ايجارات - أرشيفية
انتهت حكاية قانون الايجار القديم بالتصديق على القانون ونشره فى الجريدة الرسمية، الإثنين الماضى، وهو القانون رقم (164) لسنة 2025، بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقانون رقم (165) لسنة 2025، بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (4) لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي إنتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
وأهم وأبرز ملامح قانون الإيجار القديم، في 10 نقاط رئيسية وفقاً للمواد الواردة في القانون هي:
1- إنتهاء العقود بعد 7 سنوات للسكني و5 لغير السكني: تنص المادة (2) على أن عقود إيجار الأماكن المخصصة لغرض السكنى تنتهي بعد مرور 7 سنوات من تاريخ تطبيق القانون، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى بعد 5 سنوات، ما لم يُتفق الطرفان على إنهائها قبل هذه المدد.
2- الإيجار يبدأ من 250 جنيهاً لحين تحديد القيمة النهائية: تنص المادة (4) على أن القيمة الإيجارية المؤقتة لأي وحدة سكنية ستبدأ من 250 جنيهاً شهرياً عند بدء العمل بالقانون، وذلك حتى تنتهي لجان الحصر من تحديد تصنيف المناطق وقيم الإيجار النهائية لكل فئة.
3- الإيجار النهائي يتحدد وفق تصنيف المنطقة: بحسب المادة (4)، تُحدد القيمة النهائية للإيجار بعد تصنيف المنطقة إلى (متميزة، متوسطة، إقتصادية)، حيث تصل إلى 1000 جنيه للمناطق المتميزة، و400 جنيه للمتوسطة، و250 جنيه للإقتصادية.
4- زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15%: توضح المادة (6) أن الإيجار سيرتفع سنوياً بنسبة 15% بشكل دوري بعد تطبيق القيمة الجديدة.
5- الدولة تلتزم بتوفير سكن بديل للمستأجر الأصلي: تنص المادة (على عدم جواز إخلاء المستأجر الأصلي بعد إنتهاء المهلة إلا بعد توفير وحدة بديلة له من قبل الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك، مع أولوية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية.
6- لجان الحصر تصنف المناطق خلال 3 أشهر: تُنشأ لجان على مستوى كل محافظة بموجب المادة (3)، وتقوم هذه اللجان خلال 3 أشهر (قابلة للتمديد) بتقسيم المناطق إلى فئات حسب الموقع والمرافق ومستوى البناء.
7- مضاعفة إيجار غير السكني 5 مرات فوراً: تنص المادة (5) على أن الإيجار للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى سيُضاعف إلى خمسة أضعاف القيمة الحالية فور تطبيق القانون، دون إنتظار إنتهاء عمل لجان الحصر.
8- الإخلاء الفوري في حالتي غلق الوحدة أو وجود بديل: بحسب المادة (7)، يُمكن إخلاء المستأجر فوراً في حال ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد على عام دون سبب، أو إذا ثبت إمتلاكه لوحدة أخرى تصلح للغرض نفسه، مع منح المالك حق اللجوء لقاضي الأمور الوقتية لطرد الممتنع.
9- القوانين القديمة تُلغى بعد 7 سنوات: تشير المادة (9) إلى إلغاء قوانين الإيجار السابقة رقم (49) لسنة 1977 و(136) لسنة 1981 و(6) لسنة 1997، بعد مرور 7 سنوات من بدء تطبيق القانون الحالي.
10- بدء تطبيق القانون رسمياً: وفقاً للمادة (10) يُعمل بالقانون إعتباراً من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية، وتبدأ من هذا التاريخ حساب مدد السبع والخمس سنوات.
خلاص خلصت الحكاية.. "قانون الإيجار" أصبح في حيذ التنفيذ
وفى هذا الشأن - يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسين على - العقود التي تخضع لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025 هي العقود التي حررت قبل 30 يناير 1996 فقط:
1-تنتهي هذه العقود في الأماكن المؤجرة لغرض السكنى بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون.
2-تنتهي العقود في الأماكن المؤجرة لغير عرض السكنى بعد 5 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون.
3-الأجرة وفق أحكام هذا القانون في الأماكن السكنية تختلف باختلاف فئة العين المؤجرة كالتالى:
-متميزة تزيد 20 ضعف وبحد أدنى 1000 جنيه.
-متوسطة تزيد 10 أضعاف وبحد أدنى 400 جنيه.
-اقتصادية تزيد 10 أضعاف وبحد أدنى 250 جنيه.
كيفية حساب الأجرة المستحقة وفق هذا القانون:
وأما عن كيفية حساب الأجرة المستحقة وفق هذا القانون، أوضح "على" في تصريح لـ"برلماني":
-الشقق ذات الفئة المتميزة إذا كانت القيمة الإيجارية وليكن 60 جنيه شهريا إذن الأجرة المستحقة 60x20=1200 وجب عليه سداد 1200.
-وإذا كانت الأجرة 40 شهريا سيكون الناتج 800 إذن سيدفع الحد الأدنى 1000 جنيه وهكذا في باقي الفئات.
ويضيف "على": للعلم القرار الصادر من المحافظ بتقسيم الأماكن المؤجرة لفئات متميزة ومتوسطة واقتصادية بناء على ما انتهت إليه اللجان هو قرار إداري يخضع للطعن ممن له مصلحة كالمؤجر حال تقييم العين المؤجرة على أنها اقتصادية، وهو يرى أن هذا مخالف للضوابط والمعايير المنصوص عليها في المادة 3 من هذا القانون ومصافحته في ذلك أن الأجرة تتضاعف يتضاعف الفئة التي تنتمي إليها العين المؤجرة وكذلك الأمر للمستأجر.
ويؤكد الخبير القانوني: المستأجر ملزم بسداد 250 جنيه كحد أدنى لحين انتهاء اللجان من عملها وإعلان كل محافظ عما انتهت إليه من تقسيم الأماكن المؤجرة لفئات متميزة ومتوسطة واقتصادية، ثم مُلزم بسداد ما يكون قد تراكم عليه من فرق أجرة وفق التقسيمات.
-الأجرة في الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى تزيد 5 أضعاف دون تمييز بين متميز أو متوسط أو اقتصادي.
ومن ثم فإن الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى خارجة عن نطاق عمل اللجان التي ستنشىء بقرار من المحافظ، ويكون ملزم مستأجريها وفقاً لذلك سداد 5 أضعاف قيمتهم الإيجارية القانونية السارية، ولعل كلمة القيمة الإيجارية القانونية السارية معناها اختلافها عن القيمة الموجودة في العقود لأن القانون رقم 6 لسنة 1997 قد نص على تقدير الأجرة القانونية.
ملحوظة: حالة امتناع المستأجر عن سداد الأجرة وفق التعديل الجديد لا يترتب عليها الانتهاء الفوري للعقد لعدم نص القانون على ذلك.
إذن ما العمل؟
القانون الساري في هذه الحالة هو القانون رقم 136 لسنة 1981 المادة 18، ومن ثم يكون للمستأجر توقي الفسخ بالسداد للأجرة المتأخرة أمام المحكمة والنسخ ليس وجوبي طبقا لنص المادة 18.
-الزيادة السنوية الدورية 15٪ تعني زيادة على أخر زيادة كل سنة بمعني أن كان ايجارك 1000 جنيه ستكون السنة التالية 1150 والتي تليها 1322.5 وهكذا.
حالات الإخلاء الفوري:
-تملك شقة تصلح لذات غرض الإيجار
-ترك العين مدة تزيد عن سنة دون مبرر
-انتهاء المدة المقررة قانونا
ملحوظة: الآلية طلب يقدم لقاضي الأمور الوقتية دون أن يقترن بطلب تعويض أن تقترن بذلك ترفع دعوى بالطرق المعتادة أمام المحكمة المختصة.
أخيرا - قوانين الإيجارات القديمة رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 ستظل سارية فيما لم يرد بشأنه نص في هذا القانون ولن تلغى إلا في اليوم التالي لانتهاء مدة السبع سنوات – وختاما - بعد انتهاء مدة الـ7 سنوات ستكون كافة العقود الإيجارية خاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 كقانون موحد للعلاقات الإيجارية.
