لملايين الملاك.. حكم قضائي يكشف لماذا تحال دعوى "الطرد" للمحكمة الابتدائية وليس الجزئية.. القضية تأخذ "عدم اختصاص" لأنها دعوى ايجارات مجهولة القيمة.. وتحدد النصاب القيمى لكلا المحكمتين توفيرأ للوقت والمصاريف

أصدرت محكمة قسم ثان المنصورة، حكما يهم ملايين الملاك، بإحالة الدعوى إلى محكمة المنصورة الابتدائية لعدم الاختصاص، حيث يتصدى لثغرة في منتهى الأهمية من خلال لجوء المؤجر لمحكمة غير مختصة ولائيا بنظر الدعوى لطرد المستأجر عن طريق إقامة الدعوى أمام المحكمة الجزئية وليس الابتدائية، لأنها دعوى ايجارات ومجهولة القيمة، ما يؤدى معه إلى ضياع الوقت والمجهود وإهدار المصاريف. 

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 173 لسنة 2019 مدنى جزئى – ثان المنصورة – لصالح المحامى محمد خليل، برئاسة المستشار محمد شعبان، وبحضور سكرتير النيابة السيد عبد العزيز.  

 

 

الوقائع.. المالك يقيم دعوى طرد لعدم سداد الايجار أمام المحكمة الجزئية

 

تخلص وقائع الدعوى في أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام ومستوفاة لشرائطها الشكلية أودعت قلم كتاب المحكمة، وأعلنت للمدعى عليه قانونا طلب في ختامها الحكم بفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2014 لعدم سداد القيمة الايجارية المتأخرة في ذمته وتسليم الشقة محل عقد الايجار خالية من الشواغل والأشخاص، وذلك على سند من القول أنه أقام الدعوى المقيدة بذات الرقم بطلب الحكم له، أولا: بالطلب الأصلي وهو إلزام المدعى عليه بأن يؤدى للطالب مبلغ وقدره 16 ألف و 800 القيمة الايجارية المتأخرة في ذمته عن المدة من 1 أبريل 2018 حتى 30 مارس 2019، ثانيا: بالطلب المضاف وهو فسخ عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2014 لعدم سداد القيمة الايجارية المتأخرة في ذمته ولانتهاء العلاقة الايجارية، وتسليم الشقة محل عقد الايجار خالية من الشواغل والأشخاص.  

 

المحكمة تقضى بإحالة الدعوى للمحكمة الابتدائية لعدم الاختصاص

 

وبتاريخ 25 ديسمبر 2019 – قضت المحكمة بالطلب الأصلى فقط وأغفلت الطلب المضاف، ولم تتناوله في حكمها أو تتطرق إليه، وهو ما يحق للطالب قانونا برفع دعوى أمام المحكمة التي أصدرت الحكم للفصل في الطلب المُغفل – وهو ما حدا به لإقامة دعواع بغية القضاء له بما سلف من طلبات، وفى تلك الأثناء – تداولت الدعوى بالجلسات ومثل خلالها المدعى بوكيل عنه – محام – دون المدعى عليه وقدم 3 حوافظ مستندات طويت على شهادة صادرة من محكمة المنصورة الابتدائية ثابت بها أن الحكم الصادر من محكمة بندر ثان المنصورة في الدعوى رقم 173 لسنة 2019 مستأنف برقم 220 لسنة 2020 مدنى مستأنف المنصورة – من قبل المدعى عليه، صورة رسمية من محاضر جلسات الدعوى ثابت بها أنها مؤجلة لجلسة 19 نوفمبر 2020 لتقديم المستندات، وبجلسة 28 أكتوبر 2020 حكمت المحكمة: بوقف الفصل في الطلب المنظور تعليقيا لحين الفصل في الاستئناف رقم 220 لسنة 2020 مدنى مستأنف المنصورة – عن الحكم الصادر في الدعوى رقم 173 لسنة 2019 مدنى جزئى قسم ثان المنصورة – بحكم نهائي بات، وبتاريخ 4 أبريل 2022 قدم المدعى صحيفة تعجيل الدعوى من الوقف التعليقى معلنه قانونا، وتداولت الدعوى بالجلسات.

 

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إنه لما كان من المقرر بنص المادة 36 من قانون المرافعات أن: "تقدر قيمة الدعوى باعتبارها يوم رفع الدعوى ويدخل في التقدير ما يكون مستحقا يومئذ من الفوائد والتعويضات والمصاريف وغيرها من الملحقات المقدرة للقيمة، وكذا طلب ما يستجد من الأجرة بعد رفع الدعوى إلى يوم الحكم فيها..."، وكانت المادة 41 من ذات القانون قد نصت على أن: "إذا كانت الدعوى بطلب غير قابل للتقدير بحسب القواعد المتقدمة اعترت قيمتها زائدة على أربعين ألف جنيه"، وكانت المادة 42/1 من ذات القانون قد نصت على أن: "تختص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائيا في الدعاوى المدنية والتجارية التي لا تجاوز قيمتها 40 ألف جنيه..."، ونصت المادة 47/1 من ذات القانون قد نصت على أن: "تختص المحكمة الابتدائية بالحكم ابتدائيا في جميع الدعاوى المدنية والتجارية التي ليست من اختصاص محكمة المواد الجزئية...".   

 

القضية تأخذ "عدم اختصاص" لأنها دعوى ايجارات مجهولة القيمة

 

وبحسب "المحكمة": لما كان ذلك وكان الثابت من تقديرات حكم محكمة أول درجة أن الدعوى رفعت بطلب طرد الطاعن من العين التي يملكها المطعون ضدهما والتي يضع يده عليها بطريق الغصب، وكان طلب الطرد الذي رفعت به الدعوى بصفة أصلية ليس من بين الطلبات التي أوردها المشرع قاعدة لتقديرها في قانون المرافعات في المواد سالفة البيان، فإن الدعوى بطلبه تكون غير قابلة للتقدير وتعتبر قيمتها زائدة على 250 جنيها – أربعين ألف حاليا – بما يخرجها من اختصاص المحكمة الجزئية، وذلك طبقا للطعن رقم 985 لسنة 44 قضائية. 

 

 

لما كان ما تقدم وكان طلب المدعى هو الحكم وهو فسخ عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2014 لعدم سداد القيمة الايجارية المتأخرة في ذمته ولانتهاء العلاقة الايجارية، وتسليم الشقة محل عقد الايجار من الشواغل والأشخاص، وحيث أنه قد انتهى عقد الايجار سند الدعوى مما مفاده أن هذا الطلب غير مقدر القيمة عند إيداع صحيفة الدعوى، ومن ثم تكون قيمته زائدة على 100 ألف جنيه وهو ما يخرجها عن اختصاص المحكمة الجزئية ويدخلها في اختصاص المحكمة الابتدائية، الأمر الذى تقضى معه المحكمة والحال كذلك بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها لمحكمة المنصورة الابتدائية لنظرها أمام إحدى دوائرها للاختصاص. 

 

 

تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم

 

 

يشار إلى أن هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة. 

 

 

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.