ايجارات - أرشيفية
قصة قانون الايجار القديم انتهت بالتصديق عليه ونشره فى الجريدة الرسمية، الإثنين الماضى، وهو القانون رقم (164) لسنة 2025، بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقانون رقم (165) لسنة 2025، بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (4) لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي إنتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
إلا أنه لاتزال الأسئلة تأتى من هنا ومن هناك حول أليات تنفيذ القانون والإجراءات الواجب اتباعها، خاصة وأن قانون الإيجار القديم في مصر، الذي تم التصديق عليه، ينص على إنهاء عقود الإيجار القديمة للغرض السكني في غضون 7 سنوات، ولغير الغرض السكني خلال مدة أقصاها 5 سنوات من تاريخ سريانه، مع زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية خلال تلك الفترة، فهناك نحو 1،6 مليون أسرة مصرية تسكن في ايجارات قديمة، أي ما يعادل نحو 9،6 مليون مصري.
الخلاصة الكاملة بإيضاح تام وكامل لتطبيق قانون الإيجار
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على الخلاصة الكاملة بإيضاح تام وكامل لتطبيق قانون الإيجار الصادرعلى تعديل وإلغاء قانون الإيجار القديم، خاصة وأن زيادة الإيجار الشهري ستكون حسب المنطقة والموقع والمواصلات والمرافق، وهناك فترة حصر ودراسة لتقرير الزيادات بصفة رسمية، وهناك حالات الإخلاء والطرد الفوري في حالتان، والمحكمة المختصة بنظر دعوي الطرد لإنتهاء العلاقة الإيجارية.
في البداية – يقول الخبير القانوني والمحامى عبدالحميد رحيم، أن زيادة الإيجار الشهري ستكون حسب المنطقة، ويتم تحديد المنطقة حسب المنطقة والموقع والمواصلات والمرافق، بمعنى الذى لديه شقة ايجار قديم في الزمالك أو في مصر الجديدة غير الذى لديه شقة ايجار قديم في منطقة شعبية مثلا:
1- المناطق المتميزة: زيادة عشرين مثل قيمة الايجار بحد أدني ألف جنية قيمة ايجارية شهرياً مع زيادة سنوياً 15% بصفة دورية من العام الثاني.
2- المناطق المتوسطة: زيادة عشرة أمثال القيمة الإيجارية بحد أدني مبلغ 400ج شهرياً مع زيادة سنوياً 15% بصفة دورية من العام الثاني.
3- المناطق الاقتصادية: زيادة عشرة أمثال القيمة الإيجارية بحد أدني 250 جنية شهريا مع زيادة سنوياً 15% بصفه دورية من العام الثاني.
وبحسب "رحيم" في تصريح لـ"برلماني": هناك فترة حصر ودراسة لتقرير الزيادات بصفة رسمية وتستغرق فترة الحصر من 3 إلي 6 أشهر بحد أقصى - يدفع المستأجر خلال تلك الفترة قيمة ايجارية 250 جنيه شهريا مؤقتا لحين انتهاء عمل اللجنة إذا كانت القيمة الإيجارية أقل من هذا المبلغ، وبعد إعلان نتائج الحصر وبيان القيمة الإيجارية لكل شقة يتم سداد فروق الإيجار ما بين ما تم دفعه خلال الثلاث أو الستة أشهر وما قررته اللجنة ويكون بأقساط متساوية.
حالات الإخلاء والطرد الفوري في حالتان
الحالة الأولي: ترك الوحدة السكنية أو المحل التجاري مغلق لمدة سنة دون مبرر يطبق الطرد والاخلاء الفوري طبقا لما جاء بنص القانون.
الحالة الثانية: امتلاك المستأجر أو من امتد إلية عقد الإيجار القديم وحده سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال يعنى لو ثبت أن عندك شقة سكنية تمليك متشطبة وجاهزة يطبق عليك الإخلاء والطرد الفوري.
ملحوظة: ولو حضرتك مستأجر محل إيجار قديم وثبت إنك تمتلك محل تمليك في نفس الغرض يطبق عليك الطرد والاخلاء الفوري طبقا لما ورد بنص القانون.
متى تنتهي العلاقة الايجارية ويتم الغاء القانون القديم؟
-الوحدات السكنية تنتهي بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون الحاصل في 5/8/2025.
-الوحدات التجارية تنتهي بعد خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون الحاصل في 5/8/2025.
المحكمة المختصة بنظر دعوي الطرد لإنتهاء العلاقة الإيجارية
وتضيف "رحيم": المحكمة المختصة بنظر دعوي الطرد لإنتهاء العلاقة الإيجارية بعد 7 سنوات للسكنى و5 سنوات للتجاري هو قاضي الأمور الوقتية وليس القاضي الموضوعي، وأيضا يختص قاضي الأمور الوقتية بنظر دعوي الطرد في حالة أن المستأجر يمتلك وحدة اخري أو في حالة كانت العين مغلقة، أما في حالة عدم سداد القيمة الإيجارية المفروض طبقا للقانون من اختصاص القاضي الموضوعي وليس قاضي الأمور الوقتية، وطبقا للفقرة الثانية من المادة 8 من القانون مجلس الوزراء يعلن في خلال شهر من تاريخ صدور القانون الشروط والإجراءات والطلبات والبت فيها لتخصيص الوحدات السكنية المتاحة، والذى سيقدم على وحدة سكنية طبقا للطلبات التي ستعلن الوزارة عنها يوقع على إقرار بتسليم الوحدة المستأجرة عند تخصيص الوحدة السكنية الجديدة وتسليمها له.
ملحوظة: قانون الإيجار الجديدة يعني أي عقد بعد تاريخ 30/1/1996 المشرع لم يقترب منه إلا بنص واحد فقط بالقانون 165 لسنة 2025 بجعل الإختصاص لقاضي الأمور الوقتية عند انتهاء مدة العقد فقط سواء كان سنة أو عشرة أو عشرين أو 59 سنة.
الأجرة ستكون 250 جنيهًا اعتبارًا من أجرة سبتمبر 2025
وفى سياق أخر – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض علاء مبروك - فيما يخص المستأجر وبالنسبة لموعد تطبيق القانون، فإن القانون نافذ بدءًا من يوم 5 أغسطس الجاري، والقاعدة العامة أن الأجرة ستكون 250 جنيهًا اعتبارًا من أجرة سبتمبر 2025، لكن بعض العقود المُحدد فيها استحقاق الأجرة بعد يوم 5 في الشهر، سيكون استحقاق الأجرة فيها ابتداء من أغسطس الجاري، ولكن بشكل عام الأجرة الجديدة مستحقة كأصل عام ابتداء من سبتمبر القادم ومن حيث القيمة، هناك فرق بين السكني وغير السكني "التجارى"، بالنسبة للسكني سيتم ابتداء من سبتمبر القادم فإن كل وحدة سكنية مستخدمة مسكن ستدفع قيمة 250 جنيها فورًا، وذلك حتى تشكيل اللجان المختصة ويتم حصر وتقسيم المناطق السكنية.
هناك 3 تقسيمات
ووفقا لـ"بروك" في تصريحات خاصة: هناك 3 تقسيمات حيث يوجد أولا: مناطق متميزة، وثانيا: مناطق متوسطة، وثالثا: مناطق اقتصادية، ولابد من الإشارة إلى أن المناطق المتميزة ستدفع عشرين مثلًا قيمة الأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار، وذلك بحد أدنى ألف جنيه، وبالنسبة للمناطق المتوسطة فإنها ستدفع عشرة أمثال الأجرة المُتفق عليها فى عقد الإيجار بحد أدنى 400 جنيه، وبالنسبة للمناطق الاقتصادية، فإنها ستدفع عشرة أمثال قيمة الأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار، وذلك بحد أدنى 250 جنيه.
ويضيف "مبروك": هذا ولابد من التوضيح إلى أن فيما يتعلق بالوحدات غير السكنية الإدارية والتجارية، فإنها سوف تدفع خمسة أمثال القيمة الإيجارية المتفق عليها فى عقد الإيجار، وذلك بدون حد أدنى لكن تلك الوحدات غير السكنية لن تنتظر قرارات التنظيم، ويتم دفع قيمة الأجرة الجديدة ابتداء من شهر سبتمبر القادم كقاعدة عامة أو من شهر أغسطس للعُقود المنصوص أن تُستحق أجرتها من يوم 5 كل شهر أو بعد ذلك.
قواعد ونُظم عمل لجان الحصر
وسوف يقوم السيد رئيس مجلس الوزراء طبقاً للقانون ـ بإصدار قرارًا بقواعد ونُظم عمل لجان الحصرلتلك المناطق الثلاث المتميزة والمتوسطة والاقتصادية، حيث سيتضمن هذا القرار القواعد العامة التي ستعمل بموجبها كل لجان الحصر على مستوى الجمهورية وبعد صدور هذا القرار سيصدر من كل محافظ قرار بتشكيل لجان الحصر لتضع التقسيمات الثلاثة: مميزة ومتوسطة واقتصادية، وستكون مدة عمل هذه اللجان ثلاثة أشهر ويجوز مدها لثلاثة شهور أخرى، وهذه التقسيمات التي تنتهي منها اللجان سيعتمدها المحافظ، وتُنشر في الجريدة الرسمية – الكلام للخبير القانونى.
الخبير القانوني والمحامى بالنقض علاء مبروك
نصيحة قانونية للمؤجر
حتى لا يحول قاضى الأمور القضية الطرد إلى القضاء الطبيعى للتحقيق وانتداب شهود وخبير أو عدم قبول القضية من الأساس لعدم كفايه الأدلة، فعلى المالك اتباع هذه الخطوات مع المحامى الخاص للوصول إلى بر الأمان:
أولا: محضر بقسم الشرطة تطلب معاينة الشقة وإثبات حالة ويسجل إنه طرق الباب عدة مرات، ووجود عفار على الباب، مما يدل على عدم وجود أشخاص، وأجعل أمين الشرطة يأخذ شهادة اثنين من الجيران يشهدون بالحق أن المستأجر ليس موجود وأن الشقة مغلقة منذ سنوات.
ثانيا: طلب إذن من قاضى الأمور الوقتية بإذن استخراج من شركات الكهرباء والغاز والمياه "فى حالة كون المستأجر يصل عداد مياه منفردا له"، لأن الورق الصادر من شركة المرافق العامة مثل الكهرباء والغاز موجه إلى المحكمه ومختوم من الشؤون القانونية، وهذا إثبات أقوى أمام القاضي.
ملحوظة: فإن رفض قاضى الأمور الوقتية عمل إذن استخراج استهلاك الشقة فأمامه محضر الشرطة المعمول للشقة وبه شهادة شهود الاثنين معا، يجعلون القاضى يحكم دون ريبه أو يحيل القضية إلى قاضى الموضوع للتحقيق وانتداب خبير.
