فريد من نوعه.. حكم نهائي بإنهاء العلاقة الإيجارية وفسخ العقدين والطرد وتسليم الوحدة رغم أن تاريخ العقد 1 يناير 1995.. والمحكمة تثبت صورية تاريخ العقد بعد الطعن بالإنكار.. وتكتشف أن العقد بتاريخ يناير 1998

أصدرت الدائرة الأولى "إيجارات" - بمحكمة استئناف القاهرة – حكماً فريداً من نوعه، بإنهاء العلاقة الإيجارية وفسخ العقدين والطرد وتسليم الوحدة، وذلك بعد إثبات صورية تاريخ العقد الذى حاول المستأجر أن بتاريخ 1 يناير 1995 بلاً من 1 يناير 1998 بغرض الرجوع للقانون الاستثنائي "الايجارات القديم"، ولكن بتحقيق المحكمة في الواقعة حسمت النزاع بإثبات صورية تاريخ العقد.

 

الخلاصة:  

 

القضية تتعلق بواقعة فسخ عقد إيجار، المستأنفين يمتلكون عقد 1 يناير 1998 "مشاهرة"، وتم إقامة دعوى اخلاء لإنتهاء مدة عقد الإيجار، وهنا حدثت مفاجأة حيث قدم المستأنف ضده عقد مؤرخ 1 يناير 1995، وذلك بغرض الرجوع للقانون الاستثنائي "الايجارات القديم"، وتم إثبات صورية تاريخ العقد، وتم إنهاء العلاقة الايجارية وفسخ العقدين وتسليم الوحدة.  

 

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 9412 لسنة 138 قضائية، لصالح المحامي رجب الأسيوطي، برئاسة المستشار أحمد عبد الحفيظ، وعضوية المستشارين طارق جمال الدين، وعمرو صلاح الدين، وأمانة سر طارق شحاتة. 

 

 

الوقائع.. ورثة المالك يقيمون دعوى فسخ عقد ايجار والإخلاء للشقة

 

تخلص وقائع النزاع وما به من مستندات وأوجه دفاع ودفوع الخصوم فيه فيما سبق وأحاط به الحكم المستأنف والأحكام الصادر من هذه المحكمة في 12 ديسمبر 2021/ 12 مارس 2023/ 14 مايو 2025 والمحكمة تحيل الى تلك الأحكام منعا من التكرار إلا أنها تجتزأ من الوقائع بالقدر اللازم لربط أواصر الأحكام القضائية فتشير إلى التالي:  

 

المستأنفين أقاموا الدعوى رقم 119 لسنة 2021 إيجارات کلی حلوان على المستأنف ضده بطلب اخلائه من عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998 لانتهاء مدته وتسليم الوحدة السكنية الكائنة بالدور الخامس بالأرضي بالعقار عنوانه "...." بمحافظة القاهرة على قاله أنه بموجب عقد الايجار المار ذکره استأجر المدعى عليه من مورثه المدعيين المرحومة "ناهد. م" - الوحدة السكنية المبينة سلفا، وقد تضمنت بنود العقد - أن مدته مشاهرة - ولعدم رغبة المدعيين في تجديد العقد أقاموا دعواهم المبتدأة بعد إنذاره على يد محضر في 7 يوليو 2020 ثم أقاموا دعواهم المبتدأه بالطلبات السابقة.   

 

 

محكمة أول درجة ترفض الدعوى

 

وبجلسة 27 يوليو 2021 أصدرت المحكمة الابتدائية حكمها برفض الدعوى، وألزمت المدعيين بالمصروفات وأتعاب المحاماة . 

 

ورثة المالك يستأنفون الحكم بـ4 طلبات أبرزها "صورية تاريخ العقد" 

 

وحيث أن المدعيين لم يرتضوا ذلك الحكم، فأقاموا الاستئناف الراهن طعن عليه بموجب صحيفه أودعت قلم الكتاب في 4 سبتمبر 2021، وأعلنت قانونا وطلبوا في ختامها:

1-قبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع.

2-أصليا بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بالطلبات الواردة في صحيفة الدعوى المبتداه.

3-احتياطيا وقبل الفصل في الموضوع بإحالة نسختی عقدى الايجار المؤرخين 1 يناير 1995، 1 يناير 1998 للطب الشرعي لإثبات أن المستأنف ضده "خالد. س"، هو المحرر للنسختين بخط يده - و ممهورين بتوقيعه - وأن عقد الايجار هو الحاكم للعلاقة الايجارية.

4-يتمسك المستأنفون بدفاعهم بصورية تاريخ عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1995 - صورية سببيه تدليسيه ويطلبوا تحقيق هذا الدفع بإحالة الدعوى للتحقيق لإثبات الصورية - وذلك على أسباب نعى حاصلها:

1-الدفع بصورية تاريخ عقد الايجار 1 يناير 1995 صورية نسبية.

2-القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال.

3-مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.

4-الاخلال بحق الدفاع.   

 

 

"الاستئناف" تحيل الوقائع للتحقيق لإثبات الصورية

 

وصدر قضاء هذه المحكمة في 12 ديسمبر 12 ديسمبر 2021 بإحالة الاستئناف للتحقيق لإثبات صورية العقد المؤرخ 1 يناير 1995 وأن المستأنف ضده دلس على مورثتهم على غير الحقيقة لإلغاء العقد 1 يناير 1998 - والذى تم اثباته بالشهر العقاري في عام 2001 وتم سماع شاهدى الاثبات وهما: "احمد. س" و"عبداللطيف. ي"، شاهدى النفى وهما: "صبحى. ع" و"صالح. ع"، والمحكمة احاطت بتلك الشهادة بكفاية يغنيها عن ترديد ما ورد بها - ثم أعيدت الدعوى للمرافعة.  

 

المستأجر "دلس" على مورثة المستأنفين

 

وصدر قضاء المحكمة في 12 مارس 2023 حكمها التمهيدي: بندب أبحاث التزييف والتزوير بمصلحة الطب الشرعي بالقاهرة - وعلى النحو الوارد بأسباب ومنطوق ذلك الحكم - وقد تعذر أداء مهمته لعدم حضور المستأنف ضده ولتقديم أوراق المضاهاة اللازمة لأداء عمل الخبير - ثم صدر الحكم التمهيدي من المحكمة حتى 14 ديسمبر 2023 وقبل الفصل في الطعن بالإنكار أو موضوع الاستئناف بإعادة الأوراق الى مصلحة الطب الشرعي أبحاث التزييف والتزوير لأداء المأمورية المكلف بها والوارد بموجب الحكم المؤرخ 12 مارس 2023 وقد أودع الخبير المنتدب تقريره، وقد انتهى فيه الى: أن جميع بصمات الخاتم الشخص الثابتة بموضعين بظهر عقدى الايجار المؤرخين 1 يناير 1995/ 1 يناير 1998 هی صحیحة وأخذت من ذات القالب المأخوذ منه البصمة الثابتة بالطلب المقدم من ورثة المرحومة "ناهد. م" للمضاهاة وأن المستأنف ضده "خالد. س"، هو الكاتب الصلب العقدين انفى البيان والكاتب للتوقيع عليهما.   

 

 

تغريم جميع الأطراف لهذا السبب

 

وبالبناء على ذلك صدر الحكم المؤرخ 14 مايو 2025 من هذه المحكمة:

 

1-في موضوع الطعن وبالأنكار برفضه، وصحة اسناد عقدی الايجار المؤرخين 1 يناير 1995/ 1 يناير 1998 لمورثة المستأنفين المرحومة "ناهد. م"، والمستأنف ضده مع تغريم المستأنفين والمستأنف ضده مبلغ الف جنيه لكل واحد منهما .

 

2-واعادة الاستئناف للمرافعة لجلسة 10 أغسطس 2025 لنظر موضوعه، وبجلسة 9 نوفمبر 2025 قررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم. 

 

 

شهادة الشهود

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف: فإن المحكمة تنوه في مستهل قضائها ان العقدين المؤرخين 1 يناير 1995/ 1 يناير 1998 تم تحريرهما بين ذات المؤجرة وذات المستأجر، وحيث أن المحكمة في سبيل التحقيق من صحة الطعن بالصورية على عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1995 من حيث تاريخ صدوره - قد أحالت الاستئناف الى التحقيق بموجب الحكم الصادر منها بجلسة 12 ديسمبر 2021 والذي تحيل عليه المحكمة أسبابا ومنطوقاً منعاً من التكرار، وقرر شهود المستأنفين وهما "احمد. س"، و"محمد. ع"، حيث قرر الشاهد الأول أنه كان مستأجرا للشقة موضوع النزاع - قبل المستأجر الحالي "المستأنف ضده" في الفترة من عام 1992 حتى عام 1997، وأنه تركها وانتقل للإقامة في شقة أخرى، وقرر أنه عام 1995 كان يقيم بعين النزاع.

 

بينما قرر الشاهد الثاني أنه جار بذات العقار وقرر أن التي كانت تقيم بعين النزاع هى نجلة المؤجرة "ناهد" منذ عام 1996 وأنها تركت الشقة في عام 1997 وأضافت أن المستأنف ضده لم يكن يقم في عين النزاع في تلك الفترة وأن اقامته كانت في أول عام 1998- بينما قرر شاهدى المستأنف ضده وهما "صبحى. ع"، و"صالح. ع"، وحيث قرر الشاهد الأول وأنه عم المستأنف ضده، وأنه قام بعمل تشطيبات بالشقة محل النزاع منذ 26 عام من عام 1995، وأنه لا يعلم شئ عن عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998،  وقرر الشاهد الثاني أنه عامل معمار وأنه أجرى بعض الأعمال في الشقة في عام 1995 ونفى إقامة المؤجرة بالشقة عام 1998 ولا يعلم شئ بشاء عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998.   

 

 

موقف المراكز القانونية التي نشأت واكتملت وأصبحت حقا مكتسبا في ظل قانون معين

 

وتضيف "المحكمة" أنه يطمئن وجدانها لشهود المستأنفين باعتبار أنهما من الجيران من ذات العقار واحدهما كان يقطن عين النزاع قبل المستأنف ضده وهما ممن عايشوا الواقعة وعاصروا المقيمين فيها وتاريخ تلك الإقامة، ولا يطمئن وجدانها لشهادة المستأنف ضده، وإذا كانت الصورية النسبية لا تتناول وجود العقد وانما تتناول تاريخه او نوعه أو رکنا فيه أو شرطا من شروطه أو حتی شخص المتعاقدين - وإذا كانت المحكمة قد اطمأن وجدانها لما قرره شاهدى المستأنفين وتستخلص من تلك الشهادة الدليل على ان التاريخ الذي اعطى لعقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1995 قصد به التحايل على القانون ولا تتعداه الى العقد ذاته.

 

وتابعت: وقد انتهت المحكمة في الحكم الصادر عنها -كما تقدم بيانه الى صحة اسناد ذلك العقد الى الطرفين المؤجرة "مورثة المستأنفين" والمستأنف ضده "المستأجر"، وقد قضت المحكمة بموجب حكمها الصادر عنها بجلسة 14 مايو 2025 بصحة اسناد العقدين لهما، ومن ثم وبفرض صحة تاريخ العقد المؤرخ 1 يناير 1995 - فإنه من المقرر أن المراكز القانونية التي نشأت واكتملت وأصبحت حقا مكتسبا في ظل قانون معين تخضع كأصل عام من حيث أثارها وانقضائها لا حكام هذا القانون وأن ما يرد من قواعد في قانون لاحق إنما يطبق بآثر فورى مباشر في هذا الشأن على ما لم يكن قد اكتمل من هذه المراكز وأن العبرة في هذا الصدد هو بوقت حصول الواقعة المنشئة أو التي اكتمل بها المركز القانوني وليس بوقت المطالبة به.  

 

 

نظم المشرع في القانون المدني الأحكام العامة لعقد الايجار 

 

وأوضحت "المحكمة": وإذا نظم المشرع في القانون المدني الأحكام العامة لعقد الايجار ووضع القواعد المقررة للمسئولية المدنية، فإن هذه القواعد وتلك الأحكام تكون هي واجبة التطبيق على الوقائع أو العقود التي تتم في ظلها ما لم يرد في تشريعات ايجار الأماكن الاستثنائية نص أخر يتعارض مع أحكامها - فاذا خلا التشريع الاستئنافي ما تنظيم حالة معينة تعين الرجوع الى أحكام القانون المدني - وأنه ولئن كان الأصل في العقود - أن تكون لازمه بمعنى عدم إمکان انفراد أحد العاقدين بفسخ عقد دون رضاء المتعاقد الآخر - إلا أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بينهما على التقابل منه وإبرام عقد جديد.

 

ولما كان ذلك - وكان الثابت من الأوراق أن المستأنف ضده "المستأجر" قد استأجر الشقة محل النزاع بموجب العقد المؤرخ 1 يناير 1995 وكان ذلك في حياه مورثة المدعيين وهو ما يرتكن إليه كونها أساس العلاقة الايجارية لم حرر العقد المؤرخ 1 يناير 1998 بعد تقابل برضاء الطرفين عن عقد الايجار الأول ونشأة علاقة ايجارية جديدة بينهما مثبته أصله عن العلاقة الايجارية السابقة ويحكمها العقد الجديد الخاضع لأحكام القانون المدني ولا يغير من ذلك أن العقد الأول لم ينته بأحد أسباب الاخلال الواردة حصرا بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 إلا لأحد الأسباب الواردة بها وذلك حماية للمستأجر - إلا أنه يجوز للمستأجر بعد أن تتم له هذه الحماية أن ينزل عنها المصلحة خاصة أو باتفاق بينه وبين المؤجر - ولا مجال للانحراف عن ذلك بحجة تفسير ارادتهما للتعرف على النية المشتركة للمتعاقدين - باعتبار أن العقد الثاني المؤرخ 1 يناير 1998 لم ينص فيه على أنه امتدادا للعقد الأول المؤرخ 1 يناير 1995 - ومن ثم فإن القضاء بصورية تاریخ عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1995 وتطبيق القواعد القانونية التي تناولتها المحكمة لازمه اعتبار أحكام القانون المدنى هي الحاكمة للنزاع المطروح - والعلاقة الايجارية بين الطرفين .  

 

البند الخاص بمدة العقد "مشاهرة ولا يفسخ العقد إلا باتفاق الطرفين"

 

وتؤكد "المحكمة": أن الثابت للمحكمة من مطالعة عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998 أن البند الخاص بمدة العقد "مشاهرة ولا يفسخ العقد إلا باتفاق الطرفين"، وهى عبارات لا تحمل في معناها تحديد مدة الاجارة المتفق علیها بين طرفي العقد وفق مقتضيات نص المادة "558" من القانون المدنى والتي تنص على أنه: "الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع شئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، الأمر الذي لازمه تطبيق نص المادة "563" من القانون المدنى والتي تنص على أنه: "إذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذ هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الأتية: أ- ... ب....).

 

فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:-

 

أولا: بقبول الاستئناف شكلا.

ثانيا: وفى موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبانتهاء عقدي الايجار المؤرخين 1 يناير 1995/ 1 يناير 1998 والزام المستأنف ضده بإخلاء وتسليم المستأنفين الوحدة السكنية ومحل ذلك العقد والكائنة بالدور "....." - قسم شرطه دار السلام - محافظة القاهرة - خالية من الأشخاص والشواغل - والزام المستأنف ضده بالمصروفات وبمبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي .