5 مبادئ قضائية بشأن امتداد العقد فى الإيجار القديم.. امتداد العقد للابن القاصر ولم يكن له إقامة مع والده المستأجر الأصلى الأبرز

أصدرت محكمة النقض – حكما يهم ملايين الملاك والمستأجرين – رسخت فيه لـ 4 مبادئ قضائية، بشأن امتداد عقد الايجار، قالت فيه: "1-امتداد عقد الإيجار للابن القاصر الذى لم يولد في الشقة المؤجرة ولم يكن له إقامة فيها مع والده المستأجر الأصلي قبل وفاته".

 

2-امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 شريطة أن تكون إقامتهم مستقرة بالعين حتى الوفاة أو الترك مع عدم لزوم إقامة المستفيد بشخصه، بينما كفاية إقامته الحكمية ولو لم تعقبها الإقامة المشتركة مع المستأجر الأصلي. 

 

3-عقد إيجار المسكن ذو طابع عائلي يتعاقد فيه المستأجر ليقيم بالعين المؤجرة مع أفراد أسرته. 

 

4-التزام والد الصغير شرعاً بتوفير المسكن المناسب لحضانته سواء كان منزل الزوجية أو منزلا آخر، وإقامة الصغير في المسكن الأخير اقامة مؤقتة، أما انتهاؤها بانتهاء مدة الحضانة، مؤداه عدم إنهاء إقامته الحكمية بالعين المؤجرة لوالده، يكون أثره امتداد عقد إيجارها إليه المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977.    

5- الابنة التي امتد إليها عقد الإيجار من والدها المستأجر الأصلي، مجرد زواجها لا يعد تركا للسكن.

 

الوقائع.. الجدة لأم – الحاضنة - تطالب بامتداد عقد الإيجار لحفيدها المقيم معها بعد وفاة والده

 

تتحصل وقائع النزاع في الطعن المقيد برقم 208 لسنة 67 القضائية - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة بصفتها وصية على ابنها القاصر أقامت على المطعون ضدهم الدعوى رقم 46 لسنة 1995 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإلزامهم بتحرير عقد إيجار للقاصر عن العين المبينة بالصحيفة امتداد لعقد والده المستأجر الأصلي إذ كان يقيم معه فيها حتى وفاته، فأقام المطعون ضدهم دعوى فرعية بطلب الحكم بإخلاء العين محل النزاع على سند من أن القاصر المذكور لم تكن له إقامة بتلك العين إذ كان يقيم مع والدته التي طلقت من والده قبل مولده ثم مع جدته لأمه حتى وفاة والده.   

 

المالك يقيم دعوى طرد فرعية باعتبار أن القاصر لم تكن له إقامة بتلك العين

 

وفى تلك الأثناء - أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق وبعد أن استمعت لأقوال الشهود حكمت برفض الدعوى الأصلية وفى الدعوى الفرعية بالإخلاء، ثم استأنفت الطاعنة بصفتها هذا الحكم بالاستئناف رقم 1152 لسنة 52 قضائية، لدى محكمة استئناف الإسكندرية التي قضت بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.  

 

 

محكمتي أول وثانى درجة تقضيان بالإخلاء.. والجدة تطعن لإلغاء الحكم

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم رفض دعواها وقضى بالإخلاء على سند من القول بأن القاصر كان حال حياة والده في حضانة جدته لأمه التي طلقها والده قبل مولده ولم يكن يقيم إقامة مستقرة معه في حين أن إقامة القاصر مع حاضنته بسبب طلاق والدته عارض موقوت يزول بزوال سببه ولا يحول دون استمرار عقد إيجار العين محل النزاع لصالحه مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.   

 

النقض: عقد إيجار المسكن ذو طابع عائلي

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي سديد، ذلك أنه وإن كان يلزم لامتداد عقد الإيجار لأبناء المستأجر الأصلي والمستفيدين من حكم المادة 29/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن تكون لهم إقامة مستقرة بالعين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك إلا أنه يلزم أن تكون إقامة المستفيد بشخصه في تلك العين ويكفى أن تكون له إقامة حكمية فيها ولو لم تعفيها الإقامة المشتركة مع المستأجر الأصلي، وأخذاً بما هو مقرر من أن لعقد إيجار المسكن طابعا عائليا لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم فيه بمفرده وإنما ليضم إليه أفراد أسرته ليساكنوه فيه.  

 

 

النقض تقرر: امتداد عقد الإيجار للابن القاصر الذي لم يولد في الشقة المؤجرة

 

وبحسب "المحكمة": وكان المقرر شرعاً أن على الوالد سكنى الصغير وهذا الواجب الشرعي لا ينفصل بانفصال عرى الزوجية بينه وبين مطلقته - والدة الصغير - فيلزم توفير المسكن المناسب لحصانته سواء كان هو مسكن الزوجية أو مسكن آخر هيأه هو لها أو اختارته الحاضنة بدلاً من مسكن الزوجية، وإعمالاً للحق المقرر لها في هذا الشأن - وفى هذه الحالة فإن إقامة الصغير في هذا المسكن الأخير وهي إقامة مؤقتة تنتهى بانتهاء مدة الحضانة - ليس من شأنها إنهاء الإقامة الحكمية التي ثبتت له بالعين استئجار والده ولا تحول بالتالي دون امتداد عقد إيجارها إليه إعمالا للنص سالف البيان، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخلاء لأن القاصر كان يقيم مع حاضنته ولم يكن له إقامة مع والده المستأجر الأصلي قبل الوفاة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث السبب الثاني من سببي الطعن.

 

ولهذه الأسباب:

 

ولما تقدم يتعين القضاء بإلغاء الحكم المستأنف وإلزام المستأنف ضدهم بتحرير عقد إيجار للطاعنة بصفتها عن العين محل النزاع بذات شروط العقد السابق، وفي الدعوى الفرعية برفضها. 

 

 

تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم

 

وكما هو متعارف عليه - هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة. 

 

 

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.