مشروع قانون الإيجار القديم: بين العدالة والتوازن والشبهات الدستورية وما هو مصيره؟.. 5 عناصر تهدد المشروع بعدم الدستورية.. وحال الرفض "قاضى الأمور الوقتية" كلمة السر لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر

عقب موافقة مجلس النواب على مشروع قانون الإيجار القديم، يثور تساؤل مشروع في الرأي العام والدوائر القانونية حول المرحلة التالية في المسار الدستوري لهذا المشروع، ومدى سلطة رئيس الجمهورية في هذا الشأن، خاصة أن أي وسيلة من وسائل الطعن أمام المحكمة الدستورية لا توقف تنفيذ قانون الإيجار القديم، ولكن هناك وسيلتين للطعن الأولى هى "عقبة التنفيذ" وتعد الوسيلة الأسرع أمام هذا القانون، والتي لا توقف تنفيذ القانون إلا إذا صدر فيها حكم صريح مباشر من المحكمة بوقفه.

وفى الحقيقة بمجرد التصديق على القانون نصبح أمام خطوتين أولًا: "طلب إحالة عدد من الدعاوى المتداولة أمام المحكمة الخاصة بالإيجارات إلى المحكمة الدستورية"، والخطوة الثانية: هو تقديم دعوى "عقبة تنفيذ" واحدة فقط للمحكمة الدستورية، حيث إن الحكم فيها كافٍ لباقي مستأجري مصر، ودون حاجة كل مستأجر لرفع دعوى مستقلة، وبمجرد صدور القانون فإن المالك يحق له المطالبة بالحد الأدني للأجرة لحين عمل اللجان المختصة بتحديد القيمة الإيجارية الجديدة خلال مدة أقصاها ثلاثة أشهر، وفي حالة امتناع المستأجر عن الدفع سيكون الجزاء هو الطرد.    

 

 

مشروع قانون الإيجار القديم: بين العدالة والتوازن والشبهات الدستورية، وما هو مصيره؟

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على مشروع قانون الإيجار القديم ما بين العدالة والتوازن والشبهات الدستورية، والإجابة على السؤال ما هو مصيره؟ خاصة أن أقرار مجلس النواب المصري نهائيا لمشروع قانون الإيجار القديم، المقدم من الحكومة، لا يعني أنه أصبح قانونا واجب النفاذ وأن هناك مراحل تالية لكي يصبح قانونا نافذا ويتم العمل بمقتضاه، وهو أمر يغيب عن الكثيرين سواء متخصصين أو غير متخصصين، وهنا لابد أن نتطرق للأزمة بشكل عام، وذلك في الوقت الذى تطل برأسها على كل بيت مصري، فلا يوجد بيت مصري إلا وفيه مستأجر حتى لو كان مالكاً، فقد يكون زوج ابنته مستأجراً أو حفيده مستأجراً – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض هانى صبرى.

 

في البداية - يأتي هذا التعديل التشريعي تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا، الصادر بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الذي كان يثبت القيمة الإيجارية السنوية للأماكن السكنية، مما أفرز خللاً عميقًا طال أمده بين حقوق المالكين وقدرات المستأجرين، فقد رأت المحكمة  الدستورية في حكمها أن تثبيت الأجرة لمدد طويلة أضر بحقوق الملكية، وحجب عوائد عادلة لاستثمار العقارات، وشددت على ضرورة أن تستند القيمة الإيجارية إلى ضوابط موضوعية تراعي التوازن بين العرض والطلب، وحماية الطرف الأضعف دون إهدار حقوق الطرف الأقوى – وفقا لـ"صبرى". 

 

 

ومن أهم نقاط مشروع هذا القانون إنه يسري أحكامه وفقاً لنص المادة الأولي منه على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، والتي كانت تخضع للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 – هكذا يقول الخبير القانوني.

 

وضع مشروع القانون في المادة الثانية منه إطارًا زمنيًا لإنهاء العقود القديمة:

 

• عقود السكنى: تنتهي بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

 

• العقود لغير غرض السكنى: تنتهي بعد 5 سنوات.

 

ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

 

أناطت المادة (3) بالمحافظين تشكيل لجان حصر تتولى تقسيم المناطق إلى:

• متميزة

• متوسطة

• اقتصادية

 

ملحوظة: ويعتمد التقسيم على عدة معايير منها الموقع الجغرافي، نوعية البناء، البنية التحتية، والخدمات المتاحة، ويُنتظر من هذه اللجان الانتهاء من أعمالها خلال 3 أشهر، قابلة للتجديد بقرار من رئيس الوزراء.  

