عقارات - أرشيفية
أصدرت محكمة البحر الأحمر الإبتدائية – حكما فريدا من نوعه، بإلزام (البائع) مطور عقارى، بتوصيل كافة المرافق للمشترى وإلزامه بالتعويض والفوائد طبقا للشرط الجزائى بالعقد لعدم الالتزام بالمواعيد المتفق عليها، تنفيذا لأحد بنود العقد التي تؤكد أن العقد بات ونهائي ولا يجوز الرجوع فيه ويسرى في مواجهة الطرفين وفى مواجهة الورثة من بعدهم.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 507 لسنة 2019 مدنى كلى الغردقة، لصالح المحامى حسين الأنصارى، برئاسة المستشار محمد نبيل النبراوي، وعضوية المستشارين كمال عفت، وخالد عقل، وأمانة سر تامر زهران.
الوقائع.. نزاع بين المشترى والمطور العقارى على تنفيذ التزامات المرافق
تخلص واقعات تلك الدعوى في أن المدعى عقد لواء الخصومة فيها بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 10 أكتوبر 2019، وأعلنت قانونا للمدعى عليها بعد أن استوفت كافة شروطها الشكلية والقانونية وطلب في ختامها سماع الحكم:
أولا:- إلزام المدعى عليها بتوصيل الوصلات الرئيسية للكهرباء والمياه والصرف الصحى، وكذا خزان سعة 2 طن لكل وحدة عدا البدروم للوحدات أرقام الشقة رقم 4 بالدور الثانى علوى الشقة رقم 8 بالدور الثالث علوى الشقة رقم 1 بالدور الأول علوى نصف البدروم بالدور الارضى الكائنتين بالعقار 4145 من تقسيم الاستاد والتليفزيون بالغردقة البحر الأحمر.
ثانيا:- إلزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعى مبلغ 15,000 فقط مئة وخمسون الف جنيها مصريا لاغير طبقا للبند الثاني والثالث والخامس من عقد الاتفاق المؤرخ 7 ديسمبر 2017 لعدم التزامها بالتسليم وتوصيل المرافق وتنفيذ بنود العقد.
ثالثا: الزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعي 4000 ربعمائة الف جنيه مصرى طبقا لنص البند التضيع من عقود البيع الأربعة المذكورة بصدر قاه لكم الكرامها بتنفيذ تلك العقود.
رابعا:- الزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعى فائدة قانونية قدرها 4% من تاريخ الامتناع طبقا للبند الثاني من عقد الاتفاق وهو تاريخ 11 يناير 2018 وحتى تمام السداد مع الزام المدعى عليها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة .
وقال شارحا دعواه:-
أنه بموجب عقود بيع ابتدائية محررة بين المدعى والمدعى عليها يمتلك المدعى عدد أربعة وحدات كائنين بالعقار رقم 4145 س تقسيم الاستاد والتليفزيون بالغردقة البحر الأحمر وبيناتهم كتالي:-
أولا: عقد البيع الابتدائى المؤرخ 9 أغسطس 2017 والمتضمن بيع الