امتداد التجاري للجيل الأول.. "النقض" تضع 3 مبادئ للإيجار غير السكنى.. امتداد عقد المحل بعد وفاة المستأجر الأصلي يقتصر على جيل واحد فقط من الورثة.. يؤكد: المستفيد ليس مستأجراً أصلياً.. ومبادئ أخرى للأثر الرجعى

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماً قضائياً بشأن الإمتداد لأماكن الغير سكنية، أو امتداد التجاري للجيل الأول، رسخت خلاله لـ3 مبادئ قضائية، قالت فيه:

​1- مبدأ "الجيل الواحد" في الأنشطة التجارية

​أكدت المحكمة أن امتداد عقد الإيجار للمحل التجاري بعد وفاة المستأجر الأصلي يقتصر على جيل واحد فقط من الورثة.

​الشرح: العقد يمتد لورثة المستأجر الأصلي "أزواج وأقارب حتى الدرجة الثانية" الذين يمارسون ذات النشاط، وبوفاة هؤلاء المستفيدين، لا يمتد العقد مرة أخرى لورثتهم "ورثة الورثة"، بل ينقضي العقد وتعود العين للمالك. 

​2- المستفيد "ليس" مستأجراً أصلياً

​فرقت المحكمة بوضوح بين صفة "المستأجر الأصلي" وصفة "المستفيد من الامتداد".

​المبدأ: حلول الوارث محل المستأجر الأصلي في الحقوق والالتزامات لا يغير صفته القانونية؛ فيظل "مستفيداً" ولا يتحول إلى "مستأجر أصلي" يسمح له بتوريث الحق في الامتداد لجيل جديد.

​3- الأثر الرجعي للقانون رقم 6 لسنة 1997

​أوضحت المحكمة أن المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 تُطبق بأثر رجعي منذ تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 "أي منذ 9 سبتمبر 1977".

​النتيجة: أي امتداد حصل لورثة الورثة بعد هذا التاريخ يُعتبر مخالفاً للقانون إذا أدى إلى استمرار العقد لأكثر من جيل واحد من ورثة المستأجر الأصلي.   

ملحوظة:

منعاً للخلط فالحكم يتحدث عن امتداد التجاري للجيل الأول، ولا دخل له بالقانون رقم 164 لسنة 2025، لأنه يضع ضابط الامتداد للجيل الأول طبقا للقانون وحكم الدستورية، وطبقا للقانون 164 سوف ينتهى بمرور 5 سنوات، طبقا لمواد 164 لأنها أبقت ع القانون 14ي، 136 ولم تنهه وينتهى بقواعد الانهاء الواردة بالقانون 164 للتجاري والسكنى، الحكم يحدد شروط الإمتداد ولا دخل له بالقانون الجديد الذى سيسري على العقد وينتهى وفقا للوارد بعد 5 سنوات. 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 9354 لسنة 93 القضائية، لصالح المحامى بالنقض محمد حسن الزينى، برئاسة المستشار محمد حسن عبداللطيف، وعضوية المستشارين حاتم أحمد سنوسى، ومحمود محمد توفيق، وهانى فوزى شومان، ومحمد سمير محمود، وبحضور كل من رئيس النيابة مصطفى الشافعى، وأمانة سر إيهاب السبكى. 

الوقائع.. نزاع قضائى بشأن امتداد التجاري للجيل الأول

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهما وآخرين الدعوى رقم 754 لسنة 2018 إيجارات جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 مارس 1962 وإخلاء العين المبينة به وبالصحيفة والتسليم، وقال بيانا لذلك: إنه بموجب ذلك العقد استأجر المرحوم "محمد. ب" - شقيق جدة المطعون ضدهما - الحانوت محل النزاع لاستخدامه مكوجي، وبعد وفاته عام 1972 استمر العقد لشقيقته "فاطمة. ب" إلى أن توفيت عام 1986، ومن بعدها لابنتها - مورثة المطعون ضدهما -، وإذ توفيت بتاريخ 1 يناير 2018 ولا يوجد من يكون له الحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار، فقد أقام الدعوى.

 وجه المطعون ضدهما دعوى فرعية للطاعن وللخصوم المدخلين في الطعن بطلب الحكم بأحقيتهما في الامتداد القانوني لعقد الإيجار المؤرخ 1 مارس 1962 بذات شروطه، على سند من أن خال والدتهما حرر ذلك على العقد باسمه لأن والدتهما كانت قاصرة وقتذاك وأنها كانت شريكة له في حانوت النزاع، وأثناء سير الدعوى أمام محكمة أول درجة تدخل فيها المرحوم / "جمال. ع"- والد المطعون ضدهما - هجوميا طالبا الحكم بأحقيته في الامتداد القانوني لعقد الإيجار المشار إليه، ثم ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره.   

أحكام متعددة

وفى تلك الأثناء - حكمت في الدعوى الأصلية بالإخلاء والتسليم، وفي الدعوى الفرعية والتدخل برفضهما، ثم استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 2173 لسنة 139 ق القاهرة، كما استأنفه المرحوم "جمال. ع" بالاستئناف رقم 2558 لسنة 139 ق القاهرة ، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين، قضت بتاريخ 7 فبراير 2023 في الاستئناف الثاني بانقطاع سير الخصومة فيه لوفاة المستأنف، وفي الاستئناف الأول بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى الأصلية، وفي الدعوى الفرعية بثبوت أحقية المطعون ضدهما في امتداد عقد الإيجار المؤرخ 1 مارس 1962 خلفا عن والدتهما، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة، فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.  

