محكمة النقض - صورة أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية "د" – غرفة مشورة بمحكمة النقض – حكماً قضائياً فريداً من نوعه، يضع ضوابط تسليم العين بين العميل والمطور العقارى حال وجود أقساط، ورسخت لمبدأ أن تسليم الدفعة الأخيرة من الأقساط مقترن بحكم اللزوم بإخطار المطور العقارى (البائع) للمشترى بجاهزية العين للتسليم، وأن التسليم فى حد ذاته هو المصدر المنشئ لاستحقاق القسط الأخير المتفق عليه، وليس العكس، وقالت نصاً:
"أن المطعون ضده قام بسداد كافة الأقساط المستحقة عليه حتى تاريخ التسليم، وأن النص فى ذلك التاريخ - أى تاريخ التسليم - يلتزم المطعون ضده بسداد الدفعة الأخيرة من الأقساط (دفعة الاستلام والصيانة ومقابل الانتفاع بالجراج)، مما يعنى أن سداد تلك الدفعة مقترن بحكم اللزوم بإخطار الطاعنة له بجاهزية العين للتسليم، وأن التسليم فى حد ذاته هو المصدر المنشئ لاستحقاق القسط الأخير المتفق عليه، وأنه لا محل للقول إن المطعون ضده ملزم بسداده بمجرد حلول موعد التسليم الوارد فى العقد حتى ولو لم تنته الطاعنة من أعمال البناء أو كانت الوحدة غير قابلة للتسليم فى هذا التاريخ".
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 34324 لسنة 94 قضائية، برئاسة المستشار يحيى فتحي يمامة، وعضوية المستشارين محمد أبو القاسم خليل، وأسامة جعفر محمد، ومحمد شرين القاضي، وخالد عبد الرحيم رشوان، وأمانة سر بهاء الدين حسني بدري.
الوقائع.. نزاع قضائى بين مشترى ومطور عقارى على القسط الأخير من أقساط العين
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: لما كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تفسير العقود والشروط المختلف عليها واستظهار قصد طرفيها، وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي ذلك ومدى تنفيذ كل متعاقد لالتزامه شريطة أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق، كما أن من المقرر - أيضا - أن الالتزام بتسليم المبيع من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد وهو واجب النفاذ بمجرد تمام العقد ولو كان الثمن مؤجلا ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، وأنه لا يكفي للحكم بالفسخ أن يكون الفسخ واردا على عقد ملزم للجانبين، وأن يكون عدم التنفيذ راجعاً إلى غير السبب الأجنبي، وإنما يشترط أيضًا أن يكون طالب التنفيذ مستعدا للقيام بالتزامه الذي نشأ عن العقد، فإذا كان قد أخل هو بالتزامه هذا فلا يحق له أن يطلب فسخ العقد لعدم قيام الطرف الآخر بتنفيذ ما في ذمته من التزام، إذ يشترط لطلب فسخ البيع أن يكون البائع قد أوفى بالتزاماته الناشئة عن العقد ومنها تسليم المبيع للمشتري إذا كان وقت التسليم قد حل قبل وقت الثمن.
وبحسب "المحكمة": وأن المقرر - طبقا للمادة 161 من القانون المدني - أنه إذا كانت الالتزامات المتقابلة في العقود الملزمة للجانبين مستحقة الوفاء ولم يقم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه كان للآخر ألا يوفى بالتزامه، وهو امتناع مشروع عن الوفاء بالعقد وليس له طابع جزائي بل طابع وقائي يهدف إلى كفالة استمرار التعاصر الزمني بين الالتزامات الحالة المتقابلة وهو ما اصطلح على تسميته بالدفع بعدم التنفيذ.
النزاع حول دفعة الاستلام والصيانة والجراج
ووفقا لـ"المحكمة": لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الشركة الطاعنة أن تسلم المطعون ضده عين النزاع وبحق الأخير في حبس باقي الثمن - دفعة الاستلام والصيانة والجراج - مع إلزامه بسداده وقت التسليم لزوال مبررات حبسه، وبرفض دفاع الطاعنة بشأن تحقق الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه في عقد النزاع على ما خلص إليه من أوراق الدعوى ومستنداتها وأخصها البند الخامس من عقد البيع المؤرخ 17 يوليو 2013 من أن الشركة الطاعنة لم توف بالتزامها التعاقدي بتسليم الوحدة السكنية له في الميعاد المتفق عليه بالعقد في 30 مايو 2016 وبحد أقصى 6 أشهر من ذلك التاريخ، وأن المطعون ضده قام بسداد كافة الأقساط المستحقة عليه حتى تاريخ التسليم، وأن النص في ذلك البند قاطع الدلالة على التزام الشركة - البائعة - بتسليم العين في التاريخ الأخير، وأنه في ذلك التاريخ - أي تاريخ التسليم - يلتزم المطعون ضده بسداد الدفعة الأخيرة من الأقساط - دفعة الاستلام والصيانة ومقابل الانتفاع بالجراج.
وتضيف "المحكمة": مما يعني أن سداد تلك الدفعة مقترن بحكم اللزوم بإخطار الطاعنة له بجاهزية العين للتسليم، وأن التسليم في حد ذاته هو المصدر المنشئ لاستحقاق القسط الأخير المتفق عليه، وأنه لا محل للقول أن المطعون ضده ملزم بسداده بمجرد حلول موعد التسليم الوارد في العقد حتى ولو لم تنتهي الطاعنة من أعمال البناء أو كانت الوحدة غير قابلة للتسليم في هذا التاريخ، وبحلول موعد التسليم المتفق عليه لم تخطر الطاعنة المطعون ضده بجاهزية العين للتسليم وإنما أخطرته بتاريخ 29 يونيو 2020 وفق الثابت بأصل البريد المسجل المقدم منها، وتوالى عقب ذلك إنذارها له بضرورة الاستلام، ومن ثم لا يحق لها المطالبة بإعمال الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه بالبند الثالث لكونها من أخلت بالتزاماتها أولا، وبأحقية المطعون ضده في حبس الثمن لحين تمام التسليم.
"النقض" تضع ضوابط تسليم "العين" بين "العميل" و"المطور العقارى" حال وجود أقساط
وتابعت: وهو من الحكم استخلاص سائغ له أصله الثابت بالأوراق ويكفي لحمله ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها وفيه الرد الضمني المسقط لما عداه من أوجه دفاع ودفوع، وكان لمحكمة الاستئناف وهي تؤيد الحكم لابتدائي أن تحيل إلى ما جاء فيه سواء في بيان وقائع الدعوى أو في الأسباب التي أقيم عليها، ومن ثم يضحى النعي في هذا الصدد على غير أساس، وما أثارته الطاعنة بشأن بطلان الحكم المطعون فيه لقضائه بما لم يطلبه الخصوم بما لم يطلبه الخصوم بإلزام المطعون ضده سداد دفعة الاستلام والصيانة والجراج فهو دفاع من حق غيرها إذ لا صفة لها في إبدائه، ومن ثم يكون غير مقبول، ويضحى الطعن برمته مقاماً على غير الأسباب المبينة بالمادتين 248، 249 من قانون المرافعات، مما يتعين معه الأمر بعدم قبوله عملاً بالمادة 263/3 من القانون ذاته.
لذلك:
أمرت المحكمة - في غرفة المشورة - بعدم قبول الطعن وألزمت الطاعنة بالمصروفات ومبلغ مائتي جنيه أتعاب محاماة ومصادرة الكفالة.
