إيجارات - أرشيفية
وداعا لدعاوى الطرد للغصب لعقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، فبتطبيق القانونين 164، 165 لسنة 2025م، بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار يحق للمالك تقديم طلب لقاضي الأمور الوقتية بطلب لطرد المستأجر، ويبقي الأمر رهين منصة القضاء بالقبول أو الرفض، فبالقبول وجوب تنفيذ الطرد، وعلى المتضرر اللجوء للدعوى الموضوعية، أما بالرفض فيحيلها إلى الموضوعية دون وجوب التنفيذ.
وهكذا فإنه في سياق القانونين الجديدين، تم منح قاضي الأمور الوقتية اختصاصًا صريحًا بإصدار أمر طرد المستأجر في حالات محددة، وهو ما يمثل أداة قانونية سريعة للمالك لاسترداد العين المؤجرة دون الحاجة إلى اللجوء لدعوى قضائية طويلة، مع العلم أن هذا الأمر لا يمنع المستأجر من رفع دعوى موضوعية، ولكنها لا توقف تنفيذ أمر الطرد.
اختصاص قاض الأمور الوقتية المستحدث في القانونين 164 و165
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على اختصاص قاض الأمور الوقتية المستحدث في القانونين 164 و165 فقد انتهت قصة قانون الإيجار القديم بالتصديق عليه ونشره فى الجريدة الرسمية، الإثنين الماضى، وهو القانون رقم (164) لسنة 2025، بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقانون رقم (165) لسنة 2025، بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (4) لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مصطفى زكى.
هام بخصوص الإيحار الجديد
في البداية - صدر منذ يومين قانونين وليس قانون واحد، القانون الأول متعلق بعقود الإيجار القديم، أما الثانى فمتعلق بعقود الإيجار الجديد، بمعنى أدق التي تم سنها من 31 يناير 1996، والتعديل الذى تم هنا خُلاصته أن بعد انتهاء المدة المدونة في العقد لو المستأجر رفض الترك والإخلاء من العين، فالمالك هنا له الحق في اللجوء والذهاب لقاضي الأمور الوقتية لكي يستصدر أمراً بطرد المستأجر، وهذا الإجراء يتم بسرعة على خلاف الوضع قبل التعديل، وهذا القانون رغم أهميته إلا أنه سيثير العديد من الإشكاليات خاصة وأن القانون منح المستأجر الحق في اللجوء للقضاء الموضوعي - الذى تطول معه الإجراءات - وقرر القانون أن اللجوء للقضاء الموضوعي لا يوقف الأمر الصادر من قاضي الأمور الوقتية – وفقا لـ"زكى".
الجريدة الرسمية نشرت قانونين للإيجار وليس قانون واحد
وكما ذكرنا من قبل ما تم نشره في الجريدة الرسمية قانونين للإيجار وليس قانون واحد وهما الأول قانون 164 لسنة 2025، وهذا خاص بتطبيق حكم الدستورية وإخلاء المستأجر بعد 5 أو 7 سنوات حسب الأحوال، والثانى قانون 165 لسنة 2025، وهذا القانون خاص بإضافة اختصاص قاضي الأمور الوقتية بإصدار أمر بإخلاء العين – هكذا يقول "زكى".
ملحوظة هامة: أنه سيصدر "أمراً" وليس "حكماً"
فالمستحدث في القانونين رقم 164 ورقم 165 لسنة 2025 على النحو التالي:
اختصاص قاضي الأمور الوقتية في القانونين رقم 164 و165 لسنة 2025:
1- قانون رقم 164 لسنة 2025:
الحالة: في حال امتناع المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار عن إخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بعد انتهاء المدة المحددة في القانون (7 سنوات للسكنى و5 سنوات لغير السكنى) أو في حال تحقق أي من الحالتين التاليتين:
أ- إذا ثبت أن المستأجر ترك المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
ب- إذا ثبت أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في نفس الغرض.
ج- الاختصاص: يمكن للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.
ملاحظة هامة: لا يترتب على رفع المستأجر لدعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وقف أمر قاضي الأمور الوقتية.
2- قانون رقم 165 لسنة 2025:
الحالة: يضيف هذا القانون مادة جديدة إلى القانون رقم 4 لسنة 1996، والتي تنص على سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
الفرق بين قاضي الأمور الوقتية والمستعجلة كالتالي:
أولا: قاضي الأمور الوقتية
1- طبيعة العمل: سلطة ولائية.
2- الوسيلة: يصدر أوامر بناءً على عريضة "أمر على عريضة".
3- الإجراءات: ينظر في الطلب في خلوته دون حضور الخصوم.
4- القرار: يصدر "أمرًا".
5- الاختصاص: اختصاصه محدد على سبيل الحصر.
6- التظلم/الطعن: يمكن التظلم منه أمام نفس القاضي الذي أصدره.
7- التنفيذ: يسقط الأمر إذا لم يتم تنفيذه خلال 30 يومًا.
ثانيا: قاضي الأمور المستعجلة:
1- طبيعة العمل: سلطة قضائية.
2- الوسيلة: يصدر أحكامًا بناءً على صحيفة دعوى.
3- الإجراءات: ينظر في الدعوى بجلسة علنية بحضور الخصوم ومناقشتهم.
4- القرار: يصدر "حكمًا" ويجب تسبيبه.
5- الاختصاص: يختص بجميع المنازعات المستعجلة التي تتوافر فيها أركان الدعوى المستعجلة.
6- التظلم/ الطعن: يطعن عليه بالاستئناف أمام محكمة الدرجة الثانية.
7- التنفيذ: لا يسقط الحكم بعدم تنفيذه.
الخلاصة:
في سياق القانونين الجديدين، تم منح قاضي الأمور الوقتية اختصاصًا صريحًا بإصدار أمر طرد المستأجر في حالات محددة، وهو ما يمثل أداة قانونية سريعة للمالك لاسترداد العين المؤجرة دون الحاجة إلى اللجوء لدعوى قضائية طويلة، مع العلم أن هذا الأمر لا يمنع المستأجر من رفع دعوى موضوعية، ولكنها لا توقف تنفيذ أمر الطرد – الكلام لـ"زكى".
