"ألغام الإيجار القديم".. التفرقة بين فئتين من عقود إيجار الأماكن.. ودستورية امتداد عقد الإيجار حائط صد منيع فى وجه المقترحات

من المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية أن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب والتى نتابعها عن كثب مسألة دستورية امتداد عقد الايجار، وذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة تحت قبة البرلمان من مناقشات واقتراحات، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام.

ويأتى ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.

مبادئ يجب مراعاتها فى قانون الايجار بين المالك والمستأجر 

فى التقرير التالى، يلقى "برلمانى" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تتعلق بمدى دستورية امتداد عقد الإيجار الذى يعتبره البعض أنه مجرد مناقشة هذا القانون بالخوض فى "حقل ألغام"، كونه يتناول شأن ملايين من الأسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه من وجهة نظر آخرين يزيد من تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الإيجارية فضلا عن إشكالية امتداد عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر، حيث تتوالى ردود الأفعال من المستأجرين والملاك منذ الإعلان عن تقديم مشروع قانون لمجلس النواب لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وقد تباينت ردود الأفعال والاجتهادات، بهدف الوصول إلى قانون متوازن يراعى حقوق طرفى العلاقة، ولكن كل ذلك مع مراعاة هذا المبادئ والقواعد الجوهرية - بحسب شريف عبد السلام الجعار، رئيس رابطة الدفاع عن مستأجرى مصر.

أولا: التفرقة بين فئتين من عقود إيجار الأماكن

1- عقود إيجار الأماكن التى تم إبرامها حتى 30 يناير 1996 - تسرى على كافة عقود إيجار الأماكن المبرمة حتى 30 يناير 1996 - أحكام قوانين إيجار الأمكان أرقام - 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 - وقوانين الإيجار الصادرة قبلهما، وقواعد تحديد الأجرة وأحكام الامتداد القانونى طبقا لأحكام قوانين الأماكن المتعاقبة فى حدود قضاء الدستورية العليا بدستورية الامتداد القانونى لعقود إيجار الأماكن السكنية بموجب حكمها بجلسة 3 نوفمبر فى القضية رقم 70 لسنة 18 ق دستورية – وفقا لـ"الجعار".

دستورية امتداد عقد الإيجار

والقضاء بدستورية الامتداد القانونى لعقود إيجار الأماكن غير السكنية لورثة المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية، وفقا للقواعد والشروط الواردة فى القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية وذلك بموجب حكمها بجلسة 14 أبريل 2002 فى الدعوى رقم 203 لسنة ق دستورية، وقد حازت هذه الأحكام بدستورية الامتداد القانونى لإيجار الأماكن السكنية وغير السكنية الحجية المطلقة للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية والمانعة من نظر أى طعن دستورى جديد فى هذا الخصوص – الكلام لـ"الجعار".

2- عقود إيجار الاماكن المبرمة اعتبارا من 13 يناير1996 فى تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 تخضع لأحكام القواعد العامة فى القانون المدنى بمقتضى هذا القانون.

ثانيا: صدر القانون رقم 4 لسنة 1996

صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون فى 31 يناير 1996 يعتبر صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المعدل بالقانون رقم 137 لسنة 2006 من أهم الخطوات التى يجب عدم إغفالها، والتى خطاها المشرع من أجل تحقيق التوازن فى العلاقة الايجارية بين طرفيها، إذ بمقتضاه أصبحت عقود الايجار التى تبرم اعتبارا من تاريخ سريانه، والعمل به فى 31 يناير 1996 تخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى فى شأن تأجيرها خالية أو مفروشة أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها وذلك اعمالا لأحكام المادة الاولى والثانية من هذا القانون – هكذا يقول "الجعار".

ثالثا: دستورية الامتداد القانونى لإيجار الأماكن السكنية

دستورية الامتداد القانونى لإيجار الأماكن السكنية بموجب حكم الدستورية فى القضية رقم 70 لسنة 18 ق دستورية بجلسة 3 نوفمبر 2002 قضت المحكمة الدستورية، بدستورية نص الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، والامتداد القانونى لإيجار الأماكن السكنية لصالح الأشخاص المحددين حصرا فى هذا النص القانونى، وهم الزوجة والأبناء والوالدين، وقضت برفض الطعن بعدم دستوريتها طبقا لما ورد فى حيثيات حكمها الصادر بجلسة 3 نوفمبر 2002 المشار اليه، وقد راعت الدستورية العليا، بدستورية الامتداد القانونى لإيجار الاماكن السكنية لصالح أقارب المستأجر الأصلى، الوارد ذكرهم حصرا فى النص القانونى، الذين كانوا يقيمون معه اقامة مستقرة فى العين المؤجرة حتى وفاته أو تركه العين ، أنهم كانوا محل اعتبار جوهرى عند التعاقد ولو لم ينص عليهم فى عقد الايجار، الامر الذى يقتضى توفير الحماية لهم وعدم تشريدهم وطردهم من مسكنهم بعد وفاة عائلهم، وهم الزوجة والاولاد وأى من والديه المقيمين معه بالعين، والذين كان يعولهم وينفق عليهم حتى وفاته.

الدور الاجتماعى لحق الملكية

وقد جاء بحثيات هذا الحكم، أن الدستور قد كفل حق الملكية ولكنه أكد الدور الاجتماعى لحق الملكية، حيث يجوز تحميله ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها ضرورة اجتماعية طالما لم تبلغ هذه القيود مبلغا يصيب حق الملكية فى جوهره أو يعدمه، وأن تقرير قاعدة الامتداد القانونى لعقد الايجار سواء للمستأجر الأصلى أو لذوى قرباه المقيمين معه ممن حددتهم الفقرة الاولى المشار إليها، هو ضرورة اجتماعية شديدة الالحاح تمثلت فى خلل صارخ، فى التوازن بين قدر المعروض من الوحدات السكنية وحجم الطلب عليها، ولذلك تبنى المشرع المصرى قاعدة الامتداد القانونى لعقد الايجار مراعيا فى سريان الامتداد الى ذوى قربة المستأجر المحددين فى النص المذكور.

يشار إلى أن المحكمة الدستورية العليا أصدرت حكما قاطعا فى هذا الامر بتاريخ 3 نوفمبر 2002 حيث قضت، بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 77 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بينما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الايجار، الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين، بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك، كما حددت المحكمة اليوم التالى لنشر هذا الحكم تاريخا لأعمال أثره، ووفقا لهذا الحكم يتعين التفرقة بين أمرين:

الأول: أن تكون وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة قد حدث بعد 15 نوفمبر 2002 وهو تاريخ سريان حكم الدستورية.

والثاني: أن تكون تلك الواقعة قد حدثت قبل هذا التاريخ.

وفى الحالة الأولى: فإن عقد الإيجار يمتد الى ورثة المستأجر المحددين حصرا فى الزوج أو الزوجة والأولاد والوالدين، وهم الأقارب من الدرجة الأولى، الذين كانوا يقيمون معه إقامة دائمة ومستقرة حتى الوفاة أو الترك مهما كانت بدايتها أو مدتها، ويصبح أى منهم ممتدا اليه العقد وليس مستأجرا أصليا، وبانتهاء إقامة آخرهم بالعين سواء بالوفاة أو الترك ينتهى عقد الإيجار وتعود العين الى مالكها، ومفاد ذلك أن امتداد العقد فى هذه الحالة أصبح لمرة واحدة فقط، بمعنى أنه بات قاصرا على جيل واحد لا غير، ولا يمتد مرة أخرى الى غيره، بما ينتفى معه فكرة تأبيد عقد الإيجار، والحكمة من ذلك كما أفصحت المحكمة الدستورية العليا فى أسباب حكمها، هى ألا يصبح امتداد عقد الإيجار قيدا يؤدى الى فقد المؤجر سلطات حق الملكية على العين المؤجرة، بما يعتبر عدوانا على حق الملكية الخاصة بالمخالفة للدستور.

أما فى الحالة الثانية: وهى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة قبل تاريخ 15 نوفمبر 2002 فإن من امتد إليه عقد الايجار من الاقارب المحددين حصرا فيما سلف يعتبر مستأجرا أصليا، وبالتالى يكون لذوى قرباه من الدرجة الاولى السابق بيانهم الذين تتوافر بشأنهم شروط الامتداد، الحق فى امتداد العقد اليهم، ومعنى ذلك أن عقد الايجار فى هذه الحالة يمتد الى الجيل الثانى أى الى حفيد المستأجر الأصلى، وعند انتهاء إقامة هذا الحفيد سواء بالوفاة أو الترك تنتهى العلاقة الايجارية ويحق للمالك الانتفاع بالعين المؤجرة، ويمكن هنا القول بانتفاء التأبيد حيث يكون عقد الايجار مؤقتا، مرهونا آجله بحدوث واقعة محمولة على المستقبل، وهى وفاة الحفيد أو تركه العين المؤجرة، وقد جاءت أحكام النقض لتقرير هذه الأحكام فى عدة طعون نظرتها بشأن هذه القضية.