محكمة - أرشيفية
أصدرت الدائرة "1" إيجارات حاليا - بمحكمة استئناف القاهرة، حكما قضائيا نهائيا، يتصدى لإستغلال الأبناء وفاة الأباء المستأجرين الأصليين، والعودة للعين للإستفادة من الإمتداد القانوني للعيش فيها، بطرد وإخلاء العين لوفاة المستأجر الأصلى وزوجته، وترسيخ 4 مبادئ قضائية:
1-أن مواعيد الاستئناف مفتوحة للصادر ضده الحكم طالما لم يتم اعلانه قانونا.
2-أن العلاقة الايجارية لا يحق للمستأجر الطعن بعدم توافر الصفة فيها للمالك الجديد طالما كان هناك اعلان صحيح بحوالة الحق له من المالك السابق.
3-أن المستأجر الأصلي وورثته يحق لهم الامتداد بشرط الإقامة الفعلية مع المستأجر الأصلي وبعد وفاته.
4-أن زواج ابنة المستأجر الأصلي وانتقالها الي مسكن الزوجية صحبة زوجها دليل علي عدم إقامتها، ودليل ذلك بطاقة الرقم القومي الخاصة بها علي عنوان مسكن زوجها وتجديدها أكثر من مرة علي عنوان مسكن الزوجية دليل علي عدم الإقامة الفعلية بمنزل والدها المستأجر الأصلي.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 4174 لسنة 28 قضائية، لصالح المحامى بالنقض محمود البدوى، برئاسة المستشار محمد عبد الرحمن خير الله، وعضوية المستشارين أشرف عبد الله ندا، وهشام إبراهيم الضعيف، وطه سعد خليل.
الوقائع.. نزاع حول العين بالإخلاء لوفاة المستأجر الأصلى
تتحصل واقعات الدعوى ومستنداتها ودفاع الخصوم ودفوعهم فيها سبق وأحاط بها تفصيلا الحكم المستأنف الصادر في الدعوي رقم 3813 لسنة 2021 ايجارات كلي شمال القاهرة، وذلك علي نحو يغني عن إعادة ترديدها، ومن ثم فإن هذه المحكمة تحيل إليه في بيان ذلك منعا للتكرار وإستناداً لجواز الإحالة في بيان الوقائع ومراحل الدعوى، ودفاع الخصوم ودفوعهم إلى إحكام سابقة صادرة في ذات الدعوى بين نفس الخصوم ونوجز الواقعة بالقدر اللازم لحمل هذا القضاء الكافى لبيانها ولربط السياق في إن المدعى قد أقامها إبتداء أمام محكمة أول درجة بموجب صحيفة موقعة ومودعة ومعلنة وفق صحيح القانون طلب في ختامها الحكم بإنتهاء عقد الايجار سند الدعوي المؤرخ 15 أكتوبر 1962 لوفاة المستأجر الأصلي، والزام المدعي عليها بإخلاء عين التداعي المبينه بصحيفة الدعوي والعقد سندها وتسليمها للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل مع الزام المدعي عليها بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.
العين مؤجرة بمنطقة مصر الجديدة عام 1970 بقيمة إيجارية 18 جنيه
وذلك علي سند من القول أنه يمتلك العقار الكائن به عين التداعي بموجب المشهر رقم 8286 لسنة 1970، وبموجب عقد الايجار سند الدعوي استأجر المرحوم "مصطفي. ك"، مورث المدعي عليها من سلف المدعي عين التداعي الشقة السكنية رقم "..." الكائنة بالدور الرابع بالعقار رقم "..." شارع المجد روكسي مصر الجديدة، مقابل أجرة 18 جنيه تدفع أول كل شهر، وحيث توفي المستأجر الأصلي بتاريخ 10 أبريل 2021 ولم يكن مقيم معه أحد بعين التداعي، ونظرا لعدم وجود من يحق له الامتداد القانوني لعقد الايجار سند الدعوي والرفض المدعي عليها اخلائها الأمر الذي حدا به إلى إقامة الدعوي الماثلة بالطلبات سالفة البيان.
المستأجر الأصلى يتوفى ويقيم في العين أبناءه بعد وفاته
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوي بالجلسات أمام محكمة أول درجة، وذلك على النحو المبين بمحاضر تلك الجلسات، ومثل المدعي بوكيل عنه محام، وقدم أصل العقد المشهر سند ملكيته لعقار التداعي وصورة ضوئية منه وصورة ضوئية من قيد وفاة المرحوم "مصطفي. ك" بتاريخ 10 أبريل 2021 واعلام وراثته ثابت منه انحصار إرثه الشرعي في ابنته "ليلى" وأبناء بنته المتوفية قبله وصورة ضوئية من قيد وفاة زوجة المستأجر الأصلي المرحومة "سعاد. م" بتاريخ 8 أبريل 1997، وصورة بحوالة الحق لعقد الايجار سند الدعوي الي مورث المدعي بتاريخ 26 ديسمبر 1970 ومستندات أخري اطلعت عليها المحكمة.
ورثة المالك يقدم المستندات المطلوبة
وقضت المحكمة بندب خبير في الدعوي المباشرة المأمورية المبينة بمنطوق ذلك الحكم والمحكمة تحيل إليه منعا للتكرار وتجعله جزء من أسبابها، وباشر الخبير المنتدب المأمورية المكلف بها، وأودع تقريره انتهى فيه إلى العقار الكائن به عين التداعي ملك المدعي وآخرين بموجب المشهر رقم 8286 لسنة 1970 القاهرة، وقدم صورة عقد ايجار مؤرخ 15 أكتوبر 1992 بموجبه استأجر مورث المدعي عليها عين التداعي من سلف المدعي الملاك السابقين للعقار وبالانتقال لمعاينة عين التداعي تبين له أنها "مغلق".
الخبير يباشر المأمورية ويؤكد أن العين مغلقة منذ 30 سنه
وقرر الشهود أثناء المعاينة أنها مغلقة منذ أكثر من 30 عام، وقدم المدعي شهادة من الأحوال المدنية تفيد أن المدعي عليها صادر لها بطاقة رقم قومي علي عنوان آخر خلاف عين التداعي وأعلن الخصوم قانونا بورود التقرير، واعيد تداول الدعوى بالجلسات على النحو المبين بمحاضرها، وبجلسة 20 يونيو 2023 قضت محكمة أول درجة بإنتهاء عقد الايجار المؤرخ 15 أكتوبر 1962 وبإخلاء المدعى عليها من عين التداعى المدينة تفتح الدعوي وعقد الايجار سندها والزامها بتسليمها للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل وإلزميا بالمصاريف.
محكمة أول درجة تقضى بالإخلاء.. وورثة المستأجر الأصلى يستأنفون الحكم لإلغاءه
وحيث أن ذلك القضاء السالف لم يصادف قبولا لدي المستأنفة، ومن ثم فقد طعنت عليه بالاستئناف الماثل، وذلك بموجب صحيفة مودعة قلم الكتاب بتاريخ 15 فبراير 2024، وأعلنت للمستأنف ضده وفق صحيح القانون طلبت في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوي وعدم قبولها لإنعدام وبطلان انعقاد الخصومه لعدم علم المستأنفة بالدعوي، واطعن بالتزوير علي جميع الإعلانات و ندب خبير في الدعوي مع إلزام المستأنف ضده بالمصروفات، ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.
وذلك لأسباب حاصلها الخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع فالحكم المستأنف قد خالف صحيح القانون، إذ لم يفحص المستندات المقدمة بالدعوي، فعقد الايجار صادر من آخرين غير المستأنف ضده، ومن ثم تقضى بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير ذي صفة ولم يصل المستأنفة أي اعلان بالدعوي أو بالحكم الصادر فيها ولم يقدم مستندات تفيد ترك المستأنفة أو مورثها لعين التداعي وجحدت جميع صور المستندات المقدمة أمام محكمة أول درجة وطلبن الزامه بتقديم الأصل.
وأصل الاخطار بحوالة الحق لعقد الايجار سند الدعوي
وتداول الاستئناف بالجلسات - وذلك على النحو المبين بمحاضر تلك الجلسات، ومثلت المستأنفة بوكيل عنها، وقدم أصل انذار عرض أجرة عين التداعي مرسل بتاريخ 16 مايو 2024 عن الفترة من 1 يناير 2020 حتى 31 ديسمبر 2025 وشهادة صادرة من البريد عن مسجل تم اعادته مرتد للراسل وشهادات أخري صادرة من البريد تفيد أن المستندات عن عام 2022 تم اعدامها، وصورة قيد زواج المستأنفة بتاريخ 20 نوفمبر 1997 ومثل وكيل المستأنف ضده وقدم أصول المستندات المجحود صورها الضوئية، ومنها أصل عقد الايجار سند الدعوي المؤرخ 15 أكتوبر 1992.
وأصل الاخطار بحوالة الحق لعقد الايجار سند الدعوي صادر من المؤجرتين الي مورث المدعي وأصل قيد وفاة المستأجر الأصلي المرحوم "مصطفى. ك" بتاريخ 10 أبريل 2021 وأصل قيد وفاة زوجته المرحومة "سعاد. م" بتاريخ 8 أبريل 1997، وأصل قيد وفاة ابنة المستاجر الأصلي المرحومة "أسماء مصطفى" بتاريخ 21 يونيو 2015، وإفادة من مصلحة الأحوال المدنية تفيد زواج المستأنفة "أسماء. م" بتاريخ 20 نوفمبر 1997 وصدور بطاقة رقم قومي للمستأنفه بتاريخ 22 مايو 2018 بإسم "أسماء. م" مثبت به الإقامة "..."شارع الشهيد عبد المنعم حافظ مصر الجديدة القاهرة ومستندات أخري اطلعت عليها المحكمة، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.
المقرر قانونا بنص المادة 213 من قانون المرافعات
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل الإستئناف: فلما كان المقرر قانونا بنص المادة 213 من قانون المرافعات على أنه يبدأ ميعاد الطعن في الحكم من تاريخ صدوره ما لم ينص القانون على غير ذلك ويبدأ هذا الميعاد من تاريخ إعلان الحكم إلى المحكوم عليه في الأحوال التي يكون فيها قد تخلف عن الحضور في جميع الجلسات المحددة لنظر الدعوى ولم يقدم مذكرة بدفاعه أمام المحكمة ولا أمام الخبير، ونصت المادة 227 منه أن ميعاد الاستئناف أربعون يوماً ما لم ينص القانون على غير ذلكمما مفاده أن المشرع جعل سريان مواعيد الطعن في الأحكام من تاريخ صدورها كأصل عام إلا أنه استثنى من هذا الأصل الأحكام التي افترض عدم علم المحكوم بصدورها فجعل مواعيد الطعن فيها لا تسرى إلا من تاريخ إعلانها.
وبحسب "المحكمة": ولما كان ذلك وكان البين للمحكمة من مطالعتها لجلسات محكمة أول درجة أن المستأنفه قد تخلفت عن الحضور أمامها في جميع جلساتها، ولم تقدم مذكرة بدفاعها، مما يبدأ معه ميعاد إستئنافها للحكم المستأنف من تاريخ إعلانها، وقد خلت الأوراق مما يفيد إعلانها بالحكم المستأنف لشخصها مما يكون معه الإستئناف أقيم في الميعاد المقرر قانونا مستوفيا لأوضاعه القانونية وتقضى المحكمة بقبوله شكلا.
جحد الصور الضوئية للمستندات المقدمة
وتضيف "المحكمة": وحيث أنه عن جحد الصور الضوئية للمستندات المقدمة من المستأنف ضده أمام محكمة أول وعن الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير ذي صفة فثابت للمحكمة قيام المستأنف ضده بتقديم جميع أصول المستندات المجحودة صورها واللازمة للفصل في الدعوي وثابت منها صفته كمالك للعقار الكائن به عين التداعي وعن الدفع ببطلان اجراءات التقاضي أمام محكمة أول درجة لعدم اتصال علم المستأنفة بها فطبقا لنص المادة 11/2 من قانون المرافعات، وكان الثابت للمحكمة أن الاعلانات الصادرة للمستأنفة قد تمت لجهة الإدارة وفق صحيح القانون، إذ اثبت المحضر المكلف بالإعلان توجیه کتاب مسجل مرفق به صورة أخري من الورقة يخبرها فيه أن الصورة سلمت لجهة الإدارة، وفقا لما نصت عليه المادة 16 من قانون المرافعات، فمن ثم يعتبر الاعلان منتجا لأثاره من وقت تسليم الصورة الي من سلمت اليه قانونا .
المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في فقرتها الأولى
وتضيف "المحكمة": وحيث أنه عن موضوع الاستئناف فلما كانت المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في فقرتها الأولى نصت على: "مع عدم الاخلال بحكم المادة (8) من هذا القانون لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين اذا بقيت فيها زوجته أو أولاده أو أى من والديه اللذين كانا يقيمان معه حتى الوفاة أو الترك"، و كانت المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 تنص على أن: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
(أ) الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر - و لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه .
-ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة أعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة و المصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم بشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر .
-فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال ".
(ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي ، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربي وفقا لاحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.
(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة " .
لا تمتد بقوة القانون عقود الإيجار المفروشة
وتابعت: "ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود الإيجار المفروشة، وكان من المستقر قضاءا أن المشرع كفل للمؤجر الحق في اخلاء المكان المؤجر في الحالات التي نص عليها القانون على سبيل الحصر والمسلم به أن أسباب الاخلاء المنصوص عليها بتلك القوانين من الأمور المتعلقة بالنظام العام، ومن ثم يتعين علي المحكمة ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الاخلاء أساس الدعوي وتتحقق من توافره، طبقا للطعن رقم 982 لسنة 55 قضائية، الصادر بجلسة 29 مايو 1986"، وكان من المستقر عليه بقضاء النقض أن: "إثبات حقيقة العلاقة الايجارية من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى اقامت قضاءها على اسباب سائغة ولا تكون لمحكمة النقض رقابة عليها في ذلك"، كما ورد بالطعن رقم 1643 لسنة 48 قضائية، الصادر بجلسة 28 أبريل 1982.
المحكمة تفند الوقائع وتنصف ورثة المالك وتقضى بطرد ابنة المستأجر
ولما كان ما تقدم - وكان الثابت للمحكمة أنه بموجب عقد الايجار سند الدعوي استأجر المرحوم "مصطفي. ك"، مورث المستأنفة من سلف المستأنف ضده عين التداعي الشقة السكنيه رقم "..." الكائنة بالدور الرابع بالعقار رقم "...." شارع المجد روكسي مصر الجديدة مقابل أجرة 18 جنيه تدفع أول كل شهر، وحيث توفي المستأجر الأصلي بتاريخ 10 أبريل 2021 ولم يكن مقيم معه أحد بعين التداعي نظرا لوفاة زوجته المرحومة "سعاد. م" بتاريخ 8 أبريل 1997 وفاة ابنة المستأجر الأصلي المرحومة "أسماء. م"، بتاريخ 21 يونيو 2015 وزواج المستأنفة "مها. م" بتاريخ 20 نوفمبر 1997 وصدور بطاقة رقم قومي بتاريخ 22 مايو 2018 باسم "مها. م" مثبت به الإقامة "..." شارع الشهيد عبد المنعم حافظ مصر الجديدة القاهرة ولم تثبت المستأنفة إقامتها بعين التداعي مع المستأجر الأصلي قبل وحتى وفاته.
وهذا ما تأكد للمحكمة من انذار عرض أجرة عين التداعي المرسل من المستأنفة التاريخ 10 مايو 2024 بسداد اجرة عين التداعي عن الفترة من 1 يناير 2020 حتى 31 ديسمبر 2025 مما يدل على التزامها بسداد أجرة عين التداعي ويؤيد عدم إقامتها بها ومن ثم لا يحق لها الامتداد القانوني لعقد الايجار سند الدعوي وتكون المستأنفة قد اقامت استئنافها على نحو مخالف للواقع الثابت بالأوراق وأحكام القانون جدير بالرفض وهو ما تنتهي معه المحكمة إلى القضاء برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستانف في منطوقه فقط لهذه الأسباب حسبما سيرد بالمنطوق.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:-
أولا: بقبول الإستئناف شكلاً.
ثانيا: وفي الموضوع بتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفة بالمصاريف ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
