متى يحق للمالك فسخ عقد الإيجار؟.. 40 سببا يؤدى للإخلاء وإنهاء العلاقة الإيجارية.. تغيير النشاط والتأجير من الباطن أبرز الأسباب

تشغل قضية الإيجارات القديمة والعلاقة المنظمة بين المؤجر والمستأجر ملايين المواطنين في مصر والوطن العربي، وذلك بعد أن ظل سعى الحكومة لإصدار تشريع جديد يتلافى عيوب القانون القديم، إلا أن الواقع المرير يؤكد أن المحاكم المصرية تكتظ بملايين الدعاوى القضائية المتعلقة بطرد المالك للمستأجر، وذلك لأسباب عدة تنشأ عنها النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم الدراية الكاملة لحقوق كلا الطرفين وواجباتهما تجاه بعضهما البعض، فتكون المحكمة هي الطريق الأمثل والوحيد لحل النزاع القائم. 

 

تطورات ومناقشات مهمة في ملف الإيجار القديم

 

يأتي هذا في الوقت الذي يشهد فيه البرلمان المصري تطورات جديدة وهامة في ملف الإيجار القديم، وذلك بعد إعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.

  

 

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر. 

 

متى يحق للمالك فسخ عقد الإيجار سواء القديم أو الجديد؟

 

في التقرير التالي، يلقى "برلمانى" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين من خلال الإجابة على السؤال متي يحق للمالك فسخ عقد الايجار سواء الايجار القديم او الايجار الجديد؟ ورصد 40 سببا للإخلاء وإنهاء العلاقة الإيجارية وفسخ عقد الإيجار، منها 5 أسباب رئيسية و35 أخرى فرعية، وذلك فى الوقت الذي يصف فيه المراقبون مجرد محاولة مناقشة - قانون الإيجار القديم - بمثابة الخوض في حقل ألغام، كونه يتناول شأن ملايين من الأسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة – بحسب الخبير القانوني والمحامي المتخصص في الشأن العقاري محمد حسن. 

 

 

في البداية - يتساءل عدد كبير من مستأجري الوحدات السكنية أو التجارية، عن الحالات التي يحق فيها لمالك العقار إخلاء العين المؤجرة، وهنا نجيب أن هناك 5 حالات رئيسية يحق فيها للمالك فسخ عقد الإيجار سواء الايجار القديم أو الايجار الجديد كالتالي وفقا لـ"حسن":

 

5 حالات لفسخ عقد الايجار

 

1-الحالة الأولى: عدم سداد الإيجار، وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار، فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى، ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.

 

-أما في القانون الجديد: فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده. 

 

2-الحالة الثانية: هي التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر، ففى القانونين تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين.

 

3 -أما الحالة الثالثة: فهي الإضرار بالعين المؤجرة، مثل هدم حوائط أو جدران حامية فى العين أو العقار، وفى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائي ثم إقامة دعوى إخلاء، بينما فى القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.

 

4-والحالة الرابعة: هى استخدام العين فى أعمال منافية للآداب العامة، لكن لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائي ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة. 

 

5 -والحالة الخامسة: هى تغيير الاستخدام دون موافقة المالك، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، وفى القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء.

 

 

35 حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة  

  

بينما هناك 35 حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة - أسباب الإخلاء فى ظل قانون الإيجارات القديم القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 تتمثل في الحالات القانونية للإخلاء التي أوردتها المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على سبيل الحصر هي:

 

1-حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذي به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم في جزء منه.

 

2-حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما مـن تاريـخ إنذاره بالوفاء.

 

3-حالة تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.

 

4-حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين، أو أجـرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح مـن المالك.

 

5-حالة ترك المستأجر العين للغير أو لزوى القربى بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا.

 

6-حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائي نهائي.

 

7-حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـاره بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائي نهائي.

 

8-حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائي نهائي.

 

9-حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائي نهائي.

 

الحالات القانونية الأخرى التي يقضى معها بالإخلاء:

 

 

10-حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.

 

11-حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم.

 

12-غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.

 

13-حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة والشرف.

 

14-حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك.

 

15-حالة استخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذي أجرت من أجله.

 

16-حالة اندلاع حريق فى العين المؤجرة وحدوث تلفيات.

 

17-حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة.

 

18-حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات – شقق - جاهزة للسكنى.

ولا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على:

 

 

19-المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.

 

20-المساكن التي تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير.

 

21-كما لا تسري أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى.

 

22-كما لا تسري أحكامه على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى.

 

23-إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.

 

24-إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565.

 

25-أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع.

 

26-إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم.

 

27-يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره "بالعدّاد"، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي.

 

28-إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.

 

29-ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.

القانون رقم 4 لسنة 1996 فسخ عقد الإيجار  

 

30-اتفاق العاقدين على إنهاء العقد.

 

31-تحقق شرط فاسخ صريح.

 

32-اتحاد الذمة.

 

33-الفسخ لعدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزاماته.

 

34-هلاك العين المؤجرة.

 

35-إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته. وبالنظر لأحكام المادة سالفة البيان يبين أن أسباب الإخلاء قد أوردها المشرع على سبيل الحصر وهي قواعد آمرة متعلقة النظام العام وتسري بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمة، ويلاحظ أن المشرع بما أورده من قيود على أسباب الإخلاء، فإن المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط، فلا يستطيع تعديها أو القياس عليها، وذلك لأنها واردة على سبيل الحصر لا البيان وهو ما أملته اعتبارات النظام العام التي استوجبت إصدار التشريع الخاص.