ايجارات - أرشيفية
انتهت قصة قانون الايجار القديم بالتصديق عليه ونشره فى الجريدة الرسمية، الإثنين الماضى، وهو القانون رقم (164) لسنة 2025، بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقانون رقم (165) لسنة 2025، بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (4) لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي إنتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
إلا أنه لاتزال الأسئلة تأتى من هنا ومن هناك حول أليات تنفيذ القانون والإجراءات الواجب اتباعها، خاصة وأن قانون الإيجار القديم في مصر، الذي تم التصديق عليه، ينص على إنهاء عقود الإيجار القديمة للغرض السكني في غضون 7 سنوات، ولغير الغرض السكني خلال مدة أقصاها 5 سنوات من تاريخ سريانه، مع زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية خلال تلك الفترة، فهناك نحو 1،6 مليون أسرة مصرية تسكن في ايجارات قديمة، أي ما يعادل نحو 9،6 مليون مصري.
س & ج: كل ما يخص قانون الإيجار القديم في 24 سؤال وإجابة
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على 24 سؤال وإجابة حول قانون الإيجار القديم أبرزها ما هي العقود التي تخضع لأحكام هذا القانون؟ ومتى تنتهي عقود الإيجار الخاضعة لأحكام هذا القانون؟ وما وظيفة لجان الحصر التي تشكل بقرار من المحافظ المختص؟ وكيف تُحسب القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية؟ وما هي الأجرة الواجب سدادها فور نفاذ القانون؟ ومنذ متى يبدأ التنفيذ؟ وما هي القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن غير السكنية؟ وما هي مبررات الإخلاء الواردة بالمادة 7؟ وما هو الحكم إذا كان للمستأجر وحدة أخرى يمتلكها لكنها مؤجرة للغير؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض البير أُنسى.
ما هي العقود التي تخضع لأحكام هذا القانون؟
تسري أحكام القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، والأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى، للأشخاص الطبيعيين، متى كانت خاضعة لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، ولا تسري على العقود المحررة وفقًا لأحكام القانون المدني أو على الأشخاص الاعتباريين – وفقا لـ"أُنسى".
متى تنتهي عقود الإيجار الخاضعة لأحكام هذا القانون؟
•عقود السكنى تنتهي بقوة القانون بعد سبع سنوات من تاريخ سريانه (أي في 5 أغسطس 2032).
•عقود غير السكنى تنتهي بعد خمس سنوات (أي في 5 أغسطس 2030).
ملحوظة: ما لم يتم الاتفاق على الإنهاء قبل ذلك.
ما وظيفة لجان الحصر التي تشكل بقرار من المحافظ المختص؟
تختص لجان الحصر بتقسيم المناطق الخاضعة لأحكام القانون إلى:
•مناطق متميزة
•مناطق متوسطة
•مناطق اقتصادية
وذلك بناءً على معايير تشمل الموقع الجغرافي، نوعية البناء، المرافق، الخدمات، والقيمة الإيجارية للعقارات في ذات المنطقة. وتُنهي أعمالها خلال 3 أشهر قابلة للمد بقرار من رئيس الوزراء.
كيف تُحسب القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية؟
•في المناطق المتميزة: 20 ضعف القيمة الإيجارية القانونية الحالية، وبحد أدنى 1000 جنيه.
•في المناطق المتوسطة والاقتصادية: 10 أضعاف القيمة الحالية، بحد أدنى 400 جنيه للمتوسطة، و250 جنيه للاقتصادية.
-ويتم سداد 250 جنيهًا مؤقتًا شهريًا من تاريخ سريان القانون لحين صدور قرارات لجان الحصر.
ما هي الأجرة الواجب سدادها فور نفاذ القانون؟ ومنذ متى يبدأ التنفيذ؟
يسري القانون اعتبارًا من 5 أغسطس 2025، ويبدأ المستأجر بسداد 250 جنيهًا شهريًا فورًا، إلى أن يتم نشر قرارات المحافظ المختص، ثم تُحسب الفروق إن وُجدت بأثر رجعي على أقساط شهرية.
ما هي القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن غير السكنية؟
تُحدد بخمسة أضعاف القيمة الإيجارية القانونية الحالية، كحد أدنى.
ما مقدار الزيادة السنوية في الأجرة سكني وغير سكني؟
تزداد القيمة المحددة في المادتين (4) و(5) بنسبة 15% سنويًا بصفة دورية.
ما هي مبررات الإخلاء الواردة بالمادة 7؟
1.إذا تُرك المكان مغلقًا لأكثر من سنة دون مبرر.
2.إذا امتلك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى قابلة للاستعمال في نفس الغرض.
وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يصدر قاضي الأمور الوقتية أمرًا بطرد الممتنع دون إخلال بالتعويض إن وُجد مقتضٍ.
ما هو موقف المستأجر إذا كان مسافرًا إلى الخارج؟
السفر للخارج لا يُعد مبررًا تلقائيًا، ولكن إذا كان لأسباب مشروعة وتم إثباته، فلا يُعتبر تركًا للعين طالما لم تتجاوز مدة الغلق سنة.
ما هو الحكم إذا كان للمستأجر وحدة أخرى يمتلكها لكنها مؤجرة للغير؟
إذا كانت مؤجرة للغير ولا يمكن استعمالها فعليًا، فلا تُعد وحدة بديلة، أما إذا ثبت إمكان استردادها واستخدامها، فيُطبق سبب الإخلاء.
كيف يمكن للمستأجر توقي الإخلاء؟
بالحفاظ على استخدام العين بانتظام، وعدم امتلاك بديل قابل للاستعمال، أو بإقامة دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة للطعن في مبرر الإخلاء قبل صدور أمر وقتي بالاخلاء.
هل للمستأجر الحق في وحدة بديلة من الدولة؟
نعم- قبل انقضاء مدة العقد، يجوز للمستأجر أو من امتد إليه العقد التقدم بطلب تخصيص وحدة بديلة من الوحدات المتاحة لدى الدولة (سكنية أو تجارية)، بشرط إقرار بالإخلاء، وتُراعى أولوية التخصيص بحسب الضوابط الحكومية.
ما مصير القوانين القديمة المنظمة لعلاقة الإيجار؟
تُلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997، اعتبارًا من 5 أغسطس 2032، أي بعد 7 سنوات من سريان القانون الجديد.
متى يسري القانون الجديد؟
يسري اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية، أي في 5 أغسطس 2025.
هل تسري أحكام القانون على الأشخاص الاعتباريين؟
لا، القانون يطبق فقط على الأشخاص الطبيعيين.
ما موقف الامتداد القانوني في حال وفاة المستأجر؟
الامتداد معترف به فقط لمن ثبتت له صفة الامتداد قبل سريان القانون. بعد ذلك، ينتهي العقد بانتهاء المدة ولا يمتد لأي وريث جديد.
هل يمكن الاتفاق على شروط تختلف عن نصوص القانون؟
لا، النصوص آمرة، وأي اتفاق يخالفها يُعد باطلًا.
هل قرارات لجان الحصر والمحافظ نهائية؟
لا، ليست نهائية ويجوز الطعن عليها أمام القضاء الإداري.
ما أثر امتناع المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية الجديدة أو المؤقتة؟
يُعد إخلالًا يجيز الطرد دون انتظار انتهاء مدة السبع أو الخمس سنوات.
هل التخصيص بوحدة بديلة من الدولة حق مطلق؟
لا، بل هو حق مقيد بشروط وإجراءات مفاضلة تقرها الدولة.
ما المقصود بعبارة “وحدة قابلة للاستخدام”؟
وحدة يملكها المستأجر أو من امتد إليه العقد، وتكون صالحة للاستخدام فورًا في نفس الغرض.
هل يحق للمالك المطالبة بتعويض عند تأخر الإخلاء؟
نعم، مع أمر الطرد يمكن المطالبة بتعويض عن الأضرار الناتجة عن شغل العين بغير وجه حق.
متى يبدأ سريان القيمة الإيجارية الجديدة المؤقتة ومتى يجب على المستأجر سدادها؟
يبدأ سريان القيمة الإيجارية المؤقتة، ومقدارها 250 جنيهًا شهريًا، اعتبارًا من الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون، وبما أن القانون نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، ويُعمل به من اليوم التالي، فإن أول أجرة تخضع لهذا التعديل تكون عن شهر سبتمبر 2025، إذا كان الاستحقاق الشهري يبدأ أول كل شهر، وهو الأغلب في عقود الإيجار.
7 مبادئ قضائية يجب الإلمام بها
1- لن يكون هناك اخلاء قبل مرور(7) سنوات بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى و(5) سنوات لغير غرض السكنى.
2- القانون لا يسرى على الأماكن المؤجره بعد 31 يناير 1996.
3- تكون الأجرة - مؤقتا للأماكن المؤجرة لغرض السكني - 250 جنيه شهريا لحين انتهاء لجان الحصر من تقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية.
4- تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للاشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية وتزاد سنويًا بصفة دورية بنسبة (15٪) .
5- يجوز أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية إصدار أمر بطرد المستاجر إذا ثبت تركه المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر أو إذا ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
6- ستكون الأجرة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية .
7- يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة .
