ايجارات - أرشيفية
منذ يومين صدر قرارين من قاضى الأمور الوقتية بشأن قانون 164 لسنة 2025، قرار صادر برفض الطرد والإخلاء والتسليم، والأخر صدر بالإستجابة لطلب الطرد والإخلاء والتسليم، والذى يُعد أول قرار صادر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالإسكندرية، لأن المستأجر يمتلك مسكن آخر وفقا لتعديل القانون الجديد الخاص بالإيجار، بينما الأول الذى جاء بالرفض كان تطبيق لنص المادة 7 من قانون 164 لسنة 2025 حاول أحد المؤجرين الحصول علي أمر من قاضي الأمور الوقتية بطرد مستأجر تحت ذريعة غلق المسكن لمدة سنة، ليفاجئ بصدور الأمر بالرفض.
وهذا الأمر جاء كرد فعل بأن القانون لا يطبق بأثر رجعي، وأن غلق المسكن لمدة عام يبدأ من تاريخ العمل بالقانون وليس بأثر رجعي، والقرارين أكدا أن القانون هنا لا يطبق بأثر رجعي، وإنما بأثر مباشر، الأمر الذى آثار معه العديد من التساؤلات بشأن القرارين أبرزها هل هناك تباين بينهما؟ خاصة وأن القانون دائماً الأصل فيه هو "عدم الرجعية"، بمعنى أدق القانون الجديد لا يُطبق على الماضي إلا لو المشرع قال ذلك صراحة.
قرارات قاضى الأمور الوقتية في قانون الإيجار القديم ما بين "الرفض" و"القبول"
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة وإجاباتها بشأن إشكالية التعارض فى إصدار الأوامر ونص القانون على أن التظلم من الأمر لا يوقف التنفيذ، وذلك مع الأخذ في الإعتبار أن الأمر الوقتى الأول "جزئي"، والثاني "كلى" على الرغم أن القانون لم يحدد المحكمة المختصة بالأمر الوقتى، وهل فعلاً القانون لا يسري بأثر رجعي بدليل أن الأمر الوقتي الخاص بغلق المسكن لمدة سنة أخذ رفض، لأن السنة المفترض تبدأ من بعد صدور القانون أما الأمر الثاني كان إثبات لواقعة مادية وهي احتجاز أكثر من مسكن، فإثبات الواقعة وتقديريها للقاضي والمستندات المقدمة، وبالتالي جائز أنه يصدر قرار – بحسب الخبير القانوني والمحامى مصطفى محمد.
في البداية – هناك أيضاً عدد من الأسئلة التي يجب الوقوف عندها مثل لماذا يمنع على المستأجر الرد والدفاع عن نفسه؟ ولماذا يوضع المستأجر موضع المتأخر ويبدأ دفاعه بعد صدور القرار؟ فهناك العديد من الإشكاليات أولها سقوط الأمر إذا لم ينفذ في خلال 30 يوماً، وثانياً: أن التظلم من الأمر لا يوقف التنفيذ، وبذلك فإن القاضي حسب الغلق سنة من تاريخ نفاذ القانون وليس بأثر رجعي، أما الحالة التانية وهي امتلاك وحدة سكنية أخرى فهذا ممكن بمجرد إثبات امتلاك وحدة سكنية أخرى يحق للقاضي إصدار القرار- وفقا لـ"محمد".
أولاً: المبدأ الأساسي الذي يجب أن نفهمه جيداً
"عدم رجعية القوانين": هذا هو حجر الزاوية في فهم الموضوع، هذا المبدأ القانوني يعني ببساطة أن:
أ-القانون الجديد يطبق على الأحداث والوقائع التي تحدث بعد تاريخ سريانه.
ب-القانون القديم هو الذي كان ساريا عندما حدثت الواقعة، وهو الذي يطبق على الوقائع التي حدثت في الماضي.
ملحوظة: المشرع "صاحب السلطة لإصدار القوانين" يمكنه أن يخترق هذا المبدأ، ويجعل للقانون أثرا رجعي، ولكن فقط إذا نص على ذلك صراحة وبكل وضوح، وفي غير هذه الحالة، يظل الأصل هو "عدم الرجعية" – الكلام لـ"محمد".
ثانياً: تحليل القرارين الصادرين من قاضي الأمور المستعجلة
الآن يطبق هذا المبدأ على القرارين المذكورين، على الرغم من أنهما صدرا من نفس القاضي "أو جهة القضاء"، إلا أن الواقعة الموضوعية لكل منهما مختلفة، مما أدى إلى قرارين مختلفين.
القرار الأول: القرار بالرفض "رفض الطرد"
-الواقعة: مؤجر يطلب طرد مستأجر تحت ذريعة أن المستأجر "أغلق المسكن لمدة عام"، مستندا إلى المادة (7) من القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 والتي قد تنص على أن غلق المسكن مدة تزيد على عام يعتبر سببا للطرد.
-سبب الرفض (كلمة السر): "عدم الرجعية".
-التفسير:
-فترة "الغلق" التي يتحدث عنها المؤجر حدثت بالكامل في الماضي، وتحديدا قبل صدور القانون الجديد.
-لم يكن هذا السبب موجودا في القانون القديم كسبب للطرد.
-تطبيق القانون الجديد على هذه الواقعة القديمة يعتبر تطبيقا "رجعيًا" محظور.
-بمعنى آخر، القاضي قال: "أنت تطالبني بتطبيق قانون اليوم على شيء فعله المستأجر أمس عندما كان ذلك الشيء مباحًا - هذا غير جائز - القانون الجديد يطبق على فترات الغلق التي تبدأ بعد تاريخ العمل به، وليس قبل ذلك".
القرار الثاني: القرار بالطرد "قبول الدعوى"
-الواقعة: مؤجر يطلب طرد مستأجر لأن المستأجر "يمتلك مسكنًا آخر"، وفقًا لتعديل القانون الجديد.
-سبب القبول (كلمة السر): "الوضع القائم" أو "أثر مباشر"
-التفسير: هنا، السبب (امتلاك مسكن آخر) هو وضع قائم ومستمر حتى لحظة رفع الدعوى وصدور القرار.
- واقعة انتهت في الماضي.
-وجود المسكن الآخر في الملكية لم ينقطع.
- لذلك، فإن تطبيق القانون الجديد على هذا الوضع المستمر الذي لا يزال موجودًا بعد سريان القانون لا يعتبر تطبيقًا "رجعيًا"، بل يعتبر تطبيقًا "فوريًا أو مباشرًا" للقانون على الوقائع القائمة حالياً.
- القاضي هنا يقول: "نحن لا نحاكم المستأجر لأنه اشترى مسكنًا آخر في الماضي، بل لأن وضعه الحالي (وهو امتلاكه لمسكن آخر) يتنافى مع شروط الاستمرار في حماية قانون الإيجار القديم وفقًا للقواعد الجديدة".
الفرق بين القرارين بطريقة مبسطة:
-النقطة القرار بالرفض (قضية غلق المسكن) القرار بالطرد (قضية امتلاك مسكن آخر)
-السبب واقعة انتهت في الماضي (فترة غلق سابقة) وضع قائم ومستمر (لا يزال يمتلك المسكن الآخر).
-توقيت السبب حدث قبل سريان القانون الجديد موجود بعد سريان القانون الجديد.
-تطبيق القانون تطبيق رجعي (ممنوع) تطبيق فوري/مباشر (جائز)
التشبيه:
معاقبة شخص اليوم، لأنه قاد السيارة بسرعة 100 كم/ساعة قبل عامين، بينما كانت السرعة المسموح بها وقتها 120 كم/ساعة - هذا ظلم - سحب رخصة قيادة شخص، لأنه حاليًا يرى طبيب العيون وثبت أن نظره أصبح ضعيفًا ولا يصلح للقيادة، حتى لو كان نظره ممتازًا عندما حصل على الرخصة قبل سنوات "هذا تطبيق للقواعد الجديدة على الوضع الحالي".
الرسالة الموجهة للناس:
اللبس الذي وقع فيه الكثيرون هو الخلط بين "الوقائع المنتهية في الماضي" و "الأوضاع المستمرة في الحاضر"، فالقانون الجديد لا يعاقبك على ما فعلته في الماضي تحت مظلة القانون القديم "مبدأ عدم الرجعية"، ولكنه يحكم علاقتك القانونية من اليوم فصاعدًا بناءً على قواعده الجديدة، لذلك، فإن الأسباب المتعلقة بوضع قائم "مثل امتلاك مسكن آخر، أو عدم الإقامة" هي التي يمكن أن تُطبق فورًا، بينما الأسباب التي تعتمد على وقائع ماضية محضة "مثل تأخر في سداد إيجار قديم سُدد لاحقًا" لا يمكن تطبيقها بأثر رجعي.
الخلاصة:
أولاً: الفرق بين القرارين
القرار الأول (الرفض)
السبب: المؤجر طلب الطرد لأن المستأجر غلق العين سنة.
النتيجة: القاضي رفض، لأن القانون 164 لسنة 2025 لا يطبق بأثر رجعي.
المعنى: مدة السنة تبدأ من تاريخ العمل بالقانون (5أغسطس 2025)، مش قبل كده.
القرار الثاني (الطرد)
السبب: المستأجر عنده مسكن بديل صالح للاستعمال.
النتيجة: القاضي أصدر أمر بالطرد فورًا.
المعنى: دي حالة نصت عليها المادة 7 صراحةً، وتطبق مباشرة بعد صدور القانون.
ثانياً: المبدأ العام (عدم رجعية القوانين)
المادة 225 من الدستور: القوانين تسري بأثر مباشر وليس بأثر رجعي إلا إذا نص المشرع صراحة.
محكمة النقض قررت:
"القوانين لا تسري على الماضي، وإنما على ما يقع من تاريخ العمل بها" (طعن رقم 1782 لسنة 55 قضائية، جلسة 17 ديسمبر 1989).
"المسائل الموضوعية التي ترتبت قبل صدور القانون الجديد تخضع للقانون القديم" (طعن رقم 534 لسنة 46 ق، جلسة 14 أبريل 1982).
ثالثاً: أمثلة واقعية
مثال 1: شقة مغلقة من 2020 لغاية 2025.
لا يجوز الطرد مباشرة، لازم تبدأ سنة جديدة من بعد 5 أغسطس 2025.
مثال 2: مستأجر عنده شقة تمليك باسمه من 2020 يجوز طرده فورًا بعد صدور القانون، لأن الحالة قائمة ومنصوص عليها بالمادة 7.
القرارين حقيقيين ومنطقيين.
الأول: رفض لأنه خالف قاعدة "عدم الرجعية".
الثاني: طرد لأنه ينطبق عليه نص واضح.
