محكمة - أرشيفية
>> لا امتداد للزوجة في حالة ترك المستأجر الأصلي للعين
>> ترك الإقامة الفعلية يحرم الورثة من الامتداد القانوني للعقد
أصدرت الدائرة "12 إيجارات" – بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية – حكماً قضائياً، يهم ملايين المُلاك والمستأجرين، بإنهاء عقد الإيجار لثبوت ترك المستأجر الأصلي للإقامة بالعين، ووفاته خارجها، وكذا برفض الدعوى الفرعية المقامة من زوجة المستأجر الأصلي المقيمة معه قبل وفاته والمطالبة فيها بحقها في امتداد عقد الإيجار لها بوصفها مقيمة مع زوجها قبل وفاته.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 3591 لسنة 2023 إيجارات كلى شمال القاهرة، لصالح المحامى بالنقض محمود البدوى، برئاسة المستشار حسين عزت، وعضوية المستشارين إسلام أحمد، وعمرو أبو الفتوح، وأمانة سر محمد عوض.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك وزوجة المستأجر بعد وفاته
تتحصل وقائع النزاع في أن مستأجرا لشقة بمكان راقي بضاحية مصر الجديدة بعقد محرر بتاريخ 28 سبتمبر 1970، المستأجر يقيم هو وأسرته بالشقة، ولكن في عام 1989م المستأجر اشتري عمارة كاملة بمنطقة مدينة نصر، وانتقل للإقامة بها هو وأسرته، ولكنه كتب وحدات العمارة باسم زوجته وأبنائه حتى يحتفظ بالشقة الإيجار في مصر الجديدة، وظل على هذا الحال حتى عام 2018 حتى وفاته كمستأجر أصلي، وورثته أخفوا خبر وفاته حتى لا يطالب المالك الورثة (غير المقيمين بالعين) بإخلائها بناء على وفاة المستأجر الأصلي وعدم إقامة ورثته بها حتى قبل وفاته.
ومن هنا بدء النزاع القضائي، والذي بدأت أولى فصوله بطلب إنهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي، وعدم استحقاق ورثته للامتداد لعدم إقامتهم بعين التداعي قبل وفاة مورثهم المستأجر الأصلي، وكانت ثاني فصول هذا النزاع هو مطالبة زوجة المستأجر الأصلي بتحرير عقد إيجار لها بوصفها كانت تقيم مع زوجها "المستأجر الأصلي" قبل وفاته، وهنا كانت الإحالة لمصلحة الخبراء للوقوف على تفاصيل التعاقد، وكذا بيان المقيم بعين التداعي وسنده في الإقامة بها.
المالك يقيم دعوى طرد لامتلاك الزوج وزوجته وحدات سكنية
وهنا أثبت الخبير بناء على معاينة عين التداعي أن الزوجة "المدعية فرعيًا" غير مقيمة بعين التداعي بشكل دائم، وأنها من عام 1989م انتقلت لملكها الخاص بالعمارة المملوكة لزوجها، وأنها كانت تقيم صحبته بشقتها المسجلة باسمها حتي تاريخ وفاته في عام 2018م، وهذا ما أثبته الدفاع بموجب مستندات استهلاك الغاز والمياه والكهرباء، وأيضا شهادة جيران عين التداعي الذين شهدوا بخروج المستأجر الأصلي وأسرته من العقار من عام 1989، وأيضًا ما تم تقديمه من مستندات تفيد وجود ملكية مُسجله باسم الزوجة بمدينة نصر وثبوت إقامتها بها هى وزوجها المستأجر الأصلي.
وهنا كان الحكم بانتهاء عقد الإيجار، ورفض الدعوى الفرعية من أرملة المستأجر الأصلي، والمحكمة في حيثيات الحكم قالت إن مجرد الإقامة مع المستأجر الأصلي قبل وفاته ليست هى معيار الامتداد، ولكن العبرة بإقامتها هي والمستأجر الأصلي داخل عين النزاع موضوع الإيجار مش بمكان آخر، كما أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجته أو أولاده أو أيا من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك يدل على أن عقد الإيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه للعين، وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك.
حكم قضائى بحرمان الزوجة المقيمة مع زوجها حال وفاته من امتداد عقد الإيجار
وبحسب "المحكمة": وأن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3-11-2002م في القضية 70 لسنة 18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحرير لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء آخر إقامة لآخرهم سواء بالوفاء والترك، وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقا لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قداس استشرقت خطر اعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها، وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية بتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصلة في 14-11-2002م.
وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانونا لمرة ثانيه إذا كان سبق وامتد وفقا لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم ، وليس في تاريخ سابق على ذلك ، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14-11-2002م ولو كانت قد أبرمت في تاريخ سابق على ذلك، ولو كانت أبرمت إعمالا لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار ونزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولا على أحكامه فتعد عقودا قائمة حكمًا، حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وإنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد من الذين تتوافر لهما الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط، بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك مما مقتضاه قصر امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجرالمقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين اعتبارًا من التاريخ المذكور لمرة واحدة فقط".
والحيثيات: الإقامة الفعلية شرط الامتداد لورثة المستأجر الأصلي
ثم مهدت المحكمة لقضائها إذ قالت: وأنه عن موضوع الدعوى ووفقا لما جاء بشهادة شهود الدعوي ومنهم حارس العقار وكذا جيران عين التداعي أن المستأجر الأصلي للعين هو "..."، وكان يقيم بالعين رفقة زوجته المدعية فرعيا وأولاده إلا أنه ترك العين رفقة عائلته منذ زمن بعيد حتى توفي بتاريخ 14 أبريل 2018 خارجها، وأن العين مغلقة ولم يقم أي من الورثة بالعين، وأن المدعية فرعيًا قد تأتي إلى العين مرة أو مرتين كل عام لتنظيفها، ولما كان البين من شهادة جيرة عين النزاع أن المدعية فرعيا لم تقيم رفقة المستأجر الأصلي بالعين قبل وفاته، بل أن المستأجر الأصلي كان قد ترك العين رفقة المدعية فرعيًا وأبناءة منذ زمن بعيد، ومن ثم فإنه بذلك تكون العلاقة الإيجارية قد انتهت بوفاة المستأجر الأصلي نظرا لعدم وجود من يمتد له عقد الإيجار، ولا من يستفيد من امتداد العلاقة الإيجارية، وهو ما تقضي معه المحكمة على هدي ما تقدم بانتهاء العلاقة الإيجارية محل الدعوى ورفض الدعوى الفرعية، وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.