 

 

حددت المادة (4) القيم الإيجارية وفقًا لمستوى المنطقة، كالآتي: 

 

• في المناطق المتميزة: عشرون مثل القيمة الإيجارية الحالية (حد أدنى 1000 جنيه).

• في المناطق المتوسطة: عشرة أمثال (حد أدنى 400 جنيه).

• في المناطق الاقتصادية: عشرة أمثال (حد أدنى 250 جنيه)، وحتى انتهاء عمل لجان الحصر، يُلزم المستأجر بسداد 250 جنيهًا شهريًا لحين صدور التقديرات النهائية وسداد الفروق إن وجدت على أقساط متساوية. 

 

حددت المادة (5) أن تكون القيمة الإيجارية للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين خمسة أمثال القيمة السارية حاليًا. 

 

نصت المادة (6) على تطبيق زيادة سنوية بنسبة 15% للقيمة الإيجارية المحددة.  

 

 

وفق المادة (7)، يلتزم المستأجر بالإخلاء: 

 

1. إذا ترك المكان مغلقًا لأكثر من عام دون مبرر.

2. إذا امتلك وحدة بديلة تصلح لنفس الغرض.  

 

ماذا في حالة رفض التصديق؟

 

وفي حال الرفض، يُمكن للمالك اللجوء لقاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بالطرد الفوري، مع احتفاظ المستأجر بحق الاعتراض عبر دعوى موضوعية، بموجب المادة (8)، يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد تقديم طلب للحصول على وحدة بديلة – إيجارًا أو تمليكًا – من الدولة، خاصة للفئات الأولى بالرعاية، مقابل إقرار بإخلاء الوحدة المستأجرة الأصلية، وتلتزم الدولة بإصدار قواعد الأولوية والتخصيص خلال 30 يومًا من تاريخ بدء العمل بالقانون، بحسب المادة (9)، يتم إلغاء قوانين الإيجار القديمة (رقم 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997) بعد مرور 7 سنوات من تاريخ بدء العمل بالقانون – طبقا لـ"صبرى". 

 

 

متى يدخل القانون حيّز التنفيذ؟

 

تنص المادة (10) على أن القانون يدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من اليوم التالي لنشره بالجريدة الرسمية، حيث أن مشروع هذا  القانون يهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بعد عقود من الجمود التشريعي، خاصة فيما يتعلق بنظام الإيجار القديم، ويعد هذا المشروع خطوة تشريعية مثيرة للجدل، خاصة أنه يمس ملايين المواطنين من طرفي العلاقة الإيجارية، ونري لكي يكون مشروع القانون يراعي العدالة الاجتماعية ويضمن الحقوق دون الإضرار بالمصالح لطرفي العلاقة الإيجارية عدم طرد المستأجر الأصلي، ويكون الامتداد لورثته من بعده للدرجة الأولي فقط – الكلام لـ"صبرى".

 

والتساؤل الذي يطرح هنا هل مشروع هذا القانون فيه شبهة عدم الدستورية من عدمه؟

 

في تقديري الشخصي أن مشروع هذا القانون، فيه شبهة عدم دستورية قوية تحيط به، ويمكن تفصيلها كما يلي:-

1. مخالفة مبدأ الأمن القانوني واستقرار المراكز القانونية:

• أن عقود الإيجار القديمة نشأت في ظل قوانين سارية، وامتدت بناءً على نصوص تشريعية واجبة النفاذ.

• المساس بهذه العقود بأثر رجعي يهدر مبدأ استقرار العلاقة القانونية بين الأطراف.

جدير بالذكر أن عقد الإيجار هو حق مالي ينتقل إلى ورثة المستأجر بوفاته وفقاً لحكم المادتين 601، 602 من القانون المدني والتي تحكم العلاقات الإيجارية عند عدم وجود ما يخالفها في قوانين إيجار الأماكن.  

 

 

2. حكم المحكمة الدستورية العليا سنة 2002: 

 

• في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية “دستورية”، أكدت المحكمة أن الامتداد القانوني لعقود الإيجار لغير أغراض السكني لا يجوز المساس به تعسفًا ما لم تتوافر مبررات جدية. 

 

• شددت المحكمة على أن المشرع لا يجوز له أن يهدر التوازن العقدي بصورة تخل بمبدأ المساواة أو الحماية الواجبة للطرف الضعيف. 

 

3. الإخلال بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص: 

 

• المشروع يعامل المستأجرين بطرق مختلفة دون وجود تبرير موضوعي كافٍ، ويُفرق في المعاملة بين الأماكن السكنية وغير السكنية، وبين المستأجرين القدماء والجدد، مما يخل بمبدأ المساواة أمام القانون.  

 

 

4. تجاهل الحق في السكن كحق دستوري: 

 

• المادة 78 من الدستور المصري تنص على أن "تكفل الدولة للمواطنين الحق في السكن الملائم الآمن والصحي".

• مشروع القانون الجديد قد يؤدي إلى إخلاء قسري دون توفير بدائل حقيقية، مما يتعارض مع هذا النص الدستوري. 

 

5. عدم التزام مجلس النواب بحكم المحكمة الدستورية: 

 

• تجاهل الحكم الصادر عام 2002 يُعد خرقًا لالتزام البرلمان بعدم سن قوانين تتعارض مع ما قضت به المحكمة الدستورية، وهو ما قد يعرض القانون للطعن بعدم الدستورية حال إقراره. 

 

ونري أنه رغم أهمية المشروع في تحقيق العدالة للمالك وإنهاء تشوهات منظومة الإيجارات القديمة، إلا أن الصيغة الحالية تحمل شبهة عدم دستورية لا يمكن تجاهلها، وتحتاج إلى مراجعة دقيقة، والالتزام بحكم المحكمة الدستورية ومواد الدستور ذات الصلة، وأي تجاهل لهذه الاعتبارات قد يعرض القانون للطعن ويقوض الثقة في المنظومة التشريعية برمتها.   

 

 

كما يثار تساؤل يشغل ملايين المواطنين والمهتمين بالشأن القانوني: ما الذي يحدث بعد إقرار مجلس النواب لمشروع قانون الإيجار القديم؟ 

 

ويُجيب على هذا التساؤل نص المادة (123) من الدستور المصري، والتي تنص على ما يلي: "لرئيس الجمهورية حق إصدار القوانين أو الاعتراض عليها، وإذا اعترض رئيس الجمهورية على مشروع قانون أقره مجلس النواب، رده إليه خلال ثلاثين يومًا من إبلاغ المجلس إياه، فإذا لم يُرد مشروع القانون في هذا الميعاد اعتُبر قانونًا وأُصدر، وإذا رُد في الميعاد المتقدم إلى المجلس، وأقره ثانيةً بأغلبية ثلثي أعضائه، اعتُبر قانونًا وأُصدر".

وبناءً على ما قرره الدستور من صلاحيات، فإنني أناشد فخامة السيد الرئيس/ عبد الفتاح السيسي – رئيس الجمهورية – استخدام سلطته الدستورية في إعادة مشروع قانون الإيجار القديم بصيغته الحالية، إلى مجلس النواب لإعادة النظر فيه، وذلك حفاظًا على التوازن التشريعي والعدالة الاجتماعية بين طرفي العلاقة الإيجارية، وضمانًا لحقوق الملاك دون الإخلال بالضمانات الجوهرية للمستأجرين الذين يمثلون شريحة واسعة من المجتمع المصري. 

 

 

ويبين من المادة (123)  سالفة الذكر أن اعتراض رئيس الجمهورية لا يؤدي إلى إسقاط مشروع القانون مباشرة، بل يُعيده إلى مجلس النواب خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإبلاغ. ويمتلك المجلس حينها صلاحية إعادة التصويت عليه، ويشترط لقبوله في هذه المرحلة الحصول على أغلبية ثلثي الأعضاء، فإذا تحقق هذا النصاب، يُعتبر المشروع قانونًا ملزمًا ويُصدر حتى دون موافقة رئيس الجمهورية. أما إذا لم تتحقق أغلبية الثلثين، فيُعتبر المشروع مرفوضًا ويُستبعد من الدورة التشريعية.

وهذه الآلية تمثل تجسيدًا عمليًا للتوازن بين السلطات، إذ تتيح لمؤسسة الرئاسة التعبير عن تحفظاتها، وتُبقي في ذات الوقت للسلطة التشريعية الكلمة الفصل، بشرط تحقيق النصاب المُوصوف، الأمر الذي يعزز من الشرعية الدستورية للعملية التشريعية، من منطلق الحرص على استقرار العلاقة الإيجارية وضمان عدم المساس بحقوق المواطنين من الطرفين، نُجدد الدعوة إلى إعادة النظر في مشروع هذا القانون، بما يحقق العدالة والتوازن، ويحول دون حدوث آثار اقتصادية أو اجتماعية سلبية غير محسوبة العواقب. 

 

 

جدير بالذكر إن ما يحكم العلاقة الايجارية بين المؤجرين والمستأجرين قانونان، الأول يطلق عليه القانون القديم، والثانى يطلق عليه الجديد، ولتوضيح الفرق بين القانونين نؤكد أن الفرق بين جميع العقود التى تم إبرامها قبل 31- يناير1996- وهو تاريخ سريان القانون رقم 4- لسنة- 1996- يطبق عليها قانون ايجار الأماكن، وهو ما يطلق عليه القانون القديم، أما العقود التى تم إبرامها بعد 30- يناير- 1996- يطبق عليها القانون المدنى وهو ما يطلق عليه القانون المدنى:

 

أولا: بالنسبة لأحكام القانون القديم:

 

القاعدة العامة تقول: إن عقود الايجار التى أبرمت فى ظل هذه القوانين وهى أرقام -121- لسنة 1947- و136- لسنة 1981- أن هذه العقود لا تنتهى بانتهاء مدتها إلا أن الأمر يختلف فى الأماكن السكنية عن الأماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت، فالنسبة للأماكن السكنية القاعدة الآن وبعد صدور الأحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين الى الزوجة والاولاد وأى من الوالدين بشرط أن يكون أى من هؤلا مقيمين مع المستاجر الأصلى إقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين، إلا أن المحكمة الدستورية العليا قضت فى 3 نوفمبر -2002- فى الطعن رقم – 70- لسنة 18- ق دستورية، بعدم دستورية الامتداد المؤبد لعقد الايجار، ويعنى ذلك أنه إذا توفى المستأجر الأصلى قبل 14- نوفمبر -2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه، يمتد العقد للزوجة والاولاد والوالدين، ويعتبرون مستاجرين أصليين، فإذا توفى أحدهم يمتد عقد الإيجار إلى الزوجة والأولاد والوالدين، أما إذا توفى المستاجر الأصلى بعد 14- نوفمبر 2002- فإن عقد الإيجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهى بوفاة من امتد إليه العقد ولا يمتد للحفيد. 

 

 

الأماكن غير السكنية

 

أما بالنسبة للأماكن غير السكنية: فإنه يحكمها القانون رقم -6- لسنة -1997- والذى قصر أمتداد عقد الايجار فى العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى على الازواج والاقارب حتى الدرجة الثانية فقط ؛ بشرط استعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى، طبقا للعقد سواء كانوا ذكورا أو اناثا ، قصر أم بالغين؛ ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتبارا من 27 مارس 1997، وهو اليوم التالى لنشر القانون رقم 6- لسنة 1997- إذا توفى من امتد اليه العقد فى هذا التاريخ وما بعده فالعقد لايمتد الى ورثته وهم الجيل الثانى للمستأجر الأصلى.

 

القانون الجديد

 

ثانيا: بالنسبة لأحكام القانون الجديد:

 

وهو رقم – 4- لسنة 1996- فان العقود التى تم أبرامها بعد 30 يناير 1996- تطبق عليها احكام القانون المدنى وتحكمها قاعدة، أن العقد شريعة المتعاقدين، بمعنى أن يلتزم المؤجر والمستاجر بما اتفقا عليه فى عقد الإيجار، من حيث المدة والأجرة وبجميع الشروط الواردة فى العقد، ويكون لعقد الإيجار قوة السند التنفيذى إذا تم توثيقه؛ بحضور طرفيه بمعنى أنه يتم التنفيذ بموجب هذا العقد الموثق دون حاجة إلى رفع دعوى قضائية لتنفيذ بنود التعاقد، وقد ورد هذا التعديل بموجب القانون رقم 137- لسنة 2006- والذى نشر فى الجريدة الرسمية فى 11 يونيو -2006- ويعمل به اعتبارا من 12 يونيو -2006- أى من اليوم التالى لنشره.  

 

 

حكم المحكمة الدستورية وتغير مسار اللعبة

 

وفى نوفمبر 2024: أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين الأولى والثانية في قانون الإيجار القديم الصادر في عام 1981، وقد تضمنت تلك المواد ثبات القيم الإيجارية السنوية للأماكن المرخص إقامتها لأغراض سكنية، ودعت مجلس النواب إلى تعديلها قبل انتهاء الفصل التشريعي الحالي، وقد استند الحكم إلى حيثيات تتمثل في أن "ثبات القيم الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية – يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية"؛ حيث حدد القانون سقفًا لزيادة الإيجار السنوي عند 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء.