إيجارات - أرشيفية
مع بدء تطبيق قانون الإيجارات القديمة المعدل رسميًا، يتساءل عدد من المستأجرين عما إذا كان بإمكانهم التحايل على القانون عبر بيع أي وحدة سكنية أخرى يمتلكونها، بهدف الإفلات من شرط الإخلاء الذي يجيز للمالك استرداد وحدته في حال ثبوت امتلاك المستأجر لعقار سكني آخر صالح للاستخدام، حيث تباينت الآراء حول إمكانية التحايل على هذا الأمر بطرق عدة، بينما أكد آخرون أن مجرد بيع المستأجر لعقار يمتلكه لا يعفيه من الإخلاء، إذا ثبت أنه كان يملك وحدة سكنية أخرى أثناء سريان العلاقة الإيجارية، حتى وإن تم البيع لاحقًا.
باعتبار أن المعيار الأساسي هو "وقت التملك وليس وقت البيع"، حيث إن القانون ينص صراحة على حق المالك في استرداد وحدته المؤجرة إذا أمتلك المستأجر وحدة أخرى مماثلة وصالحة للسكن، دون اشتراط استمرار التملك حتى لحظة الطرد، وأن محاولات البيع بعد تعديل القانون قد تُعتبر تحايلاً قانونيًا، وفي هذه الحالة، يمكن للمحكمة عدم الاعتداد بالبيع إذا ثبت أن الغرض منه هو التهرب من تطبيق الإخلاء، ويُسمح للمالك بإثبات ملكية المستأجر السابقة من خلال مستندات رسمية مثل سجلات الشهر العقاري، أو شهادة من الحي أو جهاز المدينة، مما يُبطل أي محاولة للتلاعب في الوضع القانوني.
ما شروط إجابة المؤجر طلبه إخلاء المستأجر حال ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة عقارية؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤال.. ما شروط إجابة المؤجر طلبه إخلاء المستأجر حال ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة عقارية؟ وما دور الفقرة الأولى من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 للخروج من تلك الأزمة، وحسم النزاع، ومدلول الامتلاك للوحدة، والشروط المتطلبة حتى يحق للمؤجر طلب الإخلاء، وهل يحق للمؤجر الطعن بالصورية على تصرفات المستأجر؟ وكيفية الإثبات – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.
في البداية - صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 34 لسنة 21 قضائية "دستورية"، بجلسة 9 نوفمبر 2024، والذي قضى بعدم دستورية تثبيت الأجرة بنسبة 7٪ من قيمة الأرض والمباني، لما يمثله ذلك من إخلال بحق الملكية ومساس بمبدأ العدالة، وقد جاء القانون لضبط العلاقة الإيجارية وإعادة التوازن بين المؤجر والمستأجر، حيث يتقدم المؤجر بطلب على عريضة إلى قاضي الأمور الوقتية، مرفقًا بالمستندات الرسمية التي تثبت امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة للسكن، ويصدر القاضي أمرًا بالإخلاء، ويُحال الأمر إلى إدارة التنفيذ لمباشرة إجراءات التنفيذ – وفقا لـ"عزام".
4 أسباب تدُل على الامتلاك للوحدة
وهنا نتطرق للإجابة على حزمة من الأسئلة تتمثل في ما مدلول امتلاك المستأجر لوحدة أخرى وهل يشترط أن تكون فى ذات البلد؟ وهل يشترط أن تكون مسجلة؟ وهل يحق للمؤجر إثبات صورية تصرف المستأجر فى وحدة يمتلكها؟ وما الشروط المتطلبة لتحقق طلب الإخلاء؟ وهل النص يسرى على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى وكذلك لغير غرض السكنى؟ فقد نصت الفقرة الأولى من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 – الكلام لـ"عزام":
"مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبين المــادة (2) مـن هـذا القانون، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:
1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر.
2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر".
أولا: مدلول الامتلاك لوحدة
1- يتلاحظ أن المشرع استعمل لفظ التملك ولم يستعمل لفظ آخر كإشغال أو احتجاز.
2- التملك فى القانون المدنى له أسباب متعدده منها "العقد – الإرث – الالتصاق - الشفعة - الاستيلاء - التقادم المكسب".
3- وعلى ذلك متى ثبت تملك المستأجر لوحدة أخرى بأى سبب من أسباب الملكية تحقق فى حقه أمر الإخلاء.
4- والتملك المعنى فى نص المادة أرى أنه لا يشترط أن يكون مسجلا وفقا لأحكام قانون الشهر العقارى باعتبار أن التسجيل مقرر لصالح المستفيد كالمشترى أو الوارث، ولن يكون مثار جدل فى المنازعات.
ثانيا: الشروط المتطلبة حتى يحق للمؤجر طلب الإخلاء
1- يستوى فى الوحدة التى يتملكها المستأجر أو من امتد العقد إليه أن تكون سكنية أو غير سكنية.
2- أن تكون قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد له المكان المؤجر.
ملحوظة: أى أن إذا كانت العين التى يستأجرها المستأجر بغرض السكنى فيشترط فى الوحدة التى يتملكها أن تكون قابلة للاستخدام فى ذات الغرض أى صالحة للسكن أما لو كانت غير صالحة لذلك الغرض كما لو كانت معدة لغرض غير سكنى فلا محل لأعمال النص أو العكس لو كانت العين المؤجرة غير سكنية ويمتلك المستأجر وحدة سكنية فلا مجال لإعمال النص – هكذا يقول "عزام".
ثالثا: هل يحق للمؤجر الطعن بالصورية على تصرفات المستأجر؟
يجوز للمؤجر أن يقيم الدليل على صورية تصرف المستأجر فى وحدات يمتلكها قام بنقل ملكيتها بشكل صورى للتحايل على نص المادة 7 ق 164/2025.
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لهذا الأمر في الطعن المقيد برقم 16115 لسنة 91 قضائية، الصادر بجلسة 18 فبراير 2025، والذى جاء في حيثياته: "قاعدة الغش يُبطل التصرفات هي قاعدة قانونية سليمة ولو لم يجر بها نص خاص في القانون وتقوم على اعتبارات خلقية واجتماعية في محاربة الغش والخديعة والاحتيال وعدم الانحراف عن جادة حُسن النية الواجب توافره في التصرفات والإجراءات عمومًا صيانة لمصلحة الأفراد والجماعات ويجوز إثبات الغش بكافة طرق الإثبات القانونية ومنها البينة والقرائن، ويجوز لكل ذي مصلحة رفع دعوى بطلب الحُكم ببطلانه أو عدم نفاذه لقيامه على الغش أو بإجراءات صورية".
رابعا: كيفية الإثبات
يرجع فى إثبات امتلاك المستأجر لوحدة أخرى أو صورية تصرفه فيها بعد صدور القانون إلى القواعد العامة فى الإثبات.
