محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية (ب) إيجارات – بمحكمة النقض – يُرسخ لـ3 مبادئ قضائية بشأن دعاوي الطرد لغصب ويفرق بينها وبين دعاوى طرد المستأجر، قالت فيه فى الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 15729 لسنة 88 قضائية:
1-عدم اشتراط اختصام غير المغتصب في دعوى الطرد لغصب
-دعوى الطرد للغصب لا تستوجب قانوناً اختصام أي شخص آخر غير الشخص المغتصب "واضع اليد الفعلي" المطلوب طرده من العين، فقد أخطأت محكمة الاستئناف عندما قضت بعدم قبول دعوى المالك لعدم اختصامه "المستأجر الأصلي" أو ورثته، لأن الخصومة في الغصب توجّه مباشرة إلى من يضع يده على العقار بلا سند.
2-عبء الإثبات في دعوى الغصب يقع على شاغل العين
الأصل هو خلو المكان لمالكه ومن يخلفه، ويكفي المالك قانوناً "لإثبات دعواه بالطرد للغصب" أن يقدم الدليل على ملكيته للعقار، فبمجرد إثبات المالك لملكيته، ينتقل "عبء الإثبات" إلى الطرف الآخر "شاغل العين"، فيصبح لزاماً على شاغل العين أن يُثبت وجود سبب قانوني مشروع "مثل عقد إيجار ساري، أو امتداد قانوني" يبرر وضعه ليده ويمنع طرده.
3-التفرقة بين دعوى "فسخ عقد الإيجار" ودعوى "الطرد للغصب"
الدعوى التي يرفعها المالك لطرد شخص يضع يده على العقار دون سند قانوني، هي في حقيقتها دعوى طرد للغصب وليست دعوى فسخ عقد إيجار، بما أنها ليست دعوى فسخ عقد، فلا تستند إلى إخلال مستأجر بالتزاماته، وبالتالي لا يجوز للمحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى لعدم اختصام المستأجر الأصلي، لأن ذلك يعد خروجاً من المحكمة عن نطاق الطلبات المطروحة وتجهيلاً بتكييف الدعوى.
صدر الحكم في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 15729 لسنة 88 قضائية، برئاسة المستشار عمرو محمد الشوربجي، وعضوية المستشارين أشرف عبد الحي القباني، ورفعت إبراهيم الصن، وعاطف محمد صبحي، ووائل فتح الله الطويل، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد مصطفي عبد العليم، وأمانة سر عاشور فرج.
الوقائع.. نزاع قضائى في دعاوى طرد للغصب
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الدعوى رقم 256 لسنة 2014 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بطردها من شقة التداعي المبينة بالصحيفة، والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه يمتلك العقار الكائن به شقة النزاع بموجب العقد المشهر رقم 3225 لسنة 1982 شمال القاهرة، وأن المطعون ضدها تضع يدها عليها دون سند من القانون، فأقام الدعوى.
كما أقامت المطعون ضدها لدي ذات المحكمة الدعوى رقم 2022 لسنة 2014 مدني بطلب الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية بينها وبين الطاعن، والزامه بتحرير عقد إيجار لها عن تلك الشقة بذات شروط عقد الإيجار المحرر للمستأجر الأصلي، على سند من إقامتها بها منذ عام 1980 واستمرارها بالإقامة بها بالاتفاق مع الطاعن عقب شرائه العقار عام 1984 والتزامها بسداد الأجرة.
المالك يقيم دعوى طرد للغصب.. والمقيم في العين يرفع طلب ثبوت علاقة ايجارية
وضمت المحكمة الدعويين للارتباط، وندبت فيهما خبيرا وبعد أن أودع تقريره، حكمت بالطلبات في الدعوى الأولى بالطرد، وبرفض الثانية .
في تلك الأثناء - استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 2891 لسنة 22 ق القاهرة "مأمورية شمال القاهرة وبتاريخ 19 يونيو 2018 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف، وبعدم قبول الدعويين لرفعهما على غير ذي كامل صفة، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
محكمة أول درجة تقضى بالطرد.. والاستئناف تقضى بعدم قبلو الدعويين
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن الخطأ في تطبيق القانون، ومخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك يقول إن الدعوى أقيمت بطلب طرد المطعون ضدها من شقة النزاع للغصب، وأثبت خبير الدعوى أنها كانت مؤجرة لخال المطعون ضدها والذي تنازل عنها للمالك السابق، ولم تقدم سالفة الذكر سنداً لوضع يدها عليها، ولما كانت دعوى الطرد للغصب لا تستوجب اختصام غير المغتصب، فإن الحكم المطعون فيه إذ تجاوز نطاق الطلبات المطروحة، وقضى من تلقاء نفسه بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي كامل صفة لعدم اختصام المستأجر الأصلي فإنه يكون معيباً، مما يستوجب نقضه.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذا المحكمة - أن دعوى الطرد المؤسسة على الغصب لا تستوجب اختصام غير المغتصب المطلوب طرده من العين المغتصبة، وأن الأصل هو خلوص المكان لمالكه ومن يخلفه، فيكفي المالك - إثباتاً لدعواه بالغصب التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان - أن يقيم الدليل على ملكيته للعقار فينتقل بذلك عبء الإثبات إلى المدعى عليه بوصفه مدعياً خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك، فإذا أثبت ذلك دراً عن نفسه جزاء الإخلاء.
النقض تنصف المالك وتعيد القضية لمحكمة الاستئناف مرة أخرى
وبحسب "المحكمة": لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن أقام دعواه بطلب الحكم بطرد المطعون ضدها من شقة النزاع لوضع يدها عليها بدون سند قانوني، فإن الدعوى بهذه المثابة ليست دعوى فسخ عقد إيجار لأنها لا تستند إلى إخلال المستأجر بأي من التزاماته المترتبة عليه، وإنما هي في حقيقتها دعوى طرد للغصب، ومن ثم فإنه لا محل لإلزامه باختصام أحد فيها غير - المطعون ضدها - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول دعوى الطاعن لرفعها على غير ذي كامل صفة لعدم اختصام المستأجر الأصلي، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه في خصوص قضائه في الدعوى رقم 256 لسنة 2014 مدني شمال القاهرة الابتدائية، على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه فيما قضى به في الدعوى رقم 256 لسنة 2014 مدني شمال القاهرة الابتدائية، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة مأمورية شمال القاهرة وألزمت المطعون ضدها بالمصروفات، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
