الإيجار القديم بين التوريث والامتداد.. العقد يمتد لـ"الأبناء والزوجة" حال وفاة المستأجر.. ويمتد للدرجة الثانية بشرط "الإقامة"

تعتبر مسألة امتداد عقد الإيجار من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول مدى اقتراح قوانين لـ "تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر"، وكذا "قانون الإيجارات القديمة"، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف يتم اقتراحه وإقراره من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة المساس بهذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.

 

ومن المعروف أن المراقبين يصفون بشكل دائم مجرد مناقشة "قانون الايجار القديم" بمثابة الخوض في حقل ألغام، كونه يتناول شأن ملايين من الأسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الإيجارية فضلا عن إشكالية امتداد عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر، ويأتى ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.  

 

 

لملايين الملاك والمستأجرين.. عقد الإيجار القديم بين التوريث والامتداد

 

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على عدد من الأحكام القضائية والأراء القانونية التي توضح مسألة امتداد عقد الايجار أو ما يردده العوام بـ"توريث العقد" حيث أنه من المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية من خلال التفرغ للأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب والتى نتابعها عن كثب مسألة دستورية امتداد عقد الايجار، وذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة تحت قبة البرلمان من مناقشات واقتراحات، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، والتي توقفت خلال الفترة الماضية بسبب الأزمة الاقتصادية العالمية ومن المقررة عودتها في القريب العاجل مع تحسن الأوضاع – بحسب الخبير القانوني والمحامى عابد كمال الوكيل.

 

 

في البداية – فإنه عن مدى صحة توريث عقد الإيجار القديم، فإنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي لا ينتهي عقد الإيجار إذا بقي في العين زوجته أو أي من أولاده وقت الوفاة أما باقي الورثة حتى الدرجة الثانية يشترط لامتداد عقد الإيجار لأي منهم أن يكون مقيم بالعين قبل وفاه المستأجر الأصلي بسنة على الأقل، وعقد الإيجار يورث الشقة مرة واحدة فقط – إن صح التعبير – ولكن اللفظة القانونية الصحيحة هي أنه يمتد عقد الإيجار لأن التوريث لا يكون إلا لمالك والمستأجر ليس بمالكا - لمن كان مقيم في الشقة وقت وفاة المستأجر الأصلي، طبقا لقانون 49 لسنة 1977 قبل ذلك القانون كان يورث عدة مرات كان ممكن يصل توريثه الحفيد السادس وكان ظلم بالمؤجرين – وفقا لـ"الوكيل".

 

 

شرط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار القديم

 

وفى الحقيقة – الإقامة هى شرط للاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار القديم طبقا للاتي: تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين، إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، ومفاد ذلك أن شرط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو "الإقامة" وليس "الإرث"، فمن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن:

 

"النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديدا ـ هي (الإقامة) مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة “الإرث” بين المستأجر الأصلي وورثته"، طبقا للطعن المقيد برقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7 فبراير 1996.  

 

 

أحكام محكمة النقض للتصدى للأزمة

 

ويؤكد "الوكيل": فيشترط إقامة طالب الاستفادة من الامتداد القانوني مع المستأجر الأصلي في العين المؤجرة قبل وفاته، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك"، وقد تواتر قضاء النقض على أن: "امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجته أو والديه طبقا للمادة 29/1 من قانون 49 لسنة 1977 مناط إقامتهم معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك"، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 3025 لسنة 59 قضائية جلسة 27 مارس 1994.

 

 

وكذلك قضت محكمة النقض بأنه: "إذ كان مؤدى نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو أي من والديه أو أقاربه حتى الدرجة الثالثة بشرط أن تثبت إقامتهم معه بها مدة حددها بالنسبة لهؤلاء الأقارب بسنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل، وينبني على ذلك أنه إذا لم تقم بالمستفيد من أقارب المستأجر المقيم معه بالعين المؤجرة وقت الوفاة أو الترك ضرورة ملحة وحاجة دافعة إلى استعمالها لسكناه، فلا تتحقق الغاية المستهدفة بهذا النص الاستثنائي ويحيد عن الغرض الذي وضع حكم الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن من أجله فلا مجاله لتطبيقه لانتفاء علته والاعتبارات التي أملته"، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 2905 لسنة 61 قضائية – جلسة 21 نوفمبر 1993.   

 

 

تقدير توافر شرط الإقامة من عدمه من إطلاقات محكمة الموضوع

 

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: "النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 – يدل على أن المشرع تقديرا منه لقوة الرابطة التي تجمع بين المستأجر وبين زوجه وأولاده والتي قد تقوم عليها التزامات قانونية وواجبات أدبية بإعالتهم ورعايتهم خص هذه الطائفة من الأقارب وهم أقارب الدرجة الأولى نسبا بميزة لامتداد عقد الإيجار إليهم متى توافرت أقامتهم بالعين وقت وفاة المستأجر أو تركه لها … وباعتبار أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو استثناء من الأصل في أن هذا العقد بطبيعته من العقود الرضائية الموقوتة، وأن الضرورة التي فرضت على المشرع تقرير الاستثناء إنما تقدر بقدرها فلا ينبغي التوسع في تطبيق هذا الاستثناء"، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم  1315 لسنة 61 قضائية – جلسة 22 يناير 1992.

 

 

وتقدير توافر شرط الإقامة من عدمه من إطلاقات محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير الأماكن – أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي المساكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجته أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفى لكي يتمتع هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن يثبت لهم إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة أياً كانت بدايتها بشرط أن يستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وإن انقطاع المستفيد عن الإقامة في العين المؤجرة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها. وإن الفصل في كون الإقامة مستقرة من عدمه من إطلاقات قاضى الموضوع دون معقب عليه في ذلك من محكمة النقض"، طبقا للطعن المقيد برقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6 مارس 1991.

 

 

ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة الأتي:

 

أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض: "الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها … وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة"، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28 ديسمبر 1977.

 

ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977، وذلك بعد وفاة المستأجر أو تركه العين، فالمقصود بها الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة"، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30 نوفمبر 1994. 

 

 

بل وقضت محكمة النقض بأنه: "إذا توفى المستأجر الأصلي في أثناء تمتعه بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ولم يكن أحد مقيماً معه في العين المؤجرة قبل وفاته، ثم أقام فيها بعد وفاته أحد من أقاربه، فإن أقامته هذه تعتبر شغلاً للعين بدون سند، وبالتالي غصباً، فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الأصلي الذي توفى أن يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصباً وذلك استنادا إلى ملكيته فقط ودون حاجة إلى الاستناد إلى عقد الإيجار"، وذلك طبقا للنقض المدنى في الطعن المقيد برقم 1077 لسنة 49 قضائية – جلسة 1 نوفمبر 1984.