكم المستأنف قد خالف هذا النظر ومن ثم تعين إلغائه وتقضي المحكمة في موضوع الاستئناف بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي كامل الصفة أوردته هذه المحكمة من أسباب على نحو ما سيرد بمنطوق هذا القضاء.

فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:

أولا: بقبول الإستئناف شكلا .

ثانياً: في موضوع الإستئناف بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير دي كامل الصفة، وألزمت المستأنف ضدهم بالمصاريف عن درجتي التقاضي ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.