الخميس، 25 أبريل 2024 06:55 ص
رئيس مجلس الإدارة
أكرم القصاص
أكرم القصاص
رئيس التحرير
إحسان السيد
إحسان السيد
ايجارات - أرشيفية
من المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية أن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب والتى نتابعها عن كثب مسألة دستورية امتداد عقد الايجار، وذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة تحت قبة البرلمان من مناقشات واقتراحات، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام.
ويأتى ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.
لملايين الملاك والمستأجرين.. هل عقد ايجار الشقة أو المحل "يورث"؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على عدة إشكاليات يعانى منها ملايين الملاك تتعلق بمسألة توريث الشقة أو عقد الايجار وشروط عملية التوريث بالنسبة للمستأجرين ودرجات القرابة للمستفيدين من هذا الأمر، وهى الإشكالية التي يسعى الملاك لانهائها في التعديلات الجديدة المرتقبة في مشروع القانون المقبل حيث أن هناك العديد من الأسئلة التي تشغل تفكير العديد من الأشخاص حول قانون الإيجار القديم، من بين هذه الأسئلة سؤال هل الشقة الايجار القديم يورث، وهل محل الإيجار القديم يورث؟، وحكم توريث البنت متزوجة شقة إيجار قديم بموجب قانون الإيجارات القديمة – بحسب الخبير القانوني والمحامى شريف الجعار ورئيس رابطة المستأجرين.
هل الشقة الايجار القديم تورث؟
في البداية – طبقا لقانون الايجار القديم فإن الشقة تورث أو بمعنى أدق "يمتد عقد الايجار" للورثة حيث أنه وفق لقانون الإيجار القديم فالشقة الإيجار القديم تورث للأحفاد في حالة وحيدة سنذكرها لاحقا، لكن مع تغير الزمن، وكذلك القوانين عمل القانون على تحجيم عملية توريث الشقة الإيجار القديم واقتصر توريثها على الابن، أي أنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي يحق لزوجته وأبناءه البقاء في الشقة بموجب عقد الإيجار القديم، كما يحق أيضًا للابن بعد وفاة والدته أن يظل في الشقة بعد وفاتها، لكن يشترط القانون في ذلك الوقت أن يكون هذا الابن مقيم مع والدته مدة قبل وفاتها لا تقل عن عام، أيضًا يشترط على الابن لكي يتمكن من الشقة الإيجار القديم بعد وفاة والدته أن لا يمتلك مسكن مستقل به، أما في حالة وفاة هذا الابن لا يحق لزوجته وأبناءه البقاء في الشقة بموجب العقد القديم ويحق للمالك استرداد الشقة – وفقا لـ"الجعار".
قانون توريث الشقق الإيجار القديم 2021
أما التساؤل الذي يطرح نفسه هنا.. هل الشقة الايجار القديم تورث وكذلك المحلات؟، حيث يوجد الكثير من الشقق وكذلك المحلات التي مازالت تابعة لقانون الإيجار القديم، نجد أنه في حالة وجود محلات تابعة للإيجار القديم فقد يمنح القانون للشخص الحق في البقاء في المحل بموجب عقد الإيجار القديم في عدة حالات، وهنا نتطرق لحالات توريث المحلات التجارية والشقق كالتالى:
حالات توريث المحلات التجارية
1-في حالة حرص الأبناء على عدم تغيير النشاط الخاص بالمحل الذي كان يزاوله الأب قبل وفاته، ويدل ذلك على أن هذا هو المصدر الذي يتوقف عليه رزق العائلة بالكامل.
2-في حالة انتفاع المالك الأصلي من المحل أي أنه يحق للمستأجر تأجير المحل لشخص غيره مقابل منح المالك جزء منه.
3-وكذلك يمكن للمستأجر أن يتنازل عن المحل للمالك بعد الاتفاق على تسليمه مبلغ مالي بالاتفاق فيما بينهما.
4-أيضًا يجوز بيع المحل الإيجار القديم من قبل المستأجر بعد الاتفاق بين المالك والمستأجر والمشتري ومنح كلاهما نسبة.
5-بالإضافة إلى أن الشخص الذي ورث المحل يجوز له أن يقوم ببيع العلامة التجارية الخاصة بالمحل.
ملحوظة: لكن لابد من الاتفاق بين المستأجر والمالك لكي يقوم بتحرير العقد.
حالات توريث الشقق الإيجار القديم
1-في حالة وفاة المستأجر ويوجد له أبناء مازالوا في السن الخاص بالحضانة إلى أن يصلوا لسن الأهلية.
2-أيضًا في حالة وجود طفل من ذوى الاحتياجات الخاصة فيحق لهم البقاء في الشقة.
3-عندما يكون هناك بنت لم تتزوج قبل موعد الوفاة وبعدها.
4-في حالة طلاق بنت المستأجر ولكنها لم تنجب أطفال من زواجها.
5-وغيرها من الحالات المتعارف عليها الطبيعية والغير طبيعية.
شروط امتداد عقد الإيجار القديم للورثة
أما الشروط الواجب توافرها لكي يمتد عقد الإيجار القديم للورثة، فهناك العديد من الشروط التي نص عليها القانون لكي يتم توريث الشقة بعد وفاة المستأجر الأول:
أولاً: لابد من توافر شرط الصفة:
يحرص القانون على المحافظة على الأشخاص الذين يملكون الحق في الانتفاع بالشقة بعد وفاة المستأجر دون النظر إلى المالك، فعند وفاة المستأجر يمنح القانون العديد من الأشخاص الحق في البقاء في الشقة منهم زوجة المستأجر وكذلك أبناءه، بالإضافة إلى منح والد ووالدة المستأجر الحق في الانتفاع بالشقة والبقاء فيها، ولا يمكن أن يمتد الإيجار لأي شخص آخر لعدم توافر شرط الصفة.
ثانيًا: توافر شرط الإقامة الدائمة:
يحق للشخص الذي يمتلك الحق في الحصول على الشقة الإيجار القديم البقاء فيها، لكن بشرط أن يكون مقيم مع المستأجر إقامة دائمة، أي أن هذا المسكن أصبح مسكنه أيضًا ولكن لا يشترط على الشخص للحصول على الشقة أن يقيم مع المستأجر طوال حياته السابقة، بل يكتفي القانون بأن يقيم الشخص مع المستأجر مدة لا تزيد عن سنة.
ثالثًا: يشترط عدم تغيير النشاط:
لكي تورث العين التي تم تأجيرها بموجب قانون الإيجار القديم يشترط أن لم يتم تغيير النشاط الذي تم تأجير العين من أجله، أي أنه في حالة كانت الشقة مستأجرة بهدف السكن وقام الوريث بتحويلها إلى عيادة أو غيره، وكذلك في حالة تغيير النشاط الخاص بالمحلات التجارية إلى أي نشاط آخر يحق للمالك طرد المستأجر من المكان في أي وقت.
متى يسقط عقد الإيجار القديم؟
وأما للإجابة على السؤال.. متى يسقط عقد الإيجار القديم؟، ولوجود العديد من الحالات التي يجوز فيها للمالك فسخ عقد الإيجار القديم الذي يربطه بالمستأجر منها:
1-عدم وفاء المستأجر بسداد قيمة الإيجار في مواعيدها الأمر الذي يمنحه الحق في إنذاره عن طريق المحكمة.
2-وفي حالة عدم التزام المستأجر بدفع قيمة الإيجار المتأخرة خلال 15 يوم من استلام الإنذار يحق للمالك استرداد الشقة.
3-أما في حالة السداد ولكنه يقوم بالتكاسل عن السداد مرة أخرى مع وجود عذر أيًا كان يتم طرده من الشقة.
4-قيام المستأجر بالتنازل عن العين المؤجرة أو تأجيرها لشخص ما بدون الحصول على موافقة المالك، وفي هذه الحالة يحق للمالك رفع دعوى ضد المستأجر الأصلي والحصول على حكم من القضاء بطرد المستأجر وإنهاء العقد.
5-رغبة المستأجر في إحداث تجديدات في الشقة عن طريق إزالة حائط ما في الشقة، مما يؤثر على سلامة المبني، فيقوم المالك برفع دعوى ضد المستأجر بإخلاء الشقة بصورة مباشرة وفقًا لما ورد في القانون بعد تعديله.
6-إثبات أن المستأجر يقوم باستخدام الشقة في أعمال مخالفة وبالتالي يحق له رفع دعوى قضائية وطرد المستأجر.
7-العمل على تغيير الغرض الذي قام المستأجر بتأجير العقار من أجله مثل تحويلها إلى مكتب أو إدارة عمل تجاري.
ما حكم توريث الإيجار القديم؟
يعد سؤال هل الشقة الايجار القديم تورث أو حكم توريث الإيجار القديم، في الحقيقة أنه بناءً على ما ورد في القانون القديم الخاص بالإيجارات أن الشقة الإيجار تورث للعديد من الأشخاص بدرجات قرابة مختلفة، الأمر الذي يحرم المالك من استرداد الشقة في أي وقت:
1-لذلك قامت الدولة بوضع العديد من التعديلات على قانون الإيجار القديم وقام بتحديد درجة القرابة التي تنتفع بالشقة.
2-اقتصر توريث الإيجار القديم على الأقارب من الدرجة الأولى فقط ومن ثم يحق للمالك استرداد العين.
3-لكن لكي ينتقل عقد الإيجار للأقارب من الدرجة الأولى لابد من توافر الشروط السابق ذكرها كاملة.
4-وبعد تعديلات المحكمة الدستورية أصبح شرعيا وقانونا.
مقترحات تم تقديمها لتعديل قانون توريث الإيجار القديم للمحلات فى 2021
أما عن قانون الإيجار القديم الخاص بالمحلات والتعرف على المقترحات خلال الفترة الماضية جاءت كالتالي:
1-مقترح بأن ترتفع قيمة الإيجار الخاص بالمحلات إلى 600 جنيهًا.
2-مقترح على أن تزيد قيمة الإيجار بنسبة 10% سنويًا.
3-مقترح أيضًا بأن يحق للمالك بعد مرور 5 سنوات من الإيجار أن يجدد أو ينهي عقد الإيجار.
4-مقترح بأنه في حالة أن قرر المالك تجديد العقد يحق له زيادة قيمة الإيجار بنسبة 15% ولمدة لا تتجاوز 4 سنوات.
5-مقترح بالعمل على تعديل المبلغ الذي يسدده المستأجر الذي ورث المحل بالقيمة التي تتماشي مع حجم المحل.
6-مقترح بأن ينص القانون على عدم توريث المحل للمستأجر مهما كانت درجة قرابته للمستأجر الأصلي في حال تجاوز 18 عام.
مقترحات تم تقديمها لتعديل قانون توريث الشقق الإيجار القديم 2021
1-مقترح بوضع حد أدني لقيمة الإيجار القديم والتي لا تقل عن 200 جنيهًا في حالة تأجير مكان للسكن.
2-أما في حالة تأجير مكان بغرض إدارة مشروع ما فلا تقل قيمة الإيجار عن 300 جنيهًا.
3-مقترح بتحديد النسبة التي تزيد بموجبها قيمة الإيجار والتي لا تقل عن 10% من المبلغ الذي يسدده المستأجر.
4-مقترح بأنه في حالة عدم الانتفاع بالعين المؤجرة من قبل المستأجر لمدة 3 سنوات متتالية وإغلاقها تمامًا يحق للمالك استردادها.
5-مقترح بأن يحق للمستأجر استرداد العين في حالة تم استخراج رخصة بناء باسم المستأجر أو أحد أفراد عائلته.
6-أيضًا في حالة امتلك المستأجر وحدة سكنية من قبل أحد المشاريع السكنية التابعة للدولة.
7-مقترح بأن يحق للمالك كتابة عقد إيجار جديد بعد مرور 50 عام من التاريخ الذي تم فيه توثيق عقد الإيجار القديم.
8-مقترح بالعمل على تقديم الدعم للمستأجرين الغير قادرين على الإيجار من خلال المبالغ التي تحصل من الضرائب العقارية.
ثغرات عقد الإيجار القديم
الثغرات التي قد يلجأ إليها المالك لطرد المستأجر من الشقة وهي:
1-قيام المستأجر بتغيير أي شيء من أساسيات الشقة سواء كان يرغب في عمل توسيعات بداخلها أو إزالة الارضيات القديمة.
2-أيضًا العمل على إضافة تجديدات في المكان والتي تتم من خلال استخدام المعدات التي تستخدم في الحفر وما إلى ذلك.
3-قيام المستأجر بتخزين معدات أو مواد ضخمة وثقيلة للغاية في الشقة مما يعرض المبني بالكامل للخطر.
4-عدم المحافظة على الشقة وذلك عن طريق عدم إصلاح التسريبات الموجودة في الشقة نتيجة تسرب المياه وتلف المواسير.
5-أيضًا عدم تغيير أسلاك وصناديق الكهرباء التالفة الأمر الذي يؤثر على حياة جميع المقيمين في العقار.
6-عدم الالتزام بسداد المصروفات الخاصة بصيانة العقار بالكامل والمصروفات الخاصة بالنظافة سواء للشقة أو العقار.
7-تكاسل المستأجر عن سداد قيمة الإيجار في مواعيدها وتراكم الإيجار لفترة طويلة.
ملحوظة: لذلك في حالة عدم قبول المستأجر استلام قيمة الإيجار يحق للمستأجر التوجه للمحكمة لوضع الإيجار في خزينتها، ومن ثم يقوم المستأجر بتوجيه إنذار إلى المالك باستلام الإيجار عن طريق المحكمة.
8-سوء استخدام الشقة عن طريق إدارتها في أعمال منافية للآداب العامة.
المستفيدون من الامتداد القانوني لعقد الإيجار
وللإجابة على السؤال.. من هم الأشخاص المستفيدون من عقد الإيجار القديم والذين يمتد إليهم العقد بموجب القانون:
1-الزوجة في حالة قام الزوج بالتأجير والزوج في حالة قامت الزوجة بالتأجير بشرط استمرار الزواج وقت الوفاة.
2-الأبناء الشرعيين للمستأجر فالابن بالتبني لا يمتد له عقد الإيجار القديم سواء كان الابن ذكر أم أنثي ويقيم مع المستأجر.
3-أيضًا والد المستأجر ووالدته في حالة البقاء مع المستأجر قبل وقوع الوفاة.
4-الحفيد في حال كانت وفاة والده أو والدته قبل تعديل القانون والذي صدر في عام 2002 بحكم من المحكمة المختصة.
شروط امتداد عقد الإيجار القديم
1-يشترط أن تكون وفاة المستأجر الأصلي للشقة قد تمت بصورة طبيعية ولم يوجد فيها أي شبهه جنائية.
2-في حالة قام المستأجر بدون إجبار من أحد بالتنازل لشخص من المستفيدون بالانتفاع بالشقة.
3-إضافة إلى أنه لابد من توافر شرط الإقامة مع المستأجر قبل حدوث الوفاة لمدة يحددها القانون.
شروط امتداد عقد الإيجار القديم للحفيد
1-يحق للحفيد المطالبة بحقه في الانتفاع بالشقة إذ أنه قريب من الدرجة الأولى لابن المستأجر الذي انتقلت إليه.
2-لكن لابد من أن يكون ابن المستأجر قد حصل عليها بعد توافر الشروط التي يحددها القانون وقبل عام 2002.
3-أي أن الحفيد في ذلك الوقت يطالب باستحقاق الشقة بصفته ابن المنتفع بها وليس بالقرابة من جده المستأجر الأصلي.
4-أما في حالة وفاة المستأجر الأول للشقة وهو الجد قبل حلول عام 2002 يحق له المطالبة بامتداد عقد الإيجار.
5-وبذلك يصبح الابن هو الشخص الوحيد الذي يمتلك حق الانتفاع بالعين بعد وفاة المستأجر.
6-أيضًا لا يحق للحفيد المطالبة بامتداد عقد الإيجار في حالة وفاة والده قبل وفاة الجد وبذلك تصبح القرابة من الدرجة الثانية، وبذلك يمنح القانون للحفيد المطالبة بامتداد العقد بعد وفاة والدة فقط.
