الأربعاء، 24 يوليو 2024 02:54 م

في أول حكم قضائى.. النقض تتصدى لأزمات عقود إيجار الأشخاص الاعتبارية.. المحكمة تؤكد: القانون رقـم 10 لسنـة 2022 لا يسرى بأثر رجعى.. وتنفيذ أحكام الطرد والاخلاء دون انتظار 5 سنوات طالما كان قبل التصديق

في أول حكم قضائى.. النقض تتصدى لأزمات عقود إيجار الأشخاص الاعتبارية.. المحكمة تؤكد: القانون رقـم 10 لسنـة 2022 لا يسرى بأثر رجعى.. وتنفيذ أحكام الطرد والاخلاء دون انتظار 5 سنوات طالما كان قبل التصديق محكمة النقض - أرشيفية
الثلاثاء، 05 يوليو 2022 04:57 م
كتب علاء رضوان

أصدرت الدائرة المدنية "د" بمحكمة النقض – بتاريخ 6 يونيو 2022 حكما يهم ألاف الملاك والمستأجرين – طبقت فيه أثر حكم المحكمة الدستورية، وأيدت الحكم الصادر بانتهاء عقود الأشخاص الاعتبارية دون إعمال أو تطبيق أحكام القانون رقـم 10 لسنـة 2022 بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى الذي تم التصديق عليه بتاريخ 9 مارس 2022، باعتبار أن القانون لا يطبق بأثر رجعى، وأن النزاع كان قائما قبل صدور القانون رقـم 10 لسنـة 2022.

 

ملحوظة:

 

وبذلك تكون محكمة النقض قد قضت - وبعد صدور القانون رقـم 10 لسنـة 2022 بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى قالت فيه: ."....أنه يتعين إعمال أثر حكم المحكمة الدستورية وهو عدم دستورية الامتداد القانوني لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية - سواء كان عاماً أم خاصاً - لاستعمالها في غير غرض السكنى بما يترتب عليه خضوع عقد الإيجار من حيث مدته لأحكام القانون المدني، ولم تُعمل محكمة النقض أحكام  القانون رقـم 10 لسنـة 2022 الذى تضمن امتداد هذه العقود لمدة 5 سنوات اعتبارا تاريخ العمل بالقانون 9 مارس 2022، بل اعتبرت أن هذه العقود تخضع لأحكام القانون المدني.   

 

1

 

كما أن القانون رقم 10 لسنة 2022 لم يصدر أحكام بعدم دستوريته، ومن ثم يسري علي كافة الدعاوي المنظورة التي لم تستقر بعد لكن الأحكام التي صدرت واستقرت لا ينفذ هذا القانون في حقه، فكون حكم النقض الصادر والواضح أنه لم يتعرض لهذا القانون أصلا في حيثياته، لكن الأحكام التي لم تستقر سيسري عليه هذا القانون بشأن الامتداد خمس سنوات، والخاص يقيد العام.    

 

نزاع حول عقود إيجار الأشخاص الاعتبارية

 

تتحصل وقائع الطعن المقيد برقم 14304 لسنة 89 قضائية الصادر لصالح المحامي يحيى سعد جاد الرب - وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن المطعون ضدهم بالبند أولاً: أقاموا على الطاعن بصفته والمطعون ضده بالبند ثانياً: الدعوى رقم 294 لسنة 2017 أمام محكمة المحلة الكبرى الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 7 أكتوبر 1972 وإخلاء المحل المبين بالصحيفة والتسليم، وفي بيان ذلك يقولون إنه بموجب ذلك العقد استأجر الطاعن بصفته من مورث المطعون ضدهم بالبند أولاً العين محل التداعي لمدة 5 سنوات تبدأ من 1 أكتوبر 1974 بأجرة شهرية مقدارها 150جنيهاً، وإذ لم يرغب المطعون ضدهم سالفو الذكر في تجديد العقد فقاموا بإنذار الطاعن بصفته بتاريخ 3 مارس 2014 بعدم الرغبة في التجديد والإخلاء، فأقاموا الدعوى، ثم حكمت المحكمة برفض الدعوي.

 

2

 

وفى تلك الأثناء - استأنف المطعون ضدهم بالبند أولاً هذا الحكم وبتاريخ 7 مايو 2019 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات، ثم طعن الطاعن بصفته في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة المشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

 

مذكرة الطعن استندت على 4 أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت، ينعي الطاعن بصفته بالسبب الرابع منهم على الحكم المطعون فيه ببطلانه لصدوره أثناء انقطاع سير الخصومة، إذ إنه بتاريخ 20 يونيو 2018، تم دمج شركتي "....." و"......" في كيان واحد وانقضى الاسم القديم للشركتين، وإذ لم يتم تصحيح شكل الاستئناف باختصام الشركة باسمها الجديد بعد الدمج فيكون الحكم المطعون فيه قد صدر باطلاً.

 

مذكرة الطعن تستند على 4 أسباب

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أنه وإن كانت الإجراءات التي تتم في فترة انقطاع سير الخصومة تقع باطلة إلا أن هذا البطلان - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - بطلان نسبي قرره القانون لمصلحة من شرع الانقطاع لحمايتهم وتمكيناً لهم من الدفاع عن حقوقهم ويسقط بعدم التمسك به صراحةً أو ضمناً، ولما كان التمسك بهذا البطلان مما يخالطه واقع فإنه لا يجوز التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض - لما كان ذلك - وكان الطاعن بصفته لم يقدم ما يدل على تمسكه أمام محكمة الموضوع ببطلان الإجراءات التي تمت بعد ضم الشركة التي يمثلها الطاعن بصفته مع شركة أخرى فإنه لا يُقبل منه إثارة هذا الدفاع لأول مرة أمام هذه المحكمة ويضحى النعي بذلك غير مقبول .

 

3

 

أما عن السبب الثالث للطعن قالت "المذكرة": ينعي الطاعن بصفته بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن التنبيه الصادر من المطعون ضدهم بالبند أولاً والمؤرخ 3 مارس 2014 بعدم رغبتهم في تجديد العقد سند الدعوى حابط الأثر ولم يعمل أثره القانوني المنصوص عليه بالمادة 563 من القانون المدني، ذلك أن الواقعة محل النزاع كانت خاضعة - حال توجيه التنبيه - لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981، ولامتداد عقد الإيجار سند الدعوى لمدة لاحقة بما كان يتعين معه توجيه تنبيه جديد بعد سريان حكم الدستورية رقم 11 لسنة 23 ق، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى على سند من إعمال التنبيه المؤرخ 3 مارس 2014 لأثره القانوني، فإنه يكون قد جاء معيباً بما يستوجب نقضه.

 

المحكمة تؤكد: القانون رقـم 10 لسنـة 2022 لا يسرى بأثر رجعى

 

وردت محكمة النقض على هذا النعي بقولها إن هذا النعي غير سديد، ذلك بأن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مفاد النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 المعدلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 يدل على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية، وهذا التكليف بالامتناع عن تطبيق النص موجه للكافة فيسري علي جميع الدعاوى المطروحة على المحاكم ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية، والقول بغير ذلك يعتبر تقييداً لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه، وخروجاً عن صريح عبارته لأن الحكم بعدم الدستورية قد كشف عن وجود عيب خالط النص منذ نشأته أدى إلى انعدامه منذ ميلاده بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص.

 

4

 

وبحسب "المحكمة": كما كشف عن وجود حكم قانوني مغاير واجب الاتباع كان معمولاً به عند صدور النص الباطل بات يتعين علي المحاكم والكافة إعماله التزاماً بحجية الحكم الصادر بعدم الدستورية، ولا محل لقياس الأثر المباشر لصدور الحكم بعدم الدستورية على الأثر المباشر لصدور تشريع جديد ينسخ تشريعاً سابقاً لأن الإلغاء يرد على نص صحيح وهو لا يؤدي إلي عدم جواز تطبيقه بعد إلغائه بل يبقى على المحاكم والكافة واجب تطبيق النص الملغي علي الروابط القانونية التي وقعت في نطاق سريانه الزمني احتراماً لمبدأ سيادة القانون الملغي ذاته ومبدأ عدم جواز تطبيق النص الجديد بأثر رجعي، أما عدم جواز تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته فأمر يحتمه صريح نص المادة 49 سالفة الذكر ويوجبه احترام الدستور باعتباره القانون الأسمى صاحب الصدارة علي ما دونه من تشريعات، فإذا ما تعارضت أحكام الدستور مع تلك التشريعات وجب إعمال أحكام الدستور وإهدار ما دونها من تشريعات واعتباراها كأن لم تكن.  

 

 

وتنفيذ الحكم دون انتظار 5 سنوات طالما كان قبل التصديق

 

لما كان ذلك - وكان الحكم الصادر في القضية رقم 11 لسنة 23 ق دستورية قد قضى بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - فيما تضمنته من إطلاق عبارة: " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها بالعقد "، ومن ثم فإنه اعتباراً من يوم 16 يوليو 2019 تاريخ إعمال أثر حكم الدستورية سالف البيان أصبح امتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرضي السكنى وفقاً لنص المادة سالفة الذكر منعدماً ابتداء لأن الحكم بعدم دستورية هذا النص قد كشف عن وجود عيب لحق به ابتداء وليس انتهاء أدى إلى انعدامه نافياً عنه صلاحيته لترتيب أي أثر منذ نشأته معيباً دون أن ينشئ مركزاً قانونياً جديداً. 

 

5

 

وترتيباً علي ذلك تكون دعوى المطعون ضدهم بالبند أولاً بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى لعدم رغبتهم في تجديد مدته مقامة ابتداء خاضعة لأحكام القانون المدني فيما تضمنه من الأحكام العامة لعقد الإيجار - دون أحكام القانون الاستثنائي رقم 136 لسنة 1981 - والذي تضمن انتهاء عقود الإيجار غير المحددة المدة بالمادة 563 منه، ومن ثم فإن التنبيه بالإخلاء الحاصل في 3 مارس 2014 قد تم على نحو ما تتطلبه المادة سالفة البيان دون حاجة إلى تنبيه جديد، ويكون النعي على غير أساس .

 

حكم المحكمة الدستورية العليا حول الأزمة

 

وحيث إن الطاعن بصفته ينعي بالسبب الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا في الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية والقاضي بعدم دستورية صدر الفقرة الأولي من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - وطبقاً للرخصة المخولة للمحكمة الدستورية العليا بموجب المادة 29/3 من القانون رقم 48 لسنة 1979 والمعدلة بالقانون رقم 168 لسنة 1998 - قد حدد اليوم التالي لنفاذ هذا الحكم بعد انتهاء الدور التشريعي العادي السنوي الرابع من الفصل التشريعي الأول لمجلس النواب عام 2018، 2019 والذي بدأ يوم الثاني من أكتوبر عام 2018، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتاريخ 7 مايو 2019 بانتهاء عقد الإيجار وأعمل حكم المحكمة الدستورية سالف البيان قبل سريانه بانتهاء هذا الدور التشريعي - بصدور قرار من رئيس الجمهورية بذلك - والذي صدر لاحقاً بتاريخ 15 يوليو 2019 – بما يعيبه ويستوجب نقضه. 

 

كك

 

هذا النعي مردود  - وفقا لـ"المحكمة" - ذلك أنه لما كان من المقرر أن النص في المادة 175 من دستور 1971 - المقابلة لنص المادة 192 من الدستور الحالي - على أنه: "تتولى المحكمة الدستورية العليا دون غيرها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح وتتولى تفسير النصوص التشريعية، وذلك كله على الوجه المبين في القانون"، والنص في المادة 178 من دستور 1971 - المقابلة للمادة 195 من الدستور الحالي - على أن: " تنشر في الجريدة الرسمية الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا في الدعاوى الدستورية والقرارات الصادرة بتفسير النصوص التشريعية، وينظم القانون ما يترتب على الحكم بعدم دستورية نص تشريعي من آثار". 

 

والنص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا - الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 المعدلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 - على أن: " أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير مُلزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة، ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر ، على أن الحكم بعدم دستورية نص ضریبي لا يكون له في جميع الأحوال إلا أثر مباشر ... "، يدل على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون - غير ضريبي - أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر.   

 

291533352_4913751362086367_8578953350029536426_n

 

حكم الدستورية ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة

 

وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة، ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاءً كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص، ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون من اليوم التالي لنشره لا يجوز تطبيقه ما دام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض، وهو أمر متعلق بالنظام العام تُعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها .

 

لما كان ذلك - وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بجلسة 5 مايو 2018  في القضية رقم 11 لسنة 23 ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من إطلاق عبارة: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد ... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السُكنى، ومن ثم أصبح هذا النص لا يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب عن عام 2018/ 2019  - الحاصل ابتداء من 2 أكتوبر 2018 والمنتهي في 15 يوليو 2019 بموجب قراري رئيس الجمهورية رقمي 448 لسنة 2018 ، 339 لسنة 2019 إعمالاً للقانون رقم 1 لسنة 2016 بإصدار اللائحة الداخلية لمجلس النواب - اللاحق لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية الحاصل بالعدد رقم 19 مکرر "ب" في 13 مايو 2018، وقد لحق الدعوى أمام هذه المحكمة، ومن ثم يتعين إعمال أثره وهو عدم دستورية الامتداد القانوني لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية - سواء كان عاماً أم خاصاً - لاستعمالها في غير غرض السكنى بما يترتب عليه خضوع عقد الإيجار من حيث مدته لأحكام القانون المدني.   

 

290974400_4913751618753008_9392548765958721_n

 

القانون رقـم 10 لسنة 2022 لا يسرى بأثر رجعى

 

وكان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه أن عقد الإيجار المؤرخ 7 أكتوبر 1972 قد نص في البند الثاني منه أن مدته خمس سنوات ثم تجدد، ومن ثم فقد خلت الأوراق مما يفيد تحديد مدة له وإن ظل منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة دون معرفة المدة التي ينتهي فيها، ومن ثم يكون لأي من المتعاقدين المؤجر والمستأجر على حد سواء الحق في إنهائه، وإذ نبه المطعون ضدهم بالبند أولاً على الطاعن بصفته بموجب إنذار مؤرخ 3 مارس 2014 بعدم الرغبة في تجديد العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت عراها بهذا التنبيه، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بانتهاء العقد سند الدعوى، وطرد الطاعن بصفته من محل التداعي وتسليمه للمطعون ضدهم بالبند أولاً فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة في القانون ولا يبطله ما اشتملت عليه أسبابه من أخطاء قانونية إذ إن لمحكمة النقض أن تصححها دون أن تنقضها، ومن ثم يكون النعي عليه بسببي النعي - وأياً كان وجه الرأي فيها - غير منتج، ومن ثم غير مقبول.  

291067832_4913751402086363_4665479481674706559_n
 
 
 
291173812_4913751452086358_5717243948896486609_n
 
 
 
 
291465507_4913751375419699_715394642966615721_n
 
 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

موضوعات متعلقة :

"خلى بالك".. حكم قضائي يرسخ مبدأ قضائيا: يزول حق الزوجة في التمكين من منزل الزوجية بزوال حق زوجها الشخصي على المسكن سواء بالبيع أو انتهاء إيجاره.. والحيثيات: قرار التمكين لا يمنع الزوج من التصرف في مسكن الزوجية

هل يمتد عقد الإيجار لـ"المطلقة" حال وفاة أبيها؟.. المشرع اعتبر المتزوجة إقامتها عرضية.. والمطلقة إقامتها مستقرة ولها حق الامتداد

الإيجار القديم بين التوريث والامتداد.. العقد يمتد لـ"الأبناء والزوجة" حال وفاة المستأجر.. ويمتد للدرجة الثانية بشرط "الإقامة"

أسئلة حول قانون الإيجار القديم.. هل التلاعب فى بيانات عقد الإيجار يعد تزويرا فى محرر رسمى؟.. و"النقض" تضع رأيًا بشأن الأزمة

توضيح بشأن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية.. نيابة النقض: لا يسرى بأثر رجعى وتنفيذ الحكم دون انتظار 5 سنوات طالما كان قبل التصديق

لملايين الملاك.. حكم قضائي يكشف لماذا تحال دعوى "الطرد" للمحكمة الابتدائية وليس الجزئية.. القضية تأخذ "عدم اختصاص" لأنها دعوى ايجارات مجهولة القيمة.. وتحدد النصاب القيمى لكلا المحكمتين توفيرأ للوقت والمصاريف

لملايين الملاك والمستأجرين.. هل عقد ايجار الشقة أو المحل "يورث"؟.. 5 حالات حددها المشرع لتوريث "عقد الشقة" و5 أخرى لـ"عقد المحل".. و3 شروط للتوريث.. و7 محاذير لسقوط التوريث.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

لملايين الملاك والمستأجرين.. النقض تجيز امتداد عقد ايجار "الخال" لابنة شقيقته حال وفاته.. وتضع عدة مبادئ بشأن "المساكنة".. أبرزها: أن تكون الإقامة مع الخال منذ بدء الاجارة دون انقطاع

الإيجار القديم.. 5 مبادئ قضائية لـ"فسخ وامتداد" العقد.. النقض تكشف متى يحق انتقال العقد لمزاولة نشاط تجارى؟

هل يعطى عقد الإيجار قوة السند التنفيذى؟.. 3 شروط حددها المشرع لتنفيذ الطرد بالعقد دون اللجوء لحكم قضائى..والشهر العقارى "كلمة السر"

الإيجار القديم.. حكم قضائى بشأن "توريث العقد".. "النقض": عدم وجوب اختصام ورثة المستأجر بدعوى الإخلاء لانتهاء العقد بالوفاة

5 مبادئ قضائية بشأن امتداد العقد فى الإيجار القديم.. امتداد العقد للابن القاصر ولم يكن له إقامة مع والده المستأجر الأصلى الأبرز

الإيجار القديم.. 5 مبادئ قضائية لانتهاء العقد.. أبرزها التارك للشقة لا يعود أبدًا.. والنقض تقضى بالطرد للوريث بعد مرور 66 سنه

"ألغام الإيجار القديم".. التفرقة بين فئتين من عقود إيجار الأماكن.. ودستورية امتداد عقد الإيجار حائط صد منيع فى وجه المقترحات


print