محكمة - أرشيفية
أصدرت محكمة البرلس الكلية، حكماً قضائياً فريداً من نوعه، بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة، مع إلزام المدعي بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، بعدما أقام المشتري الجديد دعوى إخلاء استناداً إلى شرائه العقار بعقد نهائي مشهر، واعتقاده أن ذلك يمنحه الحق في مطالبة المستأجر بالإخلاء وتسليم العين المؤجرة، ورسخت خلاله لمبدأ قضائياً قالت فيه: "حوالة الحق شرطٌ جوهري لاكتساب صفة المؤجر الجديد في دعاوى الإخلاء"، وذلك في الدعوى المقيدة برقم 220 لسنة 2025 مدنى كلى البرلس.
ملحوظة:
يعتقد بعض مشتري العقارات أن مجرد إبرام عقد بيع نهائي مشهر يخول لهم مباشرة رفع دعاوى الطرد أو الإخلاء ضد المستأجرين، غير أن الواقع القانوني يؤكد أن انتقال الملكية وحده لا يكفي لاكتساب الصفة في مواجهة المستأجر، ما لم تستوفَ الإجراءات القانونية المتعلقة بـ"حوالة الحق".
الخلاصة:
وأكدت المحكمة أن المشتري الجديد يُعد "خلفاً خاصاً" للمالك السابق، ولا تنتقل إليه حقوق المؤجر الناشئة عن عقد الإيجار – ومنها حق طلب الإخلاء أو اقتضاء الأجرة – إلا بتحقق "حوالة الحق" وفقاً للقانون، واستناداً إلى المادة 305 من القانون المدني وأحكام محكمة النقض، أوضحت المحكمة أن صفة المالك الجديد في مواجهة المستأجر لا تثبت إلا بإحدى الوسائل الآتية:
1- أن تتم الحوالة بعقد مسجل.
2- أو إعلان المستأجر رسمياً بالحوالة إعلاناً صحيحاً على يد محضر.
3- أو قبول المستأجر للحوالة ضمناً، كقيامه بسداد الأجرة للمالك الجديد دون تحفظ.
ولما كانت أوراق الدعوى قد خلت من أي دليل يفيد حصول حوالة حق صحيحة، واقتصرت الإنذارات على مجرد الإشارة إلى صفة المدعي كمشترٍ جديد للعقار، فقد انتهت المحكمة إلى انتفاء صفته القانونية في إقامة الدعوى، وقد استقر قضاء محكمة النقض على هذا المبدأ، إذ قضت في الطعن رقم 601 لسنة 43 قضائية بأن مجرد حلول المشتري محل المؤجر بوصفه خلفاً خاصاً لا يكفي وحده لإثبات انتقال حقوق المؤجر إليه، ما لم يثبت وجود اتفاق صحيح على حوالة الحق وفقاً للقواعد المقررة قانوناً.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 220 لسنة 2025 مدنى كلى البرلس، برئاسة المستشار مصطفى إسماعيل، وعضوية المستشارين عبد الرحمن علام، ومحمد جبريل، وأمانة سر عمر بسيوني.
الوقائع.. مشترى جديد للعقار يقيم دعوى طرد للمستأجر
حاصل واقعات الدعوى بان عقد فيها المدعي لواء الخصومة قبل المدعي عليهما بموجب صحيفة استوفت أوضاعها الشكلية قيدت وأودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 19 أبريل 2025 أعلنت قانونا طلب في ختامها الحكم: بطردهما من المحل الكائن بالدور الأرضي بمنزل المدعي بشارع "...."، والموضح الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمه له خالياً من الشواغل والأشخاص لانتهاء العلاقة الايجارية، ولصدور قرار إزالة للمنزل الكائن به المحل لأيلولته للسقوط مع الزام المدعي عليهما بالمصاريف والأتعاب والنفاذ .
الدعوى تسرد الوقائع والأسباب
وقال بيانا لدعواه: أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 مايو 1970 استأجر مورث المدعي عليه الأول من المرحوم "علي. ع" محلا كائناً بالدور الأرضي بمنزله مشاهرة بقصد استعماله بقالة وأن الأخير قد تصرف في المنزل بالبيع لمن يدعي "رحمي. ع"، وقام ورثة الأخير بالتصرف بالبيع لمن يدعي "علي. س"، والذي قام ببيع العقار الكائن به عين التداعي الي المدعي بموجب المشهر الناقل للملكية رقم 186 لسنة 2024 بموجب الأسبقية رقم 188 في 1 يوليو 2024، ولما كان مورثي المدعي عليه الأول قد توفيا الي - رحمه الله تعالى - وأن المدعي عليه الأول قد اعتبر العين محل التداعي ميراثاً له وليس ايجار وما زال قائماً به حتى تاريخه هو والمدعي عليها الثانية زوجته وأن المدة المتفق عليها بعقد الايجار سند التداعي قد انتهت بوفاة مورثي المدعي عليه الأول، ومن ثم فأن المدعي عليهما يضعان يدهما على العين وضعا غاصبا دون سند قانوني فضلا أن المدعي تحصل على قرار إزالة للمنزل لكونه أيلاً للسقوط والمقيد برقم 12 لسنة 2020 وأصبح ذلك القرار نهائيا وغير قابل للطعن عليه، وأنه قام بإنذار المدعي عليه بالإنذار المعلن بتاريخ 1 نوفمبر 2024 بالإخلاء إلا أنهما لم يحركا ساكنا الأمر الذي حدا به الى إقامة دعواه بغية القضاء له بطلباته.
وقدم سندا لدعواه حافظة: مستندات طويت على اصل انذار معلن بتاريخ 1 نوفمبر 2024 للمدعي عليهما بالإخلاء وصورة ضوئية من عقد ايجار مؤرخ 1 مايو 1970 وصورة من عقد بيع ابتدائي مؤرخ 1 أبريل 2023 وصورة ضوئية من عقد بيع ناقل للملكية برقم 186 لسنه 2024 شهر عقاري بلطيم طالعتها المحكمة وآلمت بها.
وفى تلك الأثناء - تداول نظر الدعوى على النحو الوارد بمحاضرها: وفيها مثل المدعي والمدعي عليه الأول كلا بوكيل عنه محام، وإذ قضت المحكمة بهيئة مغايرة بندب مكتب خبراء وزارة العدل وفقا للثابت بمنطوق ذلك القضاء والذي تحيل اليه تلافيا للتكرار، وإذ باشر الخبير المنتدب المأمورية المنتدب لها وأودع تقريره واتصل به علم الخصوم، ومثل وكيل المدعي، وقدم إعلاناً بطلب مضافا للطلبات الأصلية، ومذكرة بدفاعه ومثل وكيل المرعي عليه الأول، وقدم مذكرة بدفاعه ومتي كانت الجلسة الختامية للمرافعة قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.
مبدأ قضائى: حوالة الحق شرطٌ جوهري لاكتساب صفة المؤجر الجديد في دعاوى الإخلاء
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وهدياً به وكان الثابت للمحكمة من مطالعتها الأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعي أقام دعواه بغية إخلاء المدعي عليهما عين التداعي استنادا لشرائه العين محل التداعي من ورثة المرحوم "رحمي. ع" بعقد بيع نهائي لكامل العقار المتواجد به العين محل التداعي ولانتهاء العلاقة الإيجارية سند المدعي عليهما، وحيث اشترط القانون لتحقق الصفة للمحال له قبل المحال عليه لتوافر الصفة في حقه للرجوع على المحال عليه بما للمحيل من حقوق توافر إحدى شروط ثلاثة وهي: أن تكون تمت بموجب عقد مسجل أو بقبول المحال عليه لها صراحة أو ضمنا أو اعلانه بها رسميا، كما تطلب القانون في العقد غير الرسمي أن يكون الاعلان بالحوالة مشتملا على بيانات الحوالة وشروطها الأساسية.
وتضيف "المحكمة": ولما كان البين من أوراق الدعوي ومستنداتها أنها قد جاءت خالية، مما يفيد اعلان المدعي عليهما بحواله الحق للمدعي وكذلك ما يفيد قبولهما ضمنيا بها الأمر الذي تنتفي معه صفة المدعي ولا ينال من ذلك ما قدمه من إنذار للمدعي عليهما حيث إنه أقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر والبائع في عقد الإيجار بوصفه خلفاً خاصاً، فإن ذلك لا يكفي لإثبات حصول اتفاق بينه وبين البائع للعقار المؤجر على تخويله حقه في طلب الإخلاء، إذ أنه لا تربطه بهما أي رابطة قانونية تبيح له إبداء مثل تلك الطلبات، وهو ما تنتهي معه المحكمة الي انتفاء صفة المدعي في الدعوى الراهنة، ومن ثم يكون الدفع قد اقيم علي سند صحيح من القانون الأمر الذي تقضي فيه بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة، وذلك على نحو ما سيرد بمنطوق هذا الحكم.
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة: بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة، وألزمت المدعى بالمصروفات وأتعاب المحاماة.
ويؤكد هذا الاتجاه القضائي أن احترام الإجراءات الشكلية في حوالة الحق ليس أمراً تنظيمياً فحسب، بل هو شرط جوهري لاكتساب الصفة القانونية في دعاوى الإيجارات، بما يضمن استقرار المراكز القانونية وحماية حقوق أطراف العلاقة الإيجارية.
