أثر موت المستأجر على مدة عقد الإيجار.. لا تنتهى بموت المؤجر ولا المستأجر إلا بشرطين.. والمادة (601) من القانون المدنى حسمت النزاع

فى الواقع إن العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا من الناحية العملية، فهى تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أى علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للتصدع والمشاكل التى قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، أو قد تؤدى إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة "عقد الإيجار".

 

ومسألة الحديث عن "عقد الإيجار" لا تنقطع فى ساحات النقاش بسبب خطورة إشكاليته المتجددة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ "مدة عقد الإيجار" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار"، وذلك فى الوقت الذى تكتظ فيه المحاكم بالقضايا الخاصة بعقود الإيجار، ما يؤدى بدوره إلى حالة من الخلط الدائم بين القانون المدنى والإيجارات فى حالة الإجابة على السؤال هل ينتهى عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى بوفاة المستأجر؟.

 

تطورات هامة فى ملف الايجارات

فى التقرير التالى، يلقى "برلمانى" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تتمثل فى الإجابة على السؤال.. هل ينتهى عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى بوفاة المستأجر؟  وذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة تحت قبة البرلمان من مناقشات واقتراحات، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، ويأتى ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان.

 

وأيضا تأتى تلك المناقشات بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.

 

 

أثر موت المستأجر على مدة عقد الايجار

فى هذا الشأن، يُجيب الخبير القانونى يسرى الشنوفى، المحامى بالنقض، أن آثر موت المستأجر على مدة عقد الايجار عموما والخاضع لأحكام القانون المدنى على وجه الخصوص، وفيه نتناول أمرين:

 

أولا:

- لا ينتهى العقد بموت أيا من طرفيه.

- وبالنسبة للمستأجر فإن لورثته الحق فى طلب إنهاء الإيجار.

 

بشرط:

- أن يثبتوا أن مواردهم لا تتحمل اعباء العقد.

- أو أنهم لا حاجة لهم إلى الإيجار.

 

وبحسب "الشنوفى" فى تصريح لـ"برلمانى": وبالنسبة للحالة الأخيرة يكون على الورثة فى خلال 6 أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر الأصلى أن ينبهوا على المؤجر بأن الإيجار يتجاوز حدود حاجتهم، وذلك بمراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء الواردة بنص المادة 563 مدنى يراجع نص مادة 601 مدنى.

 

ثانياَ:

- أما إذا كان تحرير عقد الايجار بسبب حرفة المستأجر كما لو كان ترزيا أو كهربائيا أو... أو.... أو بسبب اعتبارات خاصة بشخص المستأجر كما لو أجرت العين كعيادة لطبيب أو كمكتب لمحام أو أرض زراعية لفلاح مزارع.

 

- ومات المستأجر فإنه يجوز للمؤجر كما يجوز لورثة المستأجر سواء بسواء طلب انهاء العقد.

 

- وهذا معناه

أن الإيجار لا ينتهى بقوة القانون بل يجب أن يطلب صاحب المصلحة انهاؤه، مما يعنيه ذلك من حق لكل ذى مصلحة إما فى استكمال مدة الإيجار وإما فى انهائه.

 

- ويلاحظ

أن حق ورثة المستأجر البقاء فى العين المؤجرة لمورثهم أن هم رغبوا فى ذلك دون اشتراط احتراف أيهم لذات حرفة المورث، طعن 676 /45 ق 16-6-1979.

 

- النصوص القانونية

تنص المادة 601 مدنى على أن:

1- لا ينتهى الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.

2- ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد إذا اثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت اعباء للعقد أثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار مجاوزا حدود حاجتهم، وفى هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المدينة فى المادة 563، وأن يكون طلب انهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر.

 

- وهناك أيضا نص المادة التالية 602 مدني: "إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد".

 

إذا فإن الأصل فى عقود الإيجار المدنية أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر أى أن ورثته تنتقل إليهم جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد المورث وهنا لا نقول الورثة المقيمون معه قبل أو غير المقيمين.

 

- فهذا ينطبق على عقود الإيجار التى خضعت لأحكام الامتداد القانونى المقررة بقوانين ايجار الأماكن المختلفة وآخرها المادة 29 ق 49 لسنة 1977:

 

1- مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو....

2- فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من وورثته فى ذات النشاط.

 

الخلاصة:

إن المادة 601 من القانون المدنى نصت على أن: "عقد الإيجار لا ينتهى بموت المؤجر ولا بموت المستأجر"، حيث أن السبب فى ذلك أن الإيجار ليس من العقود التى يراعى فيها الاعتبار الشخصى عند التعاقد، وبالتالى فإن العقد يستمر بين أحد الطرفين وورثة الطرف الآخر.

 

ومؤدى ما سبق فإنه يكون لورثة المستأجر حق الاستمرار فى الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل دفع الأجرة المحددة فى العقد، ويظل حق الورثة المشار إليه قائما حتى تنتهى مدة العقد الاتفاقية بين مورثهم والمؤجر، باعتبار أن المشرع فى القانون المدنى بيّن بالمادة 598 القاعدة العامة لانتهاء عقد الإيجار، فبين أنه ينتهى بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، ثم تناول بعد ذلك أثر موت المستأجر أو إعساره على انتهاء الإيجار فى المواد من 601 وما بعدها، ووضع قاعدة آمرة وليست مكملة مقتضاها أنه: "لا ينتهى عقد الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر".

 

رأى محكمة النقض فى الأزمة

ثم بين المشرع الأسباب العارضة لانتهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته - على سبيل الحصر - وهى العذر الطارئ فى المادة 608، وإعسار المستأجر فى المادة 603، ثم نقل المستأجر الموظف أو المستخدم فى المادة 609، وأورد قاعدة مكملة فى المادة 607 خاصة بحاجة المؤجر للعين المؤجرة فى حالة الاتفاق على ذلك بالعقد، مؤكداَ أنه لا توجد ثمة أسباب أخرى لإنهاء عقد الإيجار فيما خلا الأصل العام والأسباب العارضة، وذلك باعتبار أننا بصدد عقد يخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى وفقا للقانون رقم 4 لسنة 1996.

 

ومؤدى نص المادة 601 / 1،2 من القانون المدنى المنطبق على واقعة النزاع أن المشرع جعل القاعدة أن موت أحد المتعاقدين فى عقد الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة الذين يلتزمون نحو المؤجر بأداء الأجرة ما بقيت مدة العقد الاتفاقية، مؤكداَ أنه ترتيبا على ذلك على ذلك فانه بوفاة المستأجر لعين مؤجرة مفروشة وانتهاء المدة المتفق عليه فى العقد يكون العقد لوجود له ويحق للمؤجر استرداد العين المؤجرة من ورثته وأنه كان هذا الحق مقررا لمصلحة المؤجر، فإنه يجور له التنازل عنه ويعتبر التجديد الضمنى إيجار جديدا لا مجرد امتداد الإيجار الأصلى وفقا لنص المادة 599 / 2 من القانون المدنى "المادتان 599، و601 مدني"، طبقا للطعن رقم 7538 لسنة 64 قضائية.