أهم الأسئلة عن تعديلات "الإيجار القديم".. متى تنتهى مدة العقد للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى؟.. وكيف يتم حساب زيادات الأجرة؟

بعد صدور القانون رقم 10 لسنة 2020 بشأن بعض إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، والذى صدر فى ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد والمنشور بالجريدة الرسمية فى عددها رقم 9 مكرر (أ) بتاريخ 6 مارس 2022 والذى يعمل به اعتبارا من 7 مارس 2022.

 

هذا القانون الذى طال انتظاره وتحقق بصدوره ارتياح شديد بين المصريين، لا يمس من قريب أو بعيد حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بإخلاء الأشخاص الاعتبارية، ولا يتعلق بالتأجير للأشخاص الاعتبارية للغرض السكنى، كما أنه لا يتعلق بالتأجير للأشخاص الطبيعية لغير الغرض السكنى مثل المحلات التى تمارس مهنا أو حرفا أو صناعة نظرا لأن هؤلاء ينطبق عليهم القانون رقم 6 لسنة 1997 وتعديلاته.

 

 

متى تنتهى مدة العقد قانون ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية المؤجرة لغير أغراض السكنى؟

فى التقرير التالى، يلقى "برلمانى" الضوء على عدة عناصر بشأن تاريخ انتهاء مدة تلك العقود وهل هناك استثناءات، وكيفية حساب زيادات الأجرة فى ظل وجود زيادتان 15% بالقانون 10/22 و2 أو1% بالقانون 14/2001 وأيهما تطبق أولا، والاختصاص القضائى بنظر طلب انهاء تلك العقود، ومدى تأثير القانون الجديد على القضايا المتداولة حاليا، وكذا الرد على التأويلات الخاطئة والشائعات التى ليس لها أى أساس من الصحة حيث أن القانون صدر على الشخصيات الاعتبارية فقط لا غير وبما يتوافق مع أحكام المحكمة الدستورية، وبهذا نستطيع أن نقول إنه تم إغلاق ملف إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى - بما يتوافق مع أحكام الدستور.

 

أولا: بشأن تاريخ انتهاء مدة عقود الايجار الأشخاص الاعتبارية

فى البداية - يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام - وفقا لنص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 تنتهى مدة عقود ايجار الأشخاص الاعتبارية المؤجرة بغرض غير السكنى الخاضعة للقانون رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته بانتهاء خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون رقم 10 لسنة 2022، وعليه تنتهى تلك العقود اعتبارا من 7 /3/ 2027 لكون القانون تم العمل به اعتبارا من 7/3/2022 وعلى المستأجر الاخلاء يوم 8/3/2027، هذا ما لم يتم التراضى بين طرفى العقد على انهائه قبل انتهاء تلك المدة.

 

 

ثانيا: تحديد مدة الخمس سنوات كمدة لتلك العقود لا يمنع المؤجر من طلب الاخلاء قبل نهاية مدتها إذا توافر بشأنها حالة من حالات أسباب الاخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون رقم 136/1981.

 

وبحسب "عزام" فى تصريح لـ"برلمانى": وفقا لصدر نص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 بدون الاخلال بأسباب الاخلاء المبينة بالمادة 18 ق 136/1981: "أى أنه إذا تحقق فى حق المستأجر (الشخص الاعتباري) أحد تلك الأسباب كالامتناع عن سداد الأجرة أو تكرار الامتناع أو التنازل عن الايجار أو التأجير من الباطن أو الاستعمال الضار وغير ذلك من أسباب حصرتها المادة 18 يحق للمؤجر طلب الإخلاء دون انتظار انتهاء المدة الخمس سنوات.

 

ثالثا: بشأن زيادات القيمة الإيجارية

أما بشأن زيادات القيمة الإيجارية، وكيفية حساب الزيادات المقررة بالقانون 10/2022 الـ 15% مع الزيادة المقررة القانون رقم 14/2001 بإضافة زيادة دورية 2% أو 1%، يُجيب "عزام" -  وفقا لنص المادة الثالثة من القانون رقم 10 لسنة 2022 تكون القيمة الإيجارية القانونية 5 أمثال الأجرة الحالية اعتبارا من 7 مارس 2022 ثم تزاد سنويا بصفة دورية 15% آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون.

 

1- كيفية حساب الزيادة

أ- يتم الوقوف على الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2022 شاملة الزيادات المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 والقانون رقم 10 لسنة 2001 ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناءً على أحكام قضائية صادرة فى منازعات وردت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة، فى هذا المعنى الطعن رقم 14362 لسنة 77 قضائية بجلسة 10 مارس 2019.

 

ب- ثم مضاعفة تلك الأجرة بواقع 5 أمثال.

 

مثال: فلو كانت الأجرة القانونية 100 جنيه تكون الأجرة (100×5=500)

 

جـ- الزيادة لا تشمل ملحقات الأجرة "استهلاك المياه طبقا للمادة 33 من القانون 49/77 –استهلاك الكهرباء المادة 11 من اللائحة التنفيذية للقانون 136 لسنة 1981 – الضرائب العقارية - أجرة الحارس طبقا للمادة 9 من القانون 136/18 -مقابل التحسينات التى يتم إدخالها على العين – المزايا المتفق عليها بين الطرفين دون تحايل على القانون - رسم النظافة خرج من ملحقات الأجرة بالقانون 10 لسنة 2005...) حيث جرت تطبيقات محكمة النقض على عدم دخول ملحقات الأجرة ضمن الزيادات وذلك عقب صدور القانون رقم 6 لسنة 1997.

 

د- مع مراعاة يدخل فى حساب الزيادة الزيادة المقررة بالقانون 14 لسنة 2001. 

 

  الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام

 

كيفية حساب الزيادة الدورية 15%؟

 

1- اعتبارا من 7/3/2022 يتم مضاعفة الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2022 (5) أمثالها.

2- ثم اعتبارا من 7/3/2023 تزاد الأجرة القانونية الأخيرة المستحقة قبل 7 مارس 2022 شاملة زيادة القانون 14/2001 بواقع 15%.

3- ثم اعتبارا من 7/3/2024 تزاد الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2023 شاملة زيادة القانون 14/2001 بواقع 15% وهكذا حتى مارس 2026.

 

مثال عملى تطبيقى:

لو كانت الأجرة القانونية فى فبراير 2022 هى 100 جنيه تكون أجرة مارس 2022: (100 جنيه×5 امثال= 500 جنيه شهريا).

وفى مارس 2023:

أولا: تضاف للأجرة زيادة القانون رقم 14 لسنة 2001 وهى 2% إذا كانت العين منشأة قبل 9/9/ 1977 أو 1% إذا كانت منشأة بعد 9/9/ 1977، وبالتالى تكون الأجرة المستحقة من ابريل 2022 حتى فبراير 2023 هى 500 ×2% =10 جنيه لتكون الأجرة 510 جنيه.

ثانيا: ثم تزاد بواقع 15% (510 جنيه ×15%= 76.5 لتكون الأجرة المستحقة 500+76.5= 586.5 جنيه)

 

وفى مارس 2024

1- تضاف زيادة القانون 14/2001 586.5× 2% = 598.23 جنيه.

2- ثم تزاد الأجرة بواقع 15% (598.23 جنيه ×15%= 689.96 جنيه لتكون الأجرة المستحقة 661,25 جنيه).

وهكذا حتى انتهاء الخمس سنوات المقررة طبقا للقانون.

 

والسؤال هنا لماذا يتم حساب زيادة القانون رقم 14 لسنة 2001 قبل الزيادة الجديدة المقررة بالقانون رقم 10/2022 أولا ثم زيادة القانون رقم 14/2001 ثانيا أم العكس؟

- لما كان تاريخ استحقاق زيادة الأجرة المقررة بالقانون رقم 14/2001 يكون اعتبارا من أول ابريل سنويا، ولما كان استحقاق زيادة الأجرة المقررة بالقانون 10/2022 تكون اعتبارا من 7 مارس من كل عام ولمدة خمس سنوات.

- بالتالى يتم حساب زيادات القانون 10/2022 أولا.

- ثم إضافة زيادة القانون رقم 14/2001.

 

وفقا للقانون رقم 14 لسنة 2001: "تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية فى نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة:

- (2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977.

- (1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996، والمعمول به اعتبارًا من أول أبريل سنة 2001.

 

 

الاختصاص القضائى بإنهاء عقود الايجار موكول لقاضى الأمور الوقتية

وفقا لنص المادة 4 من القانون: يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال فى اليوم التالى لانتهاء المدة المبينة بالمادة (2) من هذا القانون، وفى حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار اصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتضى – الكلام لـ"عزام".

 

وعلى ذلك:

1- بحلول 8/3/2027 الميقات المحدد لانتهاء مدة الخمس سنوات التى قررها القانون.

2- يلتزم المستأجر بتسليم العين المؤجرة.

3- وإذا امتنع المستأجر عن التسليم.

4- يحق للمالك أو المؤجر أن يستصدر أمر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار بإخلاء المستأجر.

5- إلا أن ذلك لا يمنعه من اللجوء لمحكمة الموضوع بخلاف أحقيته فى طلب التعويض.

 

ووفقا لمؤدى نصوص المواد 194، 197، 199 من قانون المرافعات أن الأمر على عريضة يصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة أو رئيس الهيئة التى تنظر الدعوى، وأن التظلم منه يكون إلى ذات المحكمة أو إلى نفس القاضى الآمر بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى فى هذا المعنى، وذلك طبقا للطعن 11732 لسنة 87 قضائية بجلسة 22 نوفمبر 2018.

 

 

مدى تأثير القانون على الدعاوى المتداولة

يثور السؤال عن موقف القضايا المتداولة حاليا أو فى مرحلة الطعن: المقرر لدى محكمة النقض: المقرر أن القانون يسرى بأثر فورى مباشر، وكان مقتضى الأثر الفورى للقانون أنه يسرى على كل واقعة تعرض فور نفاذه ولو كانت ناشئة عن مركز قانونى وجد قبل هذا التاريخ، وكان القانون رقم 76 لسنة 2007 قد أدرك دعوى المطعون ضدهما بإلزام الطاعن الأول بتسليمهما العقار موضوع الدعوى ومن ثم فإن الدعوى تخضع لأحكامه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى الدعوى بالتسليم دون التحقق من الإخطار المشار إليه فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون الحاجة إلى بحث باقى أسباب الطعن، وذلك طبقا للطعن رقم 14325 لسنة 84.

 

وعلى ذلك يطبق القانون على المنازعات المتداولة حاليا ما لم تكن قد استقرت المراكز القانونية بشأنها بحكم قضائى نهائى بات.

 

تحدد القيمة الإيجارية بـ5 أمثال القيمة القانونية السارية

وفى سياق آخر – يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض هانى صبرى - يعتبر القانون بمثابة حجر جديد تم القائه فى مياه قوانين الإيجارات القديمة الراكدة حيث نص على إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكنى، ومؤدى هذا القانون إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير أغراض السكنى، ويستهدف القانون منح الأشخاص الاعتبارية المعنية بهذا القانون مهلة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ هذا القانون، لتوفيق أوضاعها، يتم بعدها تحرير العلاقة بين تلك الأشخاص الاعتبارية وبين الملاك أو المؤجرين بحسب الأحوال.

 

ويضيف "صبرى" فى تصريح لـ"برلمانى": تحدد القيمة الايجارية بـ 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية، ويستهدف القانون أيضا تنظيم الإجراءات القضائية والقانونية المتعلقة بإخلاء المكان المؤجر فى اليوم التالى لانتهاء الحد الأقصى للمدة المبينة بالقانون "5 سنوات" فى حالة امتناع المستأجر عن ذلك.

 

 

7 ملاحظات وإيجابيات على هذا القانون

وفى تقديرى هذا القانون جيد ومتوازن ويعد تطبيقا متميزا لحكم الدستورية العليا، لا يمس الشخص الطبيعى الإنسان البسيط لا داعى لقلق الأشخاص العاديين حيث أنه غير مرتبط بأماكن إيجار هؤلاء الأشخاص، ولكنه خاص بالأشخاص الاعتبارية ويحقق التوزان بين طرفى العلاقة الإيجارية بينهم، وإيماء إلى إصدار الرئيس لهذا القانون أصبح واجب النفاذ هو قانون خاص بالأشخاص الاعتبارية، لابد من توضيح التالي:

 

1- أن هذا القانون نفاذا للحكم الدستورى رقم 11 لسنة 23 دستورية الصادر فى مايو 2018.

2- القانون اقتصر فقط على الأشخاص الاعتبارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن.

3- يستمر العقد لمدة خمس سنوات مع زيادة للقيمة الايجارية.

4- هذا القانون لا يمس السكنى ولا التجارى الطبيعي.

5- القانون تأكيد على ما أوضحناه من قبل أن الحكم الدستورى قاصرا فقط على الأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكنى، وهو تأكيد من ناحية أخرى على تحصين المراكز القانونية للسكنى والتجارى الطبيعى طبقا للأحكام الدستورية الصادرة فى شأنهما.

6- القانون أصبح واجب النفاذ بعد نشره فى الجريدة الرسمية ويعمل به كقانون للدولة من السابع من مارس 2022.

7- ملحوظة: الأشخاص الاعتبارية هى الشركات والمؤسسات والهيئات العامة والخاصة.

 

هذا القانون مقيد بشرطين:

الأول: أن يكون المستأجر من الأشخاص الاعتبارية فقط الدولة وما يتفرع عنها، الشركات بأنواعها - مؤسسات - هيئات منظمات".

ثانياً: أن يكون الغرض من الإيجار غير معد للسكن كأن يكون "مقر إدارى للشركة - مخزن - معرض … الخ".

 

 

3 تعريفات ميزت بهم المحكمة الدستورية فى قانون الإيجار القديم

وفى حقيقة الأمر - المحكمة الدستورية ميزت فى قانون الايجار القديم بين ثلاثة أنواع من الإيجارات كالتالي:

 

أولاَ: السكنى وقصرت الامتداد فيه على أسرة المستأجر الأصلى وفقا لطبيعة الغرض من الايجار وهو السكنى.

 

ثانيا: التجارى والإدارى "المحلات والمكاتب" للأشخاص الطبيعيين، وقصرت فيه الامتداد للورثة باعتباره مشروع مالى اقتصادى طبقا لطبيعته.

 

ثالثا: الأشخاص الاعتبارية وهو ذو طبيعة خاصة حيث لا تموت ولا تورث فأنهت عقودها على أساس أن عقدها لا يمكن تحديده قانونا، ولا يمكن تعيين من له حق الامتداد، ويصبح العقد ممتدا بلا تحديد، ولذلك قضت بعدم دستوريته إلا ما كان منه لغرض السكنى.

 

الفرق بين الشخصية الطبيعية والاعتبارية

هذا التمييز الواضح من المحكمة الدستورية ردا على من يقولون بالتساوى فى المراكز القانونية فى الأماكن غير السكنية بين الأشخاص الاعتبارية والأشخاص الطبيعية، هذا القانون حدد الأماكن المؤجرة لغير غير السكن من الأشخاص الاعتبارية العامة والخاصة المستأجرين لوحدات أو محلات تجارية ولا يسرى على الشخص الطبيعى المستأجر لمحل تجارى، والسؤال الذى يطرح نفسه هنا.. ما المقصود بالشخص الاعتبارى، والشخص الطبيعى المنصوص عليه فى هذا القانون؟

 

فالشخصية الاعتبارية هى مجموعة من الأشخاص والأموال يتوفر لها كيان ذاتى مستقل تستهدف تحقيق هدف معين وتتمتع بالشخصية القانونية فى حدود هذا الغرض وتُعدّ مجموعات الأشخاص والأموال هذه شخصاً اعتبارياً أو معنوياً مستقلاً عن الأشخاص الطبيعيين المشكلين له، والشخصيات الاعتبارية إما ان تكون عامة مثل الدولة وما يتفرع عنها من جهات إدارية، أو خاصة مثل الشركات التجارية والجمعيات والمؤسسات الخيرية، وقد حددت المادة 52 من القانون المدنى الأشخاص الاعتبارية هي:

 

1- الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التى يحددها القانون، والإدارات والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التى يمنحها القانون شخصية اعتبارية.

2- الهيئات والطوائف الدينية التى تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية.

3- الأوقاف.

4- الشركات التجارية والمدنية.

5- الجمعيات المؤسسات المنشأة وفقاً للأحكام التى ستأتى فيما بعد.

6- كل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص فى القانون.

 

والشخص الطبيعى الأصل أن الإنسان هو وحده، بصفته كائنا بشرياً، يتمتع بالشخصية القانونية التى تمكنه من أن يكون طرفاً من أطراف الحق – الكلام لـ"صبرى".

 

نص المادتين الأولى والثانية

قد حددت المادة الأولى: نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، والمادة الثانية بينت أجل إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

 

نص المادتين الثالثة والرابعة والخامسة

والمادة الثالثة: حددت القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15%، والمادة الرابعة إلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر فى اليوم التالى لانتهاء المدة المبينة بالمادة الثانية من هذا القانون، وفى حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتهما العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتضى.

 

المادة الخامسة: هذا القانون يعمل به من اليوم التالى لنشره أى يعمل به كقانون من قانون الدولة اعتبارا من 7 مارس 2022.

 

جدير بالذكر صدور حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى القضية رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية بجلسة الخامس من مايو 2018 بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 "فى شأن بعض الأحكام الخاصة، بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من إطلاق عبارة: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير الغرض السكنى، تحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره"، وقد نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية العدد 19 مكرر ب فى 13 مايو 2018.