ايجارات - أرشيفية
مع بدء تطبيق قانون الإيجارات القديمة المعدل رسميًا، يتساءل عدد من المُلاك هل ثبوت ملكية الوحدات المصيفية للمستأجر صالحة كسبب للطرد إعمالا للقانون رقم 164/2025؟ وهل شرط التملك قاصر على المستأجر فقط أم يشمل زوجته وأولاده؟ خاصة أن المستأجرين إذا كان بإمكانهم التحايل على القانون عبر بيع أي وحدة سكنية أخرى يمتلكونها، بهدف الإفلات من شرط الإخلاء الذي يجيز للمالك استرداد وحدته في حال ثبوت امتلاك المستأجر لعقار سكني آخر صالح للاستخدام، حيث تباينت الآراء حول إمكانية التحايل على هذا الأمر بطرق عدة، بينما أكد آخرون أن مجرد بيع المستأجر لعقار يمتلكه لا يعفيه من الإخلاء، إذا ثبت أنه كان يملك وحدة سكنية أخرى أثناء سريان العلاقة الإيجارية، حتى وإن تم البيع لاحقًا.
باعتبار أن المعيار الأساسي هو "وقت التملك وليس وقت البيع"، حيث إن القانون ينص صراحة على حق المالك في استرداد وحدته المؤجرة إذا أمتلك المستأجر وحدة أخرى مماثلة وصالحة للسكن، دون اشتراط استمرار التملك حتى لحظة الطرد، وأن محاولات البيع بعد تعديل القانون قد تُعتبر تحايلاً قانونيًا، وفي هذه الحالة، يمكن للمحكمة عدم الاعتداد بالبيع إذا ثبت أن الغرض منه هو التهرب من تطبيق الإخلاء، ويُسمح للمالك بإثبات ملكية المستأجر السابقة من خلال مستندات رسمية مثل سجلات الشهر العقاري، أو شهادة من الحي أو جهاز المدينة، مما يُبطل أي محاولة للتلاعب في الوضع القانوني.
هل ثبوت ملكية الوحدات المصيفية للمستأجر صالحة كسبب للطرد إعمالا للقانون رقم 164/2025؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على سؤالين في غاية الأهمية وهما هل ثبوت ملكية الوحدات المصيفية للمستأجر صالحة كسبب للطرد إعمالا للقانون رقم 164/2025؟ وهل شرط التملك قاصر على المستأجر فقط أم يشمل زوجته وأولاده؟ فقد نصت المادة "7" من القانون رقم 164 لسنة 2025 على أحقية المؤجر أو المالك طلب إخلاء المستأجر إذا ثبت تملكه لوحدة أخرى، إلا أن المشرع اشترط في نهاية الفقرة قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.
حالتان للإخلاء في قانون الإيجار رقم 164 لسنة 2025:
في البداية - نصت الفقرة الأولى من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة (2) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين – وفقا لـ"عزام":
1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
شرطا ثبوت أحقية المؤجر في طلب الطرد
وعلى ذلك يشترط لثبوت أحقية المؤجر في طلب الطرد في هذه الحالة – هكذا يقول "عزام":-
1- ثبوت ملكية المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار لوحدة أخرى، وفقا لأحكام أسباب الملكية المنصوص عليها في القانون المدني كالعقد والإرث وغيرها.
2- أن تكون قابلة للإستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر، فإذا كان المكان المؤجر بغرض السكنى تعين أن تكون الوحدة الأخرى معدة للسكنى، وإذا كانت لغير غرض السكنى تعين أن تكون الوحدة الأخرى بغرض غير السكنى.
لا يجوز طرد المستأجر أو الممتد إليه العقد لشقة سكنية فى هذه الحالة
وبالتالي – نرى - لا يجوز طرد المستأجر أو الممتد إليه العقد لشقة سكنية إذا تملك مكان غير سكنى حتى ولو كانت وحدة كعيادة أو مكتب أو غير ذلك، وهو الأمر الذي ينطبق على الوحدات المصيفية، فنرى أن تملك المستأجر لوحدة مصيفية لا تستعمل إلا كمصييف فقط فلا ينطبق النص لغياب الشرط الثاني وهو أن تكون قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر – طبقا لـ"عزام".
ومدلول الوحدة المصيفية كتلك الكائنة بالمدن السياحية التى تستعمل خلال موسم الصيف باعتبار أن هذا هو الاستغلال المألوف تبعاً لما استقر عليه العرف كذلك ما نصت عليه القرارات الوزارية حال تطبيق المادتين 39/ ب ، 40/ ه ق 49 لسنة 1977 بتحديد الأماكن المصيفية، حيث كانت محكمة النقض قضت: "إباحة للتأجير مفروشا خلال الصيف بمدينة الإسكندرية بأكملها هو عرف مستقر طبقاً للقرارى وزير الإسكان رقم 476 ,487 لسنة 1980، والقصد منهما إضافة مصايف حديدة"، وذلك في الطعن المقيد برقم 26 لسنة 48 قضائية، الصادر بجلسة 31 مارس 1982.
ملحوظة: ويتلاحظ أيضا أن يكون استعمال تلك الوحدة موقوت بوقت أشهر الصيف وليس طوال العام.
أما هل شرط التملك مقتصر على المستأجر فقط أم يشمل زوجته أو أولاده؟
يُجيب "عزام": أرى أن الشرط هنا مقتصرا على المستأجر أو الممتد إليه عقد الإيجار فقط دون زوجته أو أولاده، لأن لكل منهم شخصيته المستقلة، وذمة مالية مستقله عن الأخر، وهناك سوابق قضائية مشابهة وهى حالة الاحتجاز التي كان معمول بها في ظل القانون رقم 49/1977 قبل الحكم بعدم دستوريتها كانت تشترط أن الحظر كان قاصر فقط على المستأجر دون زوجته أو أولاده.
رأى محكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الإشكالية في الطعن المقيد برقم 3348 لسنة 58 قضائية، الصادر بجلسة 22 أبريل 1993، والذى جاء في حيثياته: حظر احتجاز الشخص أكثر من مسكن في البلد الواحد يكون مناطه انفراد الشخص بالسيطرة المادية والقانونية عليها، ونطاق ذلك عدم امتداد الحظر لزوجته و أولاده، وعلة ذلك المادة 8 من القانون 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 5 من القانون 52 لسنة 1969.
