حقوق المالك والمستأجر فى "الإيجار القديم".. 4 حالات يجوز فيها الإخلاء.. والامتناع عن سداد الأجرة الأبرز.. وخبير يكشف إشكاليات بالعقود

فى الواقع إن العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا من الناحية العملية، فهي تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للتصدع والمشاكل التي قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، أو قد تؤدى إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هي مشكلة - عقد الإيجار – الذي أصبح بمثابة قنبلة موقوتة بين الطرفين.

ومسألة الحديث عن "عقد الإيجار" لا تنقطع فى ساحات النقاش بسبب خطورة إشكاليته المتجددة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصري من أوائل المشرعين في المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ"مدة عقد الإيجار" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار"، والعديد من الإشكاليات يواجهها قانون الإيجار القديم، لا سيما في ظل توتر العلاقة بين الطرفين.   

عندي في العمارة كذا ساكن تعبني وعاوز اطردهم بالقانون.. ما الحل؟

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على سؤال لأحد المُلاك "عندى فى العمارة بتاعتى كذا ساكن تعبني وعاوز اطردهم بالقانون، واحد منهم مدفعش الإيجار من 5 أشهر، وواحد تانى مأجر الشقة من الباطن، وواحد قلب الشقة لمخزن، وأنا مش عارف ايه الإجراء القانوني اللي ممكن اخده ضدهم؟"، وفى الحقيقة تأتى هذه الأزمات في الوقت الذى يلجأ فيه البعض للتحايل لاستمرار العلاقة الإيجارية، ووفقا لقانون الإيجار القديم يتم سداد القيمة الإيجارية كل شهر من المستأجر للمالك الرئيسي، ولكن هناك حالات يحق فيها للمؤجر إنهاء العلاقة الإيجارية.  

وللإجابة على هذا السؤال – فضّل الخبير القانوني والمحامي شريف الجعار، رئيس لجنة الدفاع عن حقوق "مستأجري مصر"، أن يُجيب على السؤال بطريقته الخاصة بأنه لا يحق للمالك طرد المستأجر إلا فى حالات حددها القانون من خلال المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 الخاص بإيجار الأماكن بالآتي:

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الاتية:

1- الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقـت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية. 

2- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان علـى يـد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل اقفال بـاب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.

ووفقا لـ "الجعار" لا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سـداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عـند تنفيذ الحكم وبشـرط أن يتـم التنفيذ في مواجهة المستأجر، فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.

3- إذا ثبت أن المستأجر قـد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح مـن المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقـصد الاستغناء عنه نهائيا، وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فـيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عـنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977.

4- إذا ثبت بحكـم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحـة العامة أو في اغراض منافية للآداب العامة.  

 

لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة

ويُضيف الخبير القانوني: مع عـدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة، وتلغى المادة "31" من القانون رقم 49 لسنة 1977، وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون، وبالنظر لأحكام المادة سالفة البيان يبين أن أسباب الإخلاء قد اوردها المشرع على سبيل الحصر وهى قواعد أمرة متعلقة النظام العام وتسرى بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمة، ويلاحظ أن المشرع بما أورده من قيود على أسباب الإخلاء فإن المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط فلا يستطيع تعديها أو القياس عليها لأنها وارده على سبيل الحصر لا البيان وهو ما أملته اعتبارات النظام العام التي استوجبت إصدار التشريع الخاص.