يسألونك عن الإيجار مدى الحياة وكلمة مشاهرة.. عدم تحديد مدة في العقد يعنى انعقاده للفترة المعينة لدفع الأجرة وهي "الشهر".. وحيثيات محكمة النقض: لكل من طرفيه الحق في إنهائه بإخطار الآخر

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية دائرة الأربعاء "أ" – إيجارات - بمحكمة النقض، أهم أحكام النقض في تفسير عبارة "مدة العقد مدى حياة المستأجر"، قالت فيه: " أن تحديد مدة الإيجار بحياة المستأجر – المطعون ضده - وورثته من الدرجة الأولى يترتب عليه اعتباره غير محدد المدة ومن ثم انعقاده للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بتنبيه أحد المتعاقدين على الآخر عملاً بنص المادة 563 مدنى".

 

وتابعت: "عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني مؤقتة، وعدم تحديد مدتها أو ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحالة معرفة تاريخ انتهائها، مؤداه اعتبار العقد منعقداَ للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون الأثر الناتج عنه لكل من طرفيه الحق فى انهائه بالتنبيه على الأخر فى الميعاد القانوني، ولا محل للقول بانتهاء العقد بوفاة المستأجر أو بانقضاء 60 عاماَ قياساَ على الحكر طبقا للمادتين 558، 563 مدني".

 

صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم 6590 لسنة 79 قضائية، برئاسة المستشار حسنى عبد اللطيف، وعضوية المستشارين ربيع محمد عمر، ومحمد شفيع الجرف، ومحمد منشاوى بيومى، وخالد فاروق عبد الهادى، وبحضور رئيس النيابة مصطفى كامل، وأمانة سر عاطف أحمد خليل.

 

 

الوقائع.. عقد ايجار بدون مدة محددة

 

الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الطاعن والمطعون ضدهما الثانية والثالثة أقاموا على المطعون ضده الأول دعوى قضائية أمام محكمة دمياط الابتدائية بطلب الحكم بطرده من العين المبينة بالصحيفة، والتسليم وقالوا بياناَ لذلك أنه: "بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1 مايو 1998 استأجر المطعون ضده الأول من مورثهم محل النزاع لاستعماله لأغراض مهنية وتجارية بأجرة شهرية مقدارها 50 جنية، وإذ كانت مدة عقد الإيجار سالف الذكر غير محددة حيث دون بالعقد أن مدة الإيجار مدى الحياة بالنسبة للمستأجر وورثته من الدرجة الأولى".

 

 

وإذ امتنع المطعون ضده الأول عن تسليم العين رغم إنذاره فقد أقاموا الدعوى، وحكمت المحكمة بالطلبات، واستأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف سالف الذكر وبتاريخ 18 فبراير 2009 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى،  وفى غضون 9 أبريل 2009 طعن بطريق النقض فى حكم محكمة استئناف المنصورة – مأمورية دمياط –وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاَ وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة، وفى 11 مايو 2009 أعلن المطعون ضدهم بصحيفة الطعن، ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها، رفض الطعن، وبجلسة 12 أبريل 12 أبريل 2019 عرض الطعن المحكمة فى غرفة مشورة، فرأت أنه جدير بالنظر، فحددت لنظره جلسة المرافعة.

 

 

ومما ينعاه الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقول أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1 مايو 1998 قد تضمن أن مدة الإيجار طيلة حياة المستأجر – المطعون ضده الأول – وورثته من الدرجة الأولى، فأضحى العقد غير محدد المدة ويكون منعقداَ للفترة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر، إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بإلغاء الحكم الابتدائي وبرفض الدعوى بما يعيبه ويستوجب نقضه.

 

المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار وأعتبر المدة ركناَ فيه

 

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن النص فى المادتين 558، 563 من القانون المدنى يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار وأعتبر المدة ركناَ فيه، وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجازة على وجه التحديد كان ربط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداَ للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد بعد التنبيه على الأخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة الذكر والتى جاء النص فيها صريحاَ بما يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعاَ لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أو بانقضاء ستين عاماَ على إبرام عقد الإيجار قياساَ على أحكام الحكر إذ لا محل للإجتهاد أو القياس وهناك نص قانونى بحكم الواقعة. 

 

 

عدم تحديد مدة فى العقد يعنى انعقاده للفترة المعينة لدفع الأجرة وهى "الشهر"

 

ولئن كان لمحكمة الموضوع – بحسب "المحكمة" - السلطة التامة في تفسير العقود والاتفاقات واستخلاص ما يمكن استخلاصه منها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تفسيرها لها سائغاَ وأوفى بمقصود العاقدين وظروف التعاقد، مؤدياَ إلى النتيجة التى انتهت إليها وبما يكفى لحمل قضائها – لما كان ذلك، وكان الثابت من صورة عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1 مايو 1998، الذي يخضع النزاع في شأنه لأحكام القانون المدني أنه تضمن فى البند الأول منه أن مدة الإيجار طيلة حياة المستأجر وورثته من الدرجة الأولى ومن ثم فإنه مع وجود هذا البند لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهاء الإجارة، وبالتالي يضحى هذا العقد من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداَ للفترة المعينة لدفع الأجرة وهى شهر ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذ نبه على المتعاقد الأخر إعمالاَ لنص المادة 563 أنفة البيان.

 

 

وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده الأول بموجب الإنذار المعلن إليه فى 8 نوفمبر 2007 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإيجار بفترة حياة المطعون ضده الأول وورثته من الدرجة الأولى، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون، بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

 

تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم

 

يشار إلى أن هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.

 

 

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.