الإيجار القديم.. هل يجوز طرد المستأجر حال هجرته للبلاد نهائيا.. "النقض": مغادرة المستأجر للبلاد نهائيا لا تعد تركا للعين المؤجرة

أصدرت دائرة الإيجارات – بمحكمة النقض – حكما قضائيا يهم المستأجرين المهاجرين خارج البلاد ولازالوا حائزين للعين المؤجرة، أرست فيه مبدأ قضائيا قالت فيه: "مجرد هجرة المستأجر أو مغادرته البلاد ــ ولو كانت مغادرة نهائية ــ لا تعد بذاتها تركاً للعين المؤجرة، والسفر لا ينهى العلاقة الإيجارية ويمتد عقد الإيجار للورثة ما دام أن المستأجر لم يفصح عن إرادته بترك العين".  

 

المحكمة رسخت 5 مبادئ قضائية كالتالي:

 

1- عدم انتهاء عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة، مع استمراره لصالح المستفيدين، وفى حالة الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض مهما طالت مدته، لا يحول دون قيامها ما دام لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمناً طبقا للمادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977.

 

2-احتفاظ المستأجر بمسكن آخر وإقامته به يترتب عليه عدم انتهاء عقد إيجار المسكن الأول بوفاته أو تركه له، ما ينتج عنه امتداده لصالح المستفيدين من أقاربه المقيمين معه بالمسكن الآخر، وعلة ذلك اعتبار إقامتهم معه بالمسكن الأول خلال فترة الإقامة معه بالمسكن الآخر إقامة حكمية، شرطه عدم ثبوت تخليهم عنها.

 

3-عدم الانتفاع الفعلى بالعين المؤجرة لا تثريب فيه على المستأجر أو مـن امتد إليه العقد، ويكون شرطه قيامه بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر وأخصها الوفاء بالأجرة.

 

4-مغادرة المستأجر البلاد ولو كانت نهائية لا تعنى تخليه عن الإقامة بالعين المؤجرة ما لم يفصح عن إرادته فى إنهاء العلاقة الإيجارية.

 

5-إقامة الطاعنتان مع مورثهما "المستأجر الأصلى" بالخارج لا تحول دون امتداد عقد الإيجار سند الدعوى إليهما، وذلك بسبب قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء ذلك العقد لتخلف شرط الإقامة الهادئة المستقرة لهما بها مع مورثهما لإقامتهم خارج البلاد حتى وفاة الأخير، فيكون فساد وخطأ.  

 

 

 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 21078 لسنة 89 قضائية، برئاسة المستشار عبد الرحيم الصغير زكريا، وعضوية المستشارين عبد الصمد محمد هريدى، وعبد الناصر عبداللاه فراج، ووليد ربيع السعدواى، وصلاح الدين فتحى الخولى.  

 

 

الوقائع.. نزاع على شقة بين ورثة المستأجر الأصلى بعد وفاته مع المالك

 

تتحصل وقائع النزاع في أن الطاعنتين أقامتا الدعوى رقم 883 لسنة 2016 إيجارات أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بامتداد عقد الايجار المؤرخ 20 أكتوبر 1974 إليهما وإلزام المطعون ضده بتحرير عقد إيجار لهما بذات شروطه، وقالتا بيانا لذلك إنه بموجب ذلك العقد استأجر مورثهما من مورث المطعون ضده شقة النزاع بأجرة مقدارها 30 جنيه شهريا، وكانتا تقيمان معه إقامة دائمة ومستقرة لحين وفاته، ومن ثم أقامتا الدعوى.

 

 

المحكمة تقضى بفسخ العقد بسبب سفر الورثة خارج البلاد

 

وفى تلك الأثناء – وجه المطعون ضده دعوى فرعية بطلب الحكم بانتهاء عقد الايجار والاخلاء والتسليم، كما أقام الدعوى رقم 5 لسنة 2017 إيجارات أمام ذات المحكمة وبذات طلبات الدعوى الفرعية على سند من وفاة المستأجر الأصلى عام 2007، وكذلك زوجته التي امتد إليها العقد عام 2016، ومن ثم عدم امتداد العقد سالف الذكر إعمالا لقضاء الدستورية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية، فضمت المحكمة الدعويين، ثم ندبت خبيرا، وبعد أو أودع تقريره حكمت المحكمة بانتهاء عقد الايجار المؤرخ 20 أكتوبر 1974 والاخلاء والتسليم، ثم استأنف الطاعنتان هذا الحكم، ثم قضت بتاريخ 2 سبتمبر 2019 بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنت الطاعنتان على الحكم بطريق النقض.   

 

مذكرة الطعن تستند على التزام الورثة بما عليهن تجاه الشقة رغم سفرهما

 

استندت مذكرة الطعن على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما ينعاه الطاعنتان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وقالتا بيانا لذلك إنهما نجلتا المستأجر الأصلي، وكانتا تقيمان معه إقامة دائمة ومستقرة بعين النزاع، وكذلك بالخارج حال سفره وحتى وفاته عام 2007، وأنهما لم يتزوجا حتى ذلك الحين، بما يتوافر في حقهما شرائط امتداد عقد ايجار مورثهما الذى لم يتخل عن عين النزاع، لا سيما وأن الهجرة للخارج لا تعنى الترك، كما أنهم كانوا يترددون عليها ويوفون بجميع التزاماتهم حيالها من سداد الأجرة وملحقاتها وغيرها، وإذ انتهى الحكم الابتدائي والمؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه لانتهاء العلاقة الايجارية والاخلاء على سند من وفاة والدهما المستأجر الأصلي وزوجته خارج البلاد، وأن الطاعنتين لم يتوفر لهما إقامة هادئة ومستقرة مع والدهما المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة، فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه. 

محكمة النقض ترسخ 5 مبادئ لايجارات المسافرين

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي سديد – ذلك أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع زوجه أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه فيه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك ولا يحول دون قيامها انقطاع المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مهما استطالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عنها صراحة أو ضمنا باتخاذه موقفا لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانوني.

 

وبحسب "المحكمة": ولا يغير من ذلك احتفاظ المستأجر بمسكن آخر سواء في ذات المدينة أو مدينة أخرى وإقامته فيه، فلا ينتهى عقد ايجار المسكن الأول بوفاة المستأجر أو تركه له ويمتد لصالح زوجه أو أولاده أو والديه المقيمين معه، إذ تعتبر إقامتهم بالمسكن الأول خلال فترة الإقامة بالمسكن الأخر إقامة حكمية لم يثبت معها تخليهم عنه ولا تحول دون إعمال مقتضى النص المذكور، وأنه لا تثريب على المستأجر أو من امتد إليه العقد إن هو لم ينتفع بالعين المؤجرة فعلا ما دام أنه قائم بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر وأخصها الوفاء بالأجرة.   

 

مجرد هجرة المستأجر أو مغادرته للبلاد نهائيا لا تعد بذاتها تركاً للعين المؤجرة

 

كما أنه من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن مجرد هجرة المستأجر المصرى أو مغادرته البلاد – ولو كانت مغادرة نهائية – لا تعد بذاتها تركا للعين المؤجرة تنهى العلاقة الايجارية ما دام أن المستأجر لم يفصح عن إرادته في ذلك، إذ لا تلازم بين الترك بمعناه القانوني – الذى يقوم على عنصرين أولهما عنصر مادى يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي، وثانيهما عنصر معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة عنصر التخلي عن العلاقة الايجارية وبين مجرد إقامة المصري بالخارج، ولا يرهن ذلك بمفرده من بقاء عقد الايجار، إذ أن القانون لا يحرمه في هذه الحالة من الاحتفاظ بمسكنه في موطنه الأصلي، ولا تثريب عليه إن هو لم ينتفع به ما دام قائما بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر.

 

يؤكد ذلك ما نصت عليه المادة الأولى من القانون رقم 111 لسنة 1983 بإصدار قانون الهجرة ورعاية المصريين في الخارج من أن للمصريين فرادى أو جماعات حق الهجرة الدائمة أو المؤقتة إلى الخارج وفقا لأحكام هذا القانون وغيره من القوانين المعمول بها ويظلون محتفظين بجنسيتهم المصرية طبقا لأحكام القانون الخاص بالجنسية المصرية، ولا يترتب على هجرتهم الدائمة أو الموقوتة الإخلال بحقوقهم الدستورية أو القانونية التي يتمتعون بها بوصفهم مصريين طالما ظلوا محتفظين بجنسيتهم المصرية".    

 

تطورات جديدة ومهمة يشهدها ملف الإيجار القديم

 

يأتي هذا في الوقت الذي يشهد فيه البرلمان المصري تطورات جديدة وهامة في ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.

 

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.