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول: إنه قضى برفض دعواه الأصلية ويثبوت أحقية المطعون ضدهما في امتداد عقد إيجار حانوت النزاع المؤرخ 1 مارس 1962 إليهما خلفا لوالدتهما، على سند من أنه بعد وفاة المستأجر الأصلي له عام 1972 امتد العقد إلى شقيقته "فاطمة. ب" وبوفاتها عام 1986 امتد العقد لابنتها "حميدة. م" - والدة المطعون ضدهما - وتعد مستأجرة أصلية، وبوفاتها يحق للمطعون ضدهما امتداد عقد إيجار حانوت النزاع إليهما رغم عدم توافر شروط امتداد ذلك العقد إليهما وفقا لنص المادة الأولى من القانون رقم 1 لسنة 1997، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.  

المحكمة ترد على أسباب الطعن

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي في أساسه سديد؛ ذلك أن المقرر - وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية المحكمة النقض - أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1997 على أن: " يستبدل بنص للفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، النص الآتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالحالذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثًا من قصر وبلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل، لا يستمر العقد بموت أحد أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة".

وبحسب "المحكمة": والنص في المادة الخامسة على أن: "ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه"، والنص في المادة الثامنة من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 على أنه: "اعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب البقاء في العين إلا مرة واحدة الصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي - وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية - فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين، لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته".  

قيد امتداد العقد بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية

وتضيف "المحكمة": مما مفاده - وعلى ما أبانت عنه الأعمال التحضيرية للقانون - أن قيد امتداد العقد بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977، بما مؤداه أن المشرع حرص على قصر الاستفادة من الامتداد القانوني على جيل واحد من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وسريان القانون رقم 6 لسنة 1997 في خصوص الفقرة الأولى بأثر رجعي من التاريخ الأخير، ذلك أن المستفيد وإن كان في حكم المستأجر الأصلي فهذا لا يعني أكثر من حلوله محله في كافة الحقوق التي ترتب على العلاقة الإيجارية ولا يؤدي إلى تغيير صفته من كونه مستفيدا إلى مستأجر أصلى وإلا لكان في ذلك توسعه في مفهوم النص وامتداد العقد إلى أكثر من جيل على خلاف مقصود النص وحكم المحكمة الدستورية في الدعوى 44 لسنة ق " دستورية " الصادر بعدم دستورية النص القديم الذي صدر القانون الجديد تصحيحا له، واعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد الصالح أي من ورثته وينقضي العقد بوفاة مورثهم، والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية .  

لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بثبوت أحقية المطعون ضدهما في امتداد عقد الإيجار المؤرخ 1 مارس 1992 وبرفض دعوى الطاعن الأصلية، على سند من أن المستأجر الأصلي لحانوت النزاع هو المرحوم "محمد. ب" وبوفاته عام 1972 امتد العقد لشقيقته "فاطمة. ب" والتي أصبحت في حكم المستأجرة الأصلية ويوفاتها عام 1984 امتد العقد لابنتها "حميدة. م" - والدة المطعون ضدهما - والتي تعد مستأجرة أصلية لامتداد العقد إليها في تاريخ سابق على صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70 لسنة 18 ق والعمل به، ومن ثم فإنه بوفاتها في – 1 يونيو 2018 - يحق للمطعون ضدها امتداد عقد الإيجار إليهما باعتبارهما من أولادها، في حين أن ذلك الذي أورده الحكم لا يؤدي قانونا إلى النتيجة التي انتهى إليها، إذ خلص إلى امتداد عقد إيجار حانوت النزاع إلى مورثة المطعون ضدهما من والدتها بعد وفاتها عام 1986 في تاريخ لاحق على العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977 وامتداد العقد بعد وفاة مورثة المطعون ضدهما في 1 يونيو 2018 بعد تاريخ العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 إلى المطعون ضدهما باعتبارهما من ورثتهما رغم أنه اعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلي، وقضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3 نوفمبر 2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 ق " دستورية" بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره الأقارب المستأجر الأصلي المقيمين معه وقت وفاته أو تركه العين والمحددين في الفقرة الأولى من المادة 29 من ذات القانون، بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب سواء بالوفاة أو تركه العين، وبتحديد اليوم التالي لنشر هذا الحكم - الحاصل في 14 نوفمبر 2002 - لإعمال أثره ، صدر بشأن عقود إيجار الوحدات السكنية. 

ولما كان الثابت بعقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1 مارس 1962 أن محله حانوت لاستخدامه مكوجي، ومن ثم فلا ينطبق عليه حكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان في شأن استمراره أو انقضائه بعد وفاة مورثة المطعون ضدهما، ويرجع في شأن ذلك إلى ما تنص عليه المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون معيبا بالخطأ في تطبيق القانون مما يوجب نقضه نقضا جزئيا فيما قضى به في هذا الخصوص لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن، على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك:

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه نقضا جزئيا فيما قضى به في الاستئناف رقم 2173 لسنة 139 ق القاهرة، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة، والزمت المطعون ضدهما المصروفات، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.   

 

 

 

امتداد التجاري للجيل الأول.. "النقض" تضع 3 مبادئ للغير سكنى 4