للملايين.. ثغرة في عقد إيجار 59 سنة تؤدى للطرد.. حكم قضائى بفسخ عقد إيجار والطرد وتسليم "العين".. العقد نص على أن المدة "حسب الحاجة".. الحيثيات: العقد إذا لم يكن محدد المدة بالعقد فينطبق عليه نص المادة 365 مدنى

أصدرت الدائرة الخامسة المدنية "ايجارات" - بمحكمة الفيوم الابتدائية –  حكماً قضائياً يهم الملاك والمستأجرين، بفسخ عقد ايجار وطرد وتسليم الشقة للمالك، بإعتبار أن العقد نص على أن المدة حسب الحاجة، مؤسساً أسبابه على أن العقد إذا لم يكن محدد المدة بالعقد فينطبق عليه نص المادة 365 مدنى فيكون منعقدا لمدة شهر، وهى المدة المحددة لدفع الايجار.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 130 لسنة 2025 م . ك إيجارات الفيوم، لصالح المحامى أحمد الباتع، برئاسة المستشار عمر بهاء الجندي، وعضوية المستشارين أحمد البحيري، ومصطفي جنيدي، وسكرتارية محمد سليم. 

الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر على شقة إيجار 59 سنة

وقائع الدعوى تخلص في أن المدعي عقد الخصومة فيها مع المدعى عليهم بموجب صحيفة قيدت بقلم كتاب المحكمة في 28 مايو 2025 طلب في ختامها الحكم: بطرد المدعي عليهما من العين المؤجرة المورثتهما المرحومة "ثناء. ع" بعقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2001 والكائنة بالدور الثاني علوي بالعقار رقم "..."، وتسليمها خالية من الأشخاص والشواغل وبالحالة التي كانت عليها وقت انعقاد عقد الايجار لانتهاء عقد الايجار لوفاة مورثة المدعي عليهما مع الزامهما بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة .

وذلك على سند من القول - أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1 سبتمبر 2001 استأجرت مورثة المدعي عليهم العين المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى لمدة "لغاية استغناء المستأجرة عن الشقة"، وحيث إن عقد الايجار قد انتهى بانتهاء مدته، إلا أن المدعي عليهم لا زالوا منتفعين بعين التداعي الأمر الذي حدا بالمدعى لإقامة الدعوى الراهنة بغية الحكم بالسالف ذكره من طلبات . 

المالك يستند على ثغرة في العقد بأنه لم ينص على مدة محددة

وقدم سنداً لدعواه حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية لعقد الإيجار سند التداعي المؤرخ 1 سبتمبر 2001 والثابت به حوالة العقد من ورثة المؤجر للمدعي بتاريخ 3 مايو 2024، وأصل إنذار رسمي موجه من المدعى للمدعى عليهم مؤرخ 18 مايو 2025 بحوالة الحق في عقد الايجار سند الدعوى موجه للمدعي عليهم، وصورة ضوئية من شرط القسمة المؤرخ 27 أبريل 2024 والذي بموجبه اختص المدعي بعين التداعي، وأصل اعلام وراثة المستأجرة .

وتداول نظر الدعوى امام المحكمة على النحو الثابت بمحاضر الجلسات وبجلسة المرافعة الختامية مثل المدعي بوكيل عنه - محام - وطلب الحكم، وقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.  

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن المحكمة تمهد لقضائها في موضوع الدعوى بما هو مقرر قانوناً بنص المادة 147/1 من القانون المدني أن: "العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون"، كما نصت المادة 558 من القانون الفانت على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم". 

المحكمة تستند على القانون المدنى في فض النزاع

كما نصت المادة 563 من ذات القانون على أنه: "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة أعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها:

أ-في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بـ3 أشهر، فإذا كانت المدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف.

ب - في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة 4 أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

ج- كما نصت المادة 591 منه على: "على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها ....". 

المحكمة تستدل بأحكام محكمة النقض

واستندت واستدلت المحكمة لعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن المقيد برقم 1366 لسنة 52 قضائية، الصادر بجلسة 22 فبراير 1989، والذى جاء بحيثياته: "وحيث إنه من المقرر أن الأصل في عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني أنها تنقضي بانقضاء المدة المحددة فيها وأن التنبيه بالإخلاء في الميعاد الصادر من أحد الطرفين للطرف الآخر يؤدى إلى انحلال الرابطة العقدية القائمة بينهما"، وكذا الطعن رقم 16158 لسنة 84 قضائية، الصادر بجلسة 17 أغسطس 2023، والذى جاء في حيثياته: "وأنه من المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه، وأنه إذا عُقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد؛ كأن ربط انتهاؤه بأمر مستقبل غير محقق الوقوع، تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة".

كما استدلت بالطعن المقيد برقم 13334 لسنة 94 قضائية، والصادر بجلسة 22 ديسمبر 2022، والذى جاء في حيثياته: "ولا ينال من انفصام عرى العلاقة العقدية القائمة بينهم عدم التكليف بالفسخ أو التنبيه بانتهاء العقد؛ وذلك لانتهاء العلاقة الإيجارية بإعلان صحيفة الدعوى للطاعن إذ يقوم إعلانه بصحيفة الدعوى المطروحة مقام التنبيه بإنهاء العقد المنصوص عليه بالمادة 563 من القانون المدني".   

أحكام أخرى لمحكمة النقض

كذا الطعن رقم 12941 لسنة 88 قضائية، الصادر بجلسة 6 مارس 2024، والذى جاء في حيثياته: "وأن مفاد المادة 563 من القانون المدني، أنه إذا ما انتهت مدة العقد وأراد أحد طرفيه أن يضع حداً له، فعليه أن يُنبه الطرف الآخر برغبته في ذلك بمجرد حلول الأجل المحدد له، ومن ثم فإن هذا التنبيه يُعد تصرفاً قانونياً صادراً من جانب واحد يتضمن رغبته الصريحة في إنهاء عقد الإيجار، وهو لا يحتاج إلى قبول من وجة إليه، إذ تكفي لصحته إرادة واحدة وهي إرادة من وجهه، ومن ثم فإنه ينتج أثره بمجرد إعلان الطرف الآخر به ما لم يقم الدليل على عكس ذلك، وتنفصم به العلاقة الإيجارية ويضحى وضع يد المستأجر على العين غصباً دون سند قانوني، ومن المقرر أن انتهاء العلاقة الايجارية بإعلان صحيفة الدعوى للطاعن لأن إعلانه بصحيفة الدعوى يقوم مقام التنبيه بإنهاء العقد المنصوص عليه بالمادة 563 من القانون المدني".

حكم قضائى بفسخ عقد ايجار والطرد وتسليم "العين"

وهديا على ما تقدم، ولما كان المدعي ينشد من دعواه طرد المدعي عليهم من عين التداعي والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2001 لانتهاء مدة العقد وتسليمها خالية من الأشخاص والشواغل، وحيث إن الثابت أن العقد سند التداعي قد تضمن عبارة "أن مدة العقد لغاية استغناء المستأجرة عن الشقة "، مما يجعل هذا العقد منعقداً لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد، بما يتعين معه إعمال نص المادة 563 من القانون المدني واعتباره منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة - شهرًا - وينتهى بانقضائها، إذ هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الواردة بهذه المادة. 

وتضيف "المحكمة": وحيث إن المدعي قد نبه على المدعي عليهم بانتهاء عقد الايجار بإنتهاء مدته وإخلاء عين التداعي بموجب صحيفة الدعوى المطروحة والتي تقوم مقام التنبيه بإنهاء العقد المنصوص عليه بالمادة 563 من القانون المدني، الأمر الذي مؤداه انفصام العلاقة الايجارية بين طرفي التداعي وانتهاء عقد الأيجار سند الدعوى بانتهاء مدته بانقضاء بموجب الاعلان بصحيفة الدعوى، ويضحى معه بقاء المدعى عليهم بالعين بعد ذلك الاعلان دون رضاء المدعي غصباً إذ لا سند لهم في البقاء فيها ومن ثم تقضي المحكمة بطردهم من العين المؤجرة، وحيث إن التسليم هو أثر من آثار إنهاء العلاقة الايجارية فيترتب على اعتبار العقد منتهيا أن تعود العين المؤجرة إلى مؤجرها، مما يكون معه طلبا الطرد والتسليم قد صادفا صحيح القانون يتعين على المحكمة إجابة المدعي إليهما.

فلهذه الأسباب: حكمت المحكمة:

بطرد المدعى عليهم من العين المؤجرة الموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وعقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2001، وتسليمها للمدعي خالية من كافة الشواغل والأشخاص، وألزمتهما بمصروفات الدعوى ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة .

 

 

 

حكم قضائى بفسخ عقد ايجار والطرد وتسليم "العين" رغم أن العقد 59 سنه  3