توضيح بشأن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية.. نيابة النقض: لا يسرى بأثر رجعى وتنفيذ الحكم دون انتظار 5 سنوات طالما كان قبل التصديق

حصل موقع "برلماني" على رأى نيابة النقض بشأن قانون الإيجار للأشخاص الاعتبارية رقم 10 لسنة 2022، حيث أوصت في تقريرها الصادر لإحدى قضايا الأشخاص الاعتبارية: "أن القانون لا يسري بأثر رجعي وأن المطعون ضده قد أنذر الطاعن قبل صدور القانون فيكون الطعن في مجملها على غير أساس"، بمعنى أدق أن من قام بعمل إنذار قبل صدور قانون الأشخاص الاعتبارية الجديد أو حصل على حكم يطبق عليه حكم المحكمة الدستورية العليا وليس قانون الأشخاص الاعتبارية الجديد أي تنفيذ الحكم مباشرة دون انتظار 5 سنوات كما هو منصوص عليه.

 

ملحوظة: بتاريخ 10 مارس 2022 نشر عدد الجريدة الرسمية، قرار رئيس الجمهورية، بإقرار القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، على أن يُلزم القانون المستأجرين من فئة "الأشخاص الاعتبارية العامة" و"الأشخاص الاعتبارية الخاصة" غير السكنية بمواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة عقب خمس سنوات، أو الخضوع لنسبة الزيادة التي قدرها القانون.

 

 

انحسار الامتداد القانوني

 

وذلك التقرير الصادر في الطعن المقيد برقم 195 لسنة 92 قضائية "إيجارات"، يؤكد انحسار الامتداد القانوني عن عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى اعتبارا من تاريخ اعمال أثر حكم الدستورية الخاص بالأشخاص الاعتبارية في 16/7/2019، تاريخ انتهاء دور الانعقاد التشريعي الصادر بقرار رئيس الجمهورية، ونشره في الجريدة الرسمية، ومن ثم خضوع العلاقة الإيجارية لقواعد القانون المدني التي تقوم على التراضي بين المالك والمستأجر فى تحديد الأجرة والمدة ومنفعة العين طبقا لشروط العقد ومن بينها شروط انهاء العقد بالتنبيه طبقا للمادة 563 مدنى. 

 

تخلص وقائع الطعن – حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى رقم 240 لسنة 2020 إيجارات جنوب القاهرة الابتدائية على الطاعن بصفته بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم، وقالوا بيانا لذلك: إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1 أبريل 1949 يستأجر الطاعن بصفته شقة التداعى لاستعمالها مكاتب، وإذ أنذروه بعدم الرغبة في استمرار العلاقة الإيجارية – من بعد صدر حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 لقانون رقم 136 لسنة 1981 – فإن وضع يده على عين التداعى يكون بغير سند، ومن ثم فقد أقاموا الدعوى، فحكمت المحكمة بالطلبات، ثم استأنف الطاعن – بصفته – لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 854 لسنة 138 قضائية، وبتاريخ 16 نوفمبر 2021 قضت بالتأييد. 

 

 

مذكرة الطعن تستند على 3 أسباب 

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت أن الطعن أقيم على 3 أسباب ينعى بها الطاعن بصفته على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك يقول إنه طلب من محكمة الموضوع ندب خبير في الدعوى لإثبات أن عين التداعي مستخدمة كاستراحة لمبيت العاملين، فتكون مؤجرة لأغراض السكن، إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن طلبه وطبق أحكام القانون المدني على العلاقة الايجارية استنادا لحكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 11 لسنة 23 قضائية رغم تقديم الحكومة مشروع قانون لمجلس النواب يمنح المستأجر مهلة 5 سنوات لإنهاء العلاقة الايجارية، هذا إلى أن تنفيذ الالتزام من بعد صدور الحكم المشار إليه أصبح مرهقا للمستأجر بما يوجب على المحكمة أن تمنح الطاعن فترة انتقالية مناسبة لإنهاء العقد إعمالا لحكم المادة 147 من القانون المدني، وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه. 

 

تقرير رأى النيابة في أسباب الطعن – قال: هذا النعي غير سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية، وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء كاشفا عن عيب صاحب النص منذ نشأته بما ينفى صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص، بما لازمه أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون أو لائحة لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لتاريخ نشره أو من تاريخ إعمال آثره ما دام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض، وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها.  

 

 

نيابة النقض توصى بأن القانون رقم 10 لسنة 2022 لا يسري بأثر رجعي

 

وبحسب "تقرير نيابة النقض": لما كان ذلك، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكمها في القضية رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية"، والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 19 مكرر "ب" في 13 مايو 2018 أولا: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من اطلاق عبارة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد.......، لتشمل عقود ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى.

 

ثانيا: بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال أثره، وكان مؤدى هذا الحكم انحسار الامتداد القانوني عن عقود ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى اعتبارا من اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشرعى العادى السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر الحكم، وأن العبرة في التعرف على العين المؤجرة ونوعها وتحديد حقوق طرفى العلاقات الايجارية طبقا لما جاء بقوانين ايجار الأماكن هو بما ورد في العقد وصفا للعين بشرط أن تكون هذا الوصف مطابقا للحقيقة.   

 

 

وتؤكد: تنفيذ الإنذار أو الحكم دون انتظار 5 سنوات طالما كان قبل التصديق على القانون

 

لما كان ذلك، وكان المقصود بالمسكن – الخاضع لقوانين ايجار الأماكن – هو المكان الذى يقيم فيه الشخص إقامة مستقرة ومعتادة وأن تتصرف نية المقيم ان يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فلا يصدق هذا الوصف على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستراحة العاملين لديها، إذ أن الغرض المنشود من استئجارها هو تخصيصها للوافدين لديها من هؤلاء العمال دون تفرقة أو تمييز بينهم قصدا إلى الراحة، مما لا يتطلب سوى الإقامة العابرة أو الموقوتة بها تبعا لظروف العمل ودواعيه، فلا يصدق عليها وصف المسكن الذى عناه المشرع في قوانين ايجار الأماكن مهما استطالت الإقامة بها وايا كان بواعثها ودواعيها.

 

وكان البين من مدونات الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه أنه قد اقام قضاءه بإنهاء عقد الايجار سند الدعوى على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وعقد الايجار المقدم فيها أن الغرض من تأجير عين التداعي استعمالها مكاتب للشركة الطاعنة، ورتب على ذلك إعمال حكم المحكمة الدستورية في القضية رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية الذى حصر الامتداد القانوني عن عقود الايجارية لقواعد القانون المدنى وانتهاءها بالتنبيه الصادر من المطعون ضدهم في المواعيد المقررة إعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى، فغنه يكون قد أصاب صحيح القانون، طبقا للطعن رقم 17687 لسنة 90 قضائية – جلسة 20 نوفمبر 2021.

 

 

ويضيف "التقرير": ويضحى النعى عليه التفاته عن طلب ندب الخبير – وأيا كان الرأي فيه – غير منتج في موضوع الدعوى، ومن ثم غير مقبول، وغذ كان ما يثيره الطاعن بأن تنفيذ الالتزام من بعد صدور الحكم المحكمة الدستورية سالف الذكر اصبح مرهقا هو دفاع قانونى يخالطه واقع لم يقدم الطاعن ما يفيد سبق تمسكه به امام محكمة الاستئناف فلا يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض، ولا ينال من ذلك ما نصت عليه المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 9 مكرر "أ" بتاريخ 6 مارس 2022 لأن القانون لا يسرى بأثر رجعى وأن المطعون ضده قد أبدا رغبته في انتهاء العقد قبل صدوره ومن ثم فإن النعى بأسباب الطعن تكون في مجملها على غير أساس.