تحجيم المطورين العقاريين.. حكم نهائي بإلزام "مطور عقارى" بسداد 40 ألف جنيه كتعويض عن فارق سعر العملة لارتفاع أسعار السلع والعقارات.. المحكمة تستند على مبدأ "الالتزام التعاقدي" في حسم النزاع.. والضرر مادى وأدبى

أصدرت الدائرة الثامنة، مأمورية استئناف شبرا الخيمة، المنعقدة بمحكمة استئناف عالي طنطا، بإلزام شخصين بسداد مبلغ 40 ألف جنيه لـ"سيدة" جراء ما تكبدته من أضرار مادية وأدبية نتيجة التأخر في تسليم العين المبيعة، ما نتج عنه صدور حكم لصالحها بفسخ عقد البيع مع رد الثمن بالفوائد القانونية، وبعدها أقامت دعوى تعويض بسبب مرور 6 سنوات نتج عنه فارق عمله، في الاستئناف رقم 2662 لسنة 23 قضائية مدنى.    

الخلاصة:

شخصان باعا لسيدة شقة، وبعدما حصلا على مبلغ، حررا عقداً ابتدائياً، إلا أنهما لم يسلما الشقة، وقامت برفع دعوى قضائية، تم الحكم فيها بفسخ العقد مع رد الثمن بالفوائد القانونية، وبعد ما نفذت واستلمت الأموال، أقامت دعوى تعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بها، إلا أن محكمة أول درجة رفضت وقالت: "إن الخطأ من جانب الطرفين والاخلال من الطرفين هما لم يسلما الشقة، وهى لم تسدد باقي الأقساط".

وفى تلك الأثناء – قام دفاعها بإستئناف الحكم لإلغائه، وتم شرح ظروف الواقعة أمام محكمة الاستئناف، وأنه لم يكن هناك شقة من الأساس تم بناؤها حتى تدفع السيدة الأقساط، وأن الإخلال كان من جانب البائعين، وبالفعل المحكمة استجابت، وقضت بالتعويض المناسب عما تكبدتها الطالبة من مصاريف وأتعاب محاماة. 

صدر الحكم في الاستئناف رقم 2662 لسنة 23 قضائية مدنى، لصالح المحامي مصطفى عنتر، برئاسة المستشار هشام البلك، وعضوية المستشارين أحمد السعيد، ومحمد صلاح محمد، وأمانة سر محمد نادر القاضي. 

الوقائع.. نزاع قضائى على تعويض للتأخر في تسليم الشقة  

واقعات الدعوى ومستنداتها سبق وأن احاط بها الحكم المستأنف والذي نحيل إليه في هذا الشأن منعا للتكرار وأن كنا نوجزها بالقدر اللازم لربط أوصال الدعوى وحمل أسباب هذا القضاء في أن المستأنفة كانت قد أقامت دعواها بدأة أمام محكمة أول درجة بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب تلك المحكمة بتاريخ 5 أغسطس 2024 وأعلنت قانونا بطلب الحكم بإلزام المستأنف ضده بأن يؤدي لها مبلغ 500 الف جنية تعويضاً عما أصابه من ضرر مادي أدبى والزامه بالمصاريف والأتعاب .

وذلك على سند من القول أن المدعي عليهما كانا قد باع لها شقة بالعقار الكائن بشارع مدرسة "...." حي شرق شبرا الخيمة ثان بموجب عقد بيع مؤرخ 26 يناير 2016، وذلك لقاء مبلغ مائة وخمسون ألف جنية سددت منها مبلغ خمسين الف جنية عند التعاقد والمتبقي يسدد علي دفعات، وأنه وحيال اخلالهما بتنفيذ التزامهما بتسليمها العين رغم انذارهما قانوناً بتاريخ 20 فبراير 2022 فقد أقامت الدعوى رقم 705 لسنة 2022 م . ك جنوب بنها.

واستحصلت علي حكم نهائي بفسخ عقد البيع ورد الثمن المدفوع بالفوائد، وأن قد أصابها من جراء ذلك أضرار مادية وأدبية اخصها ما لحق بها من خسارة مادية فادحة نتيجة تدني قيمة المبلغ المدفوع منها من عام 2016 وحتي عام 2025 وارتفاع القيمة السوقية للسلع والعقارات خلال تلك الفترة ارتفاع كبير، مما حدا بها لإقامة دعواه، وقد قدمت سندا لها صورة عقد البيع المؤرخ 26 يناير 2016، وصورة إنذار معلن للمدعي عليهما بتاريخ 20 فبراير 2022، وصورة رسمية للحكم رقم 705 لسنة 2022 م. ك جنوب بنها وشهادة بنهائيته .   

المشترية تقيم دعوى بفسخ العقد واستلام العربون

وقد تداولت الدعوى بالجلسات ومثلث خلالها المدعية بوكيل عنها محام ولم يمثل أياً من المدعى عليهما، وبجلسة 29 أكتوبر 2025 قضت المحكمة برفض الدعوي علي سند من حجية ما ورد بأسباب الحكم الصادر في الدعوي رقم 705 لسنة 2022 م . ك من اخلال المدعية بالتزامها بسداد باقي الثمن .

وحيث أن هذا القضاء لم يلقى قبولا لدى المدعية فقد طعنت علية بالاستئناف المطروح بموجب صحيفة أودعت وسم كتاب المحكمة بتاريخ 27 نوفمبر 2025 وأعلنت قانوناً طلبت في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بالبغاء الحكم المستأنف والقضاء بإجابة طلبها بالزام المستأنف ضدهما متضامنين بمبلغ التعويض الثابت بصحيفة افتتاح الدعوي، وقد ساقت لاستئنافها أسباباً الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب بقالة ثبوت اخلال المستأنف ضدهما بالتزامهما بتسليمها العين وتمسكها بإثبات هذا الأمر وما يرتبه من حقها في حسن باقي الثمن، فضلاً عن ثبوت أضرارها نتيجة حبس مبلغ خمسين الى جنية المسدد منها وعدم انتفاعها به من تاريخ العقد عام 2016 وحتى 2025 وما طراء الآن من انخفاض قيمة العملة وارتفاع اسعار السلع، وقد نظر الاستئناف وبجلسة المرافعة الختامية قررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم ليصدر فيه الحكم .   

محكمة أول درجة تقضى بالفسخ وتسليم العربون

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث أنه وعن موضوع الاستئناف فان ولما كان من المقرر ان مفاد نص المادة 101 من قانون الاثبات ان الاحكام التي حازت قوة الأمر المقضي تكون حجية فيما فصلت فيه من الحقوق ولا يجوز قبول دليل ينقض هذه الحجية طالما كانت بين ذات الخصوم وعن ذات الحق محلاً وسبباً، وأن تلك الحجية تكون المنطوق الحكم ولأسبابه التي ارتبطت ارتباطاً وثيقاً بمنطوق الحكم، وهي تلك الأسباب التي تحدد معناه وتكمله بحيث لا يقوم المنطوق بدون هذه الأسباب، فاذا عزل عنها صار مبهماً ناقصاً، فلا تمتد تلك الحجية إلا للأسباب الازمة لحمل ما منطوق المحكمة لقضائها.

وتضيف "المحكمة": أما إذا كانت المحكمة قد عرضت تزيداً في بعض أسباب الحكم الي مسألة خارجة عن حدود النزاع أو لم تكن بحاجة اليها للفصل في الدعوي فلا تقوم لها تلك الحجية، وأن قضاء المحكمة في مسألة أساسية مانع لذات الخصوم من معاودة النزاع بشأنها في أي دعوي تالية بينهما طالما كانت تلك المسألة هي الأساس المشترك بين الدعويين، وأن تقدير توافر عناصر المسئولية من اطلاقات محكمة لحق الموضوع والأصل في المساءلة المدنية أن التعويض عموماً يقدر بمقدار الضرر المباشر الذي احدثه الخطأ ويستوي في ذلك الضرر المادي والضرر الأدبي على أن يحق للقاضي في التقدير ظروف وملابسات الواقعة وما بالمضرور من ضرر.   

المشترية تقيم دعوى تعويض بسبب فارق السعر الذى حدث للعربون خلال 6 سنوات

وتوضح "المحكمة": لما كان ذلك - وكان البين بالأوراق أن المستأنفة قد أقامت الدعوي بطلب الحكم بالزام المستأنف ضدهما بالتعويض عما أصابها من اضرار من جراء اخلالهما بالالتزام التعاقدي بعدم تسليمها الشقة مشتراها محل عقد البيع المؤرخ 26 يناير 2016 وكان البين للمحكمة من مطالعة الحكم الصادر في الدعوي 705 لسنة 2022 م . ك جنوب - بنها، أن المستأنفة سبق وأن أقامت تلك الدعوي بطلب الحكم بفسخ ذات عقد البيع ورد ما سدد من الثمن، وأن قد أجاب هذا القضاء طلبها بقضائه بفسخ العقد ورد ما دفع من الثمن.

وذلك علي سند مما أنتهي اليه بأسبابه المرتبطة بالمنطوق من اخلال المستأنف ضدهما بالالتزام الواقع عليهما بتسليم العين المبيعة والتي يجوز أمام هذه المحكمة الحجية المقررة بالمادة 101 من قانون الاثبات في ثبوت تلك المخالفة والتي تمثل الخطأ، والذي لحق من جراءه أضرار مادية وأدبية بالمستأنف ضدها تتمثل في حبس ما سدد من قيمة ثمن المبيع عنها منذ ابرام العقد عام 2016 وما تكبدته من جهد ومصاريف في سبيل استرداده وما آلت إليه قيمته الآن في ظل ما طراء من تضخم وانخفاض لقيمة العملة فضلاً عما لحقها من ألم وآسي نفسي من جراء عدم تنفيذ المستأنف ضدهما للالتزام الواقع عليهما بتسليمها العين المبيعة، والمحكمة وبما لها من سلطة تقدير التعويض الجابر للضرر تري أن مبلغ أربعين الف جنية يعد تعويضاً جابراً لما لحق بالمستأنفة من أضرار مادية وأدبية من جراء فعل المستأنف ضدهما على نحو ما سلف .   

محكمة أول درجة ترفض الدعوى.. والمشترية تستأنف الحكم لإلغائه   

وتضيف "المحكمة": وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر وانتهي بقضائه الي رفض الدعوي علي سند من حجية ما ورد بأسباب الحكم 705 لسنة 2022 م .ك جنوب بنها، من اخلال المستأنفة بالالتزام الواقع عليها بشأن عدم سدادها أقساط الثمن، رغم عدم امتداد حجية الحكم لما ورد بأسبابه في هذا الشأن لخروجها عن الأسباب اللازمة احمل قضاءه بفسخ العقد - والتي تنحسر في طلب المستأنفة أمامه بشأن فسخ العقد كأثر لإخلال المستأنف ضدهما بالتزامهما، وبحث تحقق هذا الاخلال وصولاً للأثر المترتب عليه بقضائها - فإنه يكون قد تنكب الصواب سيما وأن لم يمثل أياً من المستأنف ضدهما ولم يبدي ثمة دفع أو دفاع في هذا الشأن وبما لازمه القضاء بإلغائه .

فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:

بقبول الاستئناف شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً بالزام المستأنف ضدهما متضامنين بأن يؤديا للمستأنفة تعويضاً بمبلغ أربعين ألف جنية وألزمتهما بالمصاريف من درجتي التقاضي ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيه مقابل أتعاب المحاماة.   

 

 

 

 

المحامى مصطفى عنتر - مقيم الاستئناف