ايجارات - أرشيفية
الكثير عند تحرير عقود ايجار خاضعة لأحكام القانون المدني، يتم تحرير العقد بمدة تصل الى 59 عام دون الاكتراث بمدى صحة هذا الاتفاق، حيث يفاجئ المستأجر بأن هناك حالات يجوز فيها طلب إنقاص تلك المدة الى 3 سنوات وأحيانا الى سنة واحدة، ويكمن السر في ذلك إلى صفة المؤجر، حيث يتعين على المستأجر الوقوف على صفة المؤجر – فإذا كان المؤجر الموقع على العقد غير المالك كالوكيل أو الشريك على الشيوع أو الوصي أو الحارس فإن القانون منع هؤلاء تحرير عقود تزيد عن 3 سنوات وفى حالات أخرى سنة واحدة مثل الوصي، وبالتالي يحق للأصيل أن يقيم دعوى قضائية بطلب انقاص مدة عقد الايجار الى 3 سنوات أو سنة واحدة.
تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم
وكما هو متعارف عليه - هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة.
هل فعلا من الممكن انتقاص عقد الايجار من 59 سنه لـ 3 سنوات فقط؟
في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الحديث عن حالات تنقص مدة عقد الايجار الى 3 سنوات أو سنة واحدة رغم الاتفاق على مدة تزيد عن ذلك، في إطار المناقشات المستمرة لقانون الايجار القديم والسعي إلى تعديله الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر – وفقا لأستاذ القانون التجاري والمحامي بالنقض إسلام خضير.
في البداية - من المثير للاهتمام أن المدة وأن كانت ركنا جوهريا في عقد الايجار، وضرورة إلزام الطرفين للتراضي عليها، إلا إننا وجدنا إجماع الفقه والقوانين على صحة عقد الايجار إذا لم يتطرق الطرفان لجهة المدة، إذ حدد القانون مدة لهذا النوع من العقود تماشيا مع مبدأ التقليل من حالات البطلان، كما نهض دور المشرع في حالات كثيرة وقام مقام طرفي العقد أو فسر إرادتهما باتجاه معين، والسؤال هنا.. هل فعلا هناك حالات تنقص مدة عقد الايجار إلى 3 سنوات أو سنة واحدة رغم الاتفاق على مدة تزيد عن ذلك؟ وللإجابة على ذلك السؤال يجب التطرق لـ 4 نقاط رئيسة هي – وفقا لـ"خضير":
4 حالات أجازها المشرع
1-وفقا لنص المادة 559: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على 3 سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى 3 سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره".
2-ما نصت عليه المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 بأحكام الولاية على المال: على أنه: "لا يجوز للوصي إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني، وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة".
3-ما نصت عليه المادة 828 من القانون المدنى:
أ-"ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
ب- وللأغلبية أن تختار مديرا. كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.
ج- وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم".
4-ما نصت عليه المادة 701 مدني على:
أ-"الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكالة صفة إلا في أعمال الإدارة.
ب-ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات ...".
السر فى ذلك الى صفة المؤجر
وفى الحقيقة يكمن السر فى ذلك الى صفة المؤجر، فيجب على المستأجر الوقوف على صفة المؤجر عند اتمام العقد، فإذا كان المؤجر الموقع على العقد غير المالك كالوكيل أو الشريك على الشيوع أو الوصي أو الحارس، فإن القانون منع هؤلاء تحرير عقود تزيد عن 3 سنوات وفى حالات أخرى سنة واحدة مثل الوصي، ومن الحالات التى يتم فيها إنقاص مدة العقد إلى 3 سنوات هي:
1- الإيجار الصادر من الوكيل أو النائب.
2- الايجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع.
3- الإيجار الصادر من الحارس القضائي.
4- الايجار الصادر من الوصى فى الاراضى الزراعية وسنة واحدة فى المباني.
ملحوظة: هنا يحق للأصيل أن يقيم دعوى قضائية يطلب فيها إنقاص مدة عقد الايجار الى ثلاث سنوات.
تطبيقات قضائية لمحكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 917 لسنة 67 جلسة 2 فبراير 2005 حيث ذكرت في حيثيات الحكم أن المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 139 لسنة 1952 على أنه: " لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني، وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة ".
وبحسب "المحكمة": إذا أجرت الوصية عين النزاع في الحدود المقررة قانوناً فإنها لا تكون في حاجة إلى إذن المحكمة الحسبية بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحاً ومنتجاً لآثاره خلال هذه المدة طبقاً للقواعد العامة التى تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار، وإذ ورد هذا العقد على مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء هذه المدة المشار إليها لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الاتفاق، ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى بطلان عقد الإيجار سند الدعوى وعدم نفاذه في حق المطعون ضده الأول – لصدوره من المطعون ضدها الثانية – لمجرد أنها أبرمته دون إذن محكمة الولاية على المال رغم أن مدته الاتفاقية تزيد على سنة وتخضع للامتداد القانونى المنصوص عليه في قوانين إيجار الأماكن ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
طعن أخر لمحكمة النقض يتصدى للأزمة
وفى طعن أخر لمحكمة النقض مقيد برقم الطعن رقم 2259 لسنة 65 ذكرت في حيثيات الحكم أن النص في المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 139 لسنة 1952 قد جرى على أنه: "لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من 3 سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني، وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية قد أجرت عين النزاع إلى الطاعن بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1 أغسطس 1981 مشاهرة وفى الحدود المقررة قانوناً دون حاجة إلى إذن محكمة الأحوال الشخصية بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحاً ومنتجا لآثاره خلال هذه المدة طبقا للقواعد العامة التي تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار.
وتضيف "المحكمة": وإذ ورد هذا العقد على مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء هذه المشار إليها لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر أن يطلب عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدة الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد وإذ خالفها الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى بطلان هذا العقد وعدم نفاذه في حق القاصر لصدوره من الوصية المطعون ضدها الثانية لمجرد انها أبرمته دون إذن محكمة الولاية على المال رغم أن مدته الاتفاقية لا تجاوز شهرا واحدا فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
ووفقا لـ"المحكمة": المال الشائع تأجيره حق مقرر للأغلبية المطلقة للشركاء وفقا لنصوص المواد 827 و 828 و 559 و 701 من القانون المدني التي تقرر أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية وتعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات، فإذا عقد الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد، إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني ما دام ممكنا بإنهاء عقد الإيجار المنصب علي نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاث آنفة الذكر.
هل يحق للمالك على الشيوع في العقار أن يستأجره من باقي الملاك أو يستأجر جزءا منه؟
ويحق للمالك على الشيوع في العقار أن يستأجره من باقي الملاك أو يستأجر جزءا منه، إذ ليس هناك ما يمنعه قانونا من ذلك، حيث تنص المادة 827 من القانون المدني تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك، كما تنص المادة 828:
"1 - ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
2 - وللأغلبية أن تختار مديرا كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.
3- وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم".
ووفقا لنص المادة 559: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره".
