محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماً قضائياً فريداً من نوعه، بأحقية الغير مشاركة المستأجر فى إستغلال العين المؤجرة وإدارتها، وقالت نصاً: "إدخال المستأجر شريكاً معه في استغلال العين المؤجرة أو إسناده إدارتها للغير، عدم اعتباره تأجيراً من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار".
صدر الحكم في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 19767 لسنة 94 القضائية، برئاسة المستشار عطية زايد، وعضوية المستشارين حمدي الصالحي، ومصطفى عبد الرحمن، وطارق زهران، وشريف بشر، وبحضور كل من رئيس النيابة خالد الشناوي، وأمانة سر حسام شريف.
الوقائع.. ورثة المالك يقيمون دعوى فسخ عقد الإيجار لورثة المستأجر لهذه الأسباب
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده في البند أولا أقام على الطاعنة وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 2439 لسنة 2020 أمام محكمة شرق الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 10 نوفمبر 1977 وإخلاء العين المبينة به وبالصحيفة والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجر مورث الطاعنة والمطعون ضدهم بالبند ثانيا العين محل النزاع من المالك السابق للعقار - والتي آلت ملكيته لمورثه - بقصد استعمالها "صيدلية"، وإذ قام المستأجر الأصلي بتأجيرها من الباطن إلى مورث المطعون ضدهم بالبند ثالثاً دون إذن كتابي صريح منه أو من باقي الورثة الملاك، ومن ثم فقد أقام الدعوى.
السبب هو التأجير من الباطن.. ومحكمة أول درجة تقضى بالإخلاء
وجهت المطعون ضدها الأولى في البند ثانياً دعوى فرعية بطلب الحكم بإلزام المطعون ضده بالبند أولا بتحرير عقد إيجار لها عن عين النزاع الامتداد عقد الإيجار إليها، ثم ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات في الدعوى الأصلية، وبرفض الدعوى الفرعية، ثم استأنفت المطعون ضدها الأولى في البند ثانياً هذا الحكم بالاستئناف رقم 9441 لسنة 79 ق الإسكندرية، كما استأنفته الطاعنة أمام ذات المحكمة بالاستئناف رقم 9826 لسنة 79 قضائية، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت بتاريخ 23 أبريل 2024 بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتًا حتى يفصل في موضوع الطعن، وحددت جلسة لنظره، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
ورثة المستأجر يستأنفون الحكم لإلغاءه
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، والفساد في الاستدلال، والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 10 نوفمبر 1977 والإخلاء والتسليم؛ على سند من قيام مورثها - المستأجر الأصلي - بتأجير الصيدلية عين النزاع من الباطن إلى مورث المطعون ضدهم في البند ثالثا استناداً إلى اطمئنانه لما جاء بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى وأقوال الشهود أمامه، رغم أن ذلك يخالف الثابت بتقرير الخبير والمستندات المقدمة بالدعوى ومنها عقد إدارة الصيدلية المؤرخ 13 نوفمبر 2019 والمحرر بين مورثها ومورث المطعون ضدهم بالبند ثالثا وفواتير شراء الأدوية والبطاقة الضريبية وإيصالات التعامل مع كافة الجهات الحكومية من ضرائب وتأمينات اجتماعية وتراخيص وكهرباء ومياه والتي تثبت جميعها أن مورثها لم يترك الصيدلية ولم يتخل عنها، ولم يؤجرها من الباطن، وأن مورث المطعون ضدهم ثالثاً يدير الصيدلية مقابل نسبة من الأرباح، ملتفتاً عن دلالة تلك المستندات، بما يعيبه ويستوجب نقضه.
المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي في محله؛ ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ - ... ، ب ... ، ج - إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً، يدل على أن الأصل هو انفراد المستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق في الانتفاع بالمكان المؤجر، وأن المشرع قد جعل واقعة تخليه عن هذا الحق للغير سبباً للإخلاء بصوره الثلاث سالفة الذكر، ومفاد ذلك أنه إذا طلب المؤجر الإخلاء بسبب التخلي فإنه يكفيه أن يبين ما صدر من المستأجر من تصرف يكشف استغناءه وتخليه عن حقوق الانتفاع حتى تتصدى المحكمة من تلقاء نفسها وتسبغ على هذه الواقعة الوصف الصحيح لها من الصور الثلاث التي أشار إليها هذا النص، فإذا ما تحققت المحكمة من ثبوت إحداها حكمت بالإخلاء.
وبحسب "المحكمة": ولما كان من المقرر في قواعد الإثبات أن البينة على من يدعي خلاف الأصل، والأصل هو خلوص المكان المؤجر لمستأجره ومن يتبعه وخلوه من غير هؤلاء، فإنه يكفي المؤجر إثباتاً للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان المؤجر استناداً لنص المادة 18/ ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه في العين المؤجرة طبقاً لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس إلى عاتق المستأجر بوصفه مدعياً خلاف الأصل، ليثبت أن وجود الغير يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك، فإن أثبته درأ عن نفسه جزاء الإخلاء، وأن للمستأجر أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة، أو يعهد إلى غيره بإدارة المحل المؤجر دون أن يكون في مثل هذه التصرفات إخلال بالشرط المانع من التأجير من الباطن، أو التنازل أو الترك للغير؛ إذ يعتبر العقد في هذه الحالة عقد شراكة أو عقد إدارة أو استغلالا لا تأجيراً من الباطن أو نزولاً عن الإيجار أو تركاً للعين.
واستدل من ذلك على واقعة التأجير من الباطن دون إذن الملاك
ووفقا لـ"المحكمة": ومن المقرر أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت عنها الحكم أو أطرح دلالتها المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن يبين بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصراً، كما أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل الحكم هي تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض المستندات، أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى.
لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى في قضائه إلى تأييد الحكم الابتدائي بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 10 نوفمبر 1977 والإخلاء والتسليم تأسيساً على ما استخلصه من تقرير الخبير المنتدب "..." اسم في الدعوى أنه بمعاينة العين محل النزاع تبين أنها صيدلية وعلى واجهتها لافتة صيدلية كما وجد عبارة - صيدليات "..."، وأن المنشورات والفواتير والأدوية وتواجدت حال المستأجر الأصلي - لصاحبها "الدكتور...." المعاينة طبيبة تعمل بالصيدلية أفادت أنها تعمل لصالح صيدليات عليها اسم صيدليات "...."، ويوجد تليفون أرضي باسم مورث المطعون ضدهم ثالثاً، وأنه القائم بتشطيب الصيدلية.
الفواتير تحسم النزاع
واستدل من ذلك على واقعة التأجير من الباطن دون إذن الملاك، في حين أن العلاقة بينهما يحكمها عقد الإدارة المؤرخ 13 نوفمبر 2019 بإدارة للصيدلية نظير نسبة محددة من الأرباح، فضلاً عن التوكيل الرسمي العام رقم "..." لسنة 2019 توثيق الشرطة العسكرية الصادر من مورث الطاعنة إلى مورث المطعون ضدهم في البند ثالثاً بإدارة الصيدلية محل النزاع، وأن ما قام به الأخير باعتباره ممثل الشركة الإدارة الصيدليات - من تعيين طبيبة بالصيدلية، أو تركيب تليفون أرضي بها لا يخرج عن كونه عمل من إعمال الإدارة المنوط به القيام بها بموجب عقد الإدارة والتوكيل سالفي البيان - بما ينتفي معه تخلي مورث الطاعنة عن العين محل النزاع أو تأجيرها من الباطن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيباً بمخالفة الثابت بالأوراق، مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون، مما يوجب نقضه.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده في البند أولاً المصروفات، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 9826 لسنة 79 ق الإسكندرية بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الأصلية، والقضاء برفض الدعوى، وألزمت المستأنف ضده في البند أولا - المطعون ضده في البند أولا - المصاريف، ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
