دخل قانون الإيجار القديم حيز التنفيذ بداية من 5 أغسطس الجارى، ومن ثم أصبحت زيادة القيمة الإيجارية بداية من سبتمبر المقبل، لكن تطبيق الزيادة الكاملة في الأجرة لن يتم بشكل مباشر مع أول استحقاق، وإنما بعد انتهاء لجان الحصر والتقييم التي نص عليها القانون، وبذلك فإن ما يتردد عن تحصيل الزيادة بالكامل اعتباراً من سبتمبر غير صحيح من الناحية القانونية.
فوفقاً لأحكام القانون الجديد، فإن المستأجرين مطالبون اعتباراً من أول سبتمبر المقبل بسداد مبلغ 250 جنيهاً شهرياً فقط كزيادة انتقالية، وذلك لحين انتهاء أعمال اللجان المختصة بتحديد القيمة الإيجارية لكل منطقة حسب تصنيفها: متميزة، متوسطة، أو اقتصادية. وبمجرد صدور قرارات هذه اللجان ونشرها في الوقائع المصرية، تبدأ الزيادة الكاملة المستحقة حسب موقع العقار، على أن يتم تحصيل فروق الزيادة عن الفترة السابقة بأقساط شهرية متساوية، وليس دفعة واحدة.
تقسيم المناطق ومعايير التقييم
القانون نص على تشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة، تتولى تقسيم المناطق السكنية إلى متميزة – متوسطة – اقتصادية. ويتم التصنيف استناداً إلى عدة معايير:
الموقع الجغرافي والشارع الكائن به العقار.
مستوى البناء ونوعية المواد المستخدمة ومساحات الوحدات.
المرافق المتوفرة مثل المياه والكهرباء والغاز والاتصالات.
شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والتعليمية.
القيم الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لقانون الضريبة العقارية.
وتلتزم هذه اللجان بالانتهاء من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، مع إمكانية مد المدة بقرار من رئيس الوزراء مرة واحدة فقط. وبعد الانتهاء، يصدر المحافظ المختص القرار النهائي بتحديد القيم، وينشر رسمياً.
تفاصيل الزيادة القانونية
بموجب القانون، تحدد القيمة الإيجارية الجديدة على النحو الآتي:
20 ضعفاً للقيمة الحالية وبحد أدنى 1000 جنيه في المناطق المتميزة.
10 أضعاف للقيمة الحالية وبحد أدنى 400 جنيه في المناطق المتوسطة.
10 أضعاف للقيمة الحالية وبحد أدنى 250 جنيهاً في المناطق الاقتصادية.
غير أن تطبيق هذه الزيادة مرهون بصدور قرارات لجان الحصر، أي أن المستأجر يلتزم مؤقتاً بـ250 جنيهاً فقط اعتباراً من سبتمبر، على أن يبدأ سداد الفروق بعد إعلان نتائج الحصر، وذلك على أقساط شهرية مساوية لمدة الاستحقاق.
وأكد المشرّع في نص القانون، أن تحصيل الزيادة بالكامل من أول سبتمبر يُعد مخالفة صريحة، وأن الالتزام القانوني الوحيد على المستأجر حتى انتهاء أعمال اللجان هو دفع 250 جنيهاً، وبعدها فقط، يتم إلزامه بالقيمة الجديدة والفروق وفق جدول سداد ميسر، وهذا التدرج يهدف إلى حماية المستأجرين من أي أعباء مفاجئة، وضمان وجود تصنيف عادل للوحدات السكنية، مع مراعاة الظروف الاقتصادية والاجتماعية المختلفة بين المناطق. كما يمنع أي جهة من استغلال القانون لتحصيل مبالغ غير مقررة رسمياً.
ويستهدف القانون إعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين بعد عقود من الجمود في الأجرة، فمن جهة، يوفر زيادة عادلة للمالك تواكب التضخم وقيمة العقار السوقية، ومن جهة أخرى يضمن للمستأجر مهلة زمنية ونظام أقساط لتسديد الفروق دون تحميله عبئاً فورياً، كما أن وجود الحد الأدنى للأجرة في كل منطقة (1000 – 400 – 250 جنيهاً) يحقق حداً أدنى من العدالة، خصوصاً أن بعض العقود القديمة كانت لا تتجاوز قيمتها الشهرية عشرة جنيهات أو أقل، وهو ما لم يعد متناسباً مع تكاليف المعيشة أو صيانة العقارات.
وستتابع وزارة الإسكان والمحافظات تنفيذ القانون عبر لجان الحصر ولجان التظلمات التي يمكن للمستأجر أو المالك اللجوء إليها إذا اعترض على التصنيف أو القيمة المحددة. وسيكون القرار النهائي بعد نشره ملزماً لجميع الأطراف.
وأكدت لجنة الإسكان بمجلس النواب، برئاسة النائب محمد عطية الفيومى، رئيس اللجنة، أن أي مطالبة مالية تخالف النصوص الصريحة للقانون، سواء بتحصيل الزيادة الكاملة قبل صدور قرارات الحصر أو بإجبار المستأجر على دفع الفروق دفعة واحدة، تعتبر باطلة وتستوجب تدخل الجهات الرقابية والقضائية.
وأشارت اللجنة، إلى أنه ابتداءً من أول سبتمبر، لن تُطبق الزيادة الكاملة في الأجرة، بل سيُكتفى بمبلغ 250 جنيهاً شهرياً كقيمة انتقالية إلى حين انتهاء لجان الحصر من عملها، وبعدها فقط، تُطبق الزيادة الكاملة وفق تصنيف المنطقة، على أن تُسدد فروق الأشهر الماضية بأقساط شهرية متساوية، وأن القانون وضع آلية واضحة توازن بين حقوق المالك واستقرار المستأجر، وتمنع أي تجاوزات أو تفسيرات خاطئة حول موعد استحقاق الزيادة.
