ماذا يحدث فى ملف الإيجار القديم؟.. لجنة حكومية برلمانية تعد قانونا لإعادة التوازن بين المالك والمستأجر.. و4 اقتراحات لتحقيق التوافق

من المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية أن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب والتي نتابعها عن كثب مسألة الاخلاء في ظل قانون الإيجارات القديم، العقود التى تم تحريرها قبل 1996، وذلك في الوقت الذي يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة تحت قبة البرلمان من مناقشات واقتراحات، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام.  

 

لملايين الملاك والمستأجرين.. ماذا حدث في ملف الإيجار القديم بشأن "الطرد"؟

 

ويأتي ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.   

 

 

4 اقتراحات لحالات الإخلاء

 

وفى هذا الإطار – يقول الخبير القانوني وأستاذ القانون التجاري الدكتور اسلام خضير – في تصريحات لـ"برلماني" - الحاصل وجود 4 حالات للإخلاء في ظل قانون الايجارات القديم وهي على النحو التالي: 

 

1-أن يكون السكن بالنسبة للمستأجر ليس للإقامة المستمرة، بمعنى ترك المستأجر الشقة لفترة لا تقل عن 3 سنوات ويسافر خارج البلاد، ففي هذه الحالة بعد ما يقوم المؤجر بإثبات ذلك ويكون ذلك عملياً بقيام المحامي الخاص بك بذلك من خلال رفع دعوى إخلاء ويأخذ تصريح من المحكمة بتقديم ما يفيد سفره "شهادة تحركات"، وكذا دليل الغلق "فاتورة الكهرباء أو مياه أو الغاز أو شهادة الشهود …".

 

2-أن يمر 50 سنة على تاريخ بدء العلاقة الإيجارية بين الطرفين، وعملياً يسهل إثبات هذا من خلال تاريخ عقد الإيجار موضوع الدعوى، وإن كنا نرى أنه يجب أن تكون المدة أقل من ذلك بكثير ويكفي أن تكون 30 عاماً فقط أو أن يكون العقد تم تحريره قبل 1996، وهو ما نراه أكثر عدالة – بحسب "خضير". 

 

 

3-حصول المستأجر على وحدة من برامج الإسكان المقررة في الدولة ومرور 3 سنوات على ذلك، ويتم ذلك عملياً بتمكين المالك من الاستعلام باسم المالك، والذي نراه انه يجب ألا يكون الامر مقيد بمدة معينة إذ يكفي أن يستلم المستأجر الشقة فقط، وأن يمتد الاستعلام ليشمل زوجته.

 

4-إستخراج المستأجر لترخيص بناء باسمه أو باسم أحد افراد اسرته ومرور 3 سنوات على ذلك، وعملياً يكون بتمكين المؤجر من الاستعلام باسم المستأجر فى الحي أو الجهاز، والذي نراه انه يجب على المشرع توسيع دائرة البحث ليشمل الى جانب ذلك تحريات المباحث أو الاستعلام عن وجود دعاوى صحة توقيع بالمحكمة باسم المستأجر أو زوجته لشقة سكنية أو لمنزل باسمه هو أو ذويه.  

"رابطة المستأجرين" تتشبث بأحكام الدستورية العليا

 

من ناحية أخرى – فند المحامي محمد عبد العال، المستشار القانوني لرابطة المستأجرين – العديد من الأمور بشأن التعديلات المطروحة حول قانون الايجار حيث أكد أن فصل القول فى قضية الايجار ما قررته المحكمة الدستورية العليا بأن العقود التي يقيمها أطرافها وفق نصوص الدستور لا يجوز أن ينهيها المشرع ولو عارضتها مصلحة أيا كان وزنها، وأن الاحكام الدستورية الصادرة بشأن قانون الايجار قد تناولت بقضائها كافة عناصر عقد الايجار من حيث تحديد مدته وأحكام امتداده وعناصر تقدير الايجار وكافة العناصر القانونية المترتبة على العقد طبقا للدستور ومبادئ القانون وانهت كافة الضمانات التي اعتبرت استثنائية بحيث أصبح عقد الايجار القديم عقدا مدنيا رضائيا.  

 

 

وبحسب "عبد العال" في تصريح لـ"برلماني": ومن المهم أن نؤكد أنه لا يوجد حتى الآن أى شيء رسمي ولا يوجد أي اجراء رسمي، وكل ما يثار ليس سوى أفكار ومقترحات ومعظمها إن لم يكن أغلبها يخالف مقتضى الأحكام الدستورية، فضلا عن الشائعة التي تردد في الوقت الحالي أن تعديلات قانون الايجار "توجه دولة"، فهذا غير صحيح على الاطلاق، فلو كان توجه دولة كانت تقدمت بمشروع قانون بشكل مباشر سواء فى الاجندة التشريعية فى بداية الدور أو حتى مع مشروع قانون الاعتباري التي تقدمت به مؤخرا، وهنا نؤكد على عدة أمور:

 

1-التأكيد على الالتزام بمقتضى الأحكام الدستورية كمبدأ حاكم لأي تعديل تشريعي.

2-لا توجد أى مرحلة انتقالية فيما يتعلق بالسكنى والتجارى الطبيعى.

3-هناك خلط فى قصر الموضوع على بعض الأحكام الدستورية، وسنتقدم بمذكرة كتابية شارحة لكافة الأحكام الدستورية ومقتضاها سواء إذا تم التواصل معنا للمثول أمام اللجنة أو إذا لم يتم التواصل.  

30 حكما صادرا من المحكمة الدستورية العليا

 

ووفقا لـ"عبد العال": مقترحنا الوحيد والأساسي والمبدأ الذى نتمسك به هو جميع الأحكام الدستورية التي صدرت فى شأن قانون الايجار والتي بلغ مجموعها أكثر من 30 حكما والتي تناولت كافة نصوص القانون، وكافة تفاصيل العقد وكافة عناصر العلاقة باختلاف وتنوع المراكز القانونية وهو المبدأ الذى اكده معالى المستشار الدكتور حنفى الجبالى، رئيس البرلمان والرئيس السابق للمحكمة الدستورية الموقرة.

 

 

ونوضح عدة أمور أبرزها: على المستوى الرسمي لا يوجد أي شيء يخص قانون الايجار القديم وكل ما يثار ليس سوى محاولات أو مبادرات غير رسمية، أما فيما يتعلق باللجنة المشتركة التي أعلن عنها من رئيس الوزراء هذه اللجنة كما أكدت من قبل لم يصدر بها قرار رسمي ولم تجتمع سوى مرة واحدة ولم يصدر عنها أي شيء، وكل التصريحات التي أثيرت حول اللجنة ليست صحيحة وهى تصريحات تخص من قالها باعترافه، وهناك محاولة للأسف من بعض من يدعون أنهم مدافعون عن المستأجرين ومعهم قلة من المستأجرين تسعى لإقرار زيادات بما يهدر الأحكام الدستورية، وبما يفتح الباب لكافة الاحتمالات، وقد اصطنعوا كيان وهمى على خلاف مقتضى القانون ويسعون لانتحال صفة الرسمية لتمرير المؤامرة المتفق عليها، وهم يكررون ما فعلوه فى عام 2019، فيجب التمسك بقوة الموقف القانوني والدستورى استنادا إلى الأحكام الدستورية الحاكمة وهو ما اكدته كلمة المستشار الدكتور حنفى الجبالى، رئيس البرلمان والتي يحاول البعض تجاهلها والقفز عليها لأغراض فى نفوسهم – الكلام للمستشار القانوني لرابطة المستأجرين.

ونوضح أيضا أولا: قانون الايجار القديم ينقسم إلى ما يلي:  

 

أ- قانون 49 لسنة 77 وقانون 136 لسنة 81 وهذين خاصين بأحكام السكنى وله أحكامه الدستورية.  

 

ب- قانون 6 لسنة 97 وتعديلاته والخاص بالأماكن غير السكنية "التجاري المهني الحرفي للأشخاص الطبيعيين"، وله أحكامه الدستورية.  

 

ج - القانون الاخير والذي وافق عليه البرلمان ويختص بالأشخاص الاعتبارية نفاذا للحكم الدستوري الصادر في 2018.

 

ثانيا: بصدور هذا القانون اكتملت تعديلات قانون الايجار ولم يعد قابلا لأي تعديل.

 

ثالثا: وهو الأهم أن الحقيقة المؤكدة أنه لا يوجد أي شيء رسمي، وكل ما يثار ليس سوى مبادرات استرشادية وسيكون للأحكام الدستورية الكلمة الفاصلة.   

حقيقة اجتماعات اللجنة المقترحة لمناقشة التعديلات

 

ويضيف "عبد العال": اللجنة المقترحة لم تجتمع سوى مرة واحدة وهذه اللجنة لن يصدر عنها مسودة قانون كما يشاع انما مسودة أفكار مصاغة للعرض على الحوار المجتمعي، ولا يوجد أي شيء رسمي يخص قانون الإيجار داخل البرلمان حتى كتابة تلك السطور، كما أن مجلس الشيوخ ليس مجلس تشريعي، إنما هو مجلس دراسات وتوصيات فقط، كما يخلط البعض بين اصدار قانون يحمل شبهة عدم الدستورية لمخالفة نص دستوري واصدار قانون مؤكد بطلانه لمخالفة حكم دستوري فالأمران مختلفان على المستوى التشريعي والدستوري، وهذا المبدأ اكدته من قبل واكدته بشكل قطعي كلمة المستشار الدكتور حنفي الجبالي، رئيس البرلمان وهو الرئيس السابق للمحكمة الدستورية، والأهم من ذلك أن قانون الايجار القديم وصل بمجموع الاحكام الدستورية الى ما يسمى الكمال الدستورى.   

 

شائعات بسبب حكم محكمة النقض بشأن "العقود بلا مدة محددة"

 

أما فيما يخص حكم محكمة النقض الذي صدر منذ عدة أيام – يُجيب "عبد العال" – هذا الحكم ثارت حوله الشائعات بأنه يخص الايجار القديم وهذا غير صحيح على الاطلاق فهو صادر بشأن تفسير الارادة المشتركة للمتعاقدين في عقد الايجار وترتيب ما هو مقرر في قضائها بتحديد مدته بـ60 عاما قياسا على الحكر في ضوء تمحيص المحكمة لإرادة المتعاقدين، وأن عقد الإيجار لا ينتهي إلا بعد مرور 60 عامًا تبدأ من تاريخ إبرام العقد، وهي أكثر مدة إيجار ممكنة طبقًا للقانون المدني، وذلك بشأن المدة القانونية لمستأجري العقارات بعقود لا تحدد المدة.

المستشار القانونى لرابطة المستأجرين محمد عبد العال 

 

ويضيف: حكم النقض يتعلق بعقد مؤرخ 1998 خاضع لأحكام الايجار الجديد، وقد أقر الحكم تفسيرا للعقد بامتداده لأقصى مدة للتعاقد فى القانون المدني وهي 60 عاما قياسا على مدة الحكر باعتبارها أطول مدة للتعاقد في القانون المدني، كما أن الحكم يقرر مبدأ تفسير العقود وفقا لنية طرفيها بغض النظر عما هو مسطر فيها، وبالتالي فالعقود الجديدة المكتوب بها مشاهرة يمكنها الاستفادة من هذا المبدأ كما أوضحت من قبل بإقامة دعوى تفسير للعقد، والحكم ليس له علاقة بعقود الايجار القديم لأن مدة العقد وامتداده محددة طبقا لنصوص القانون وما قررته المحكمة الدستورية في شأن الامتداد. 

 

 

ماذا بشأن محاولة المساواة بين الاعتباري والتجاري الطبيعي؟

 

وفى هذا الإطار أيضا نؤكد – الكلام لـ"عبد العال" - أن الالتزام بالأحكام الدستورية لا يمكن أن يكون انتقائيا أو اقتصارا على بعض الأحكام دون البعض، وللمرة المليون نؤكد أن محاولة المساواة بين الاعتباري والتجاري الطبيعي محاولة فاسدة في أصلها، ويجب الاستماع للشرح الوافي في عدم المساواة بين المراكز القانونية والذي أوضحه المستشار الدكتور حنفي الجبالي، رئيس البرلمان تعقيبا على مناقشات مشروع الاعتباري وهو الرئيس السابق للمحكمة الدستورية، كما أننا يجب ان نوضح أن ثبات القيم الايجارية يستند الى الأصل القانوني الذى يحكم العلاقة سواء العلاقات الخاضعة للقانون 46 لسنة 1962 أو العلاقات الخاضعة للقانون 49 لسنة 1977 أو العقود الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981 حيث حدد الربحية الاقتصادية للعائد الاستثماري للمؤجر مع استمرارية العلاقة. 

 

 

وفى الأخير – يجب أن نشير لكلمة الدكتور المستشار حنفى الجبالى، رئيس البرلمان، ورئيس المحكمة الدستورية العليا سابقا، تعقيبا على مناقشة قانون الاعتباري الذى أكد فيها على أهمية مبدأ الفصل بين السلطات باعتباره مبدأ دستوري لا يمكن تجاوزه وربما لم يلتفت أو يدرك الكثيرون أهمية التأكيد من معالى رئيس البرلمان على هذا المبدأ ومقتضى هذا المبدأ انه لا يجوز لأى سلطة أن تتجاوز أو تتعدى في اعمالها على اعمال سلطة أخرى بما يجعل عملها عملا ماديا وتجاوزا وتعديا باطلا وهو اشارة واضحة وتأكيد على عدم إمكانية تجاوز السلطة التشريعية لمقتضى اعمال السلطة القضائية ممثلة في الأحكام الدستورية لأنه ستمثل أزمة دستورية – هكذا يقول "عبد العال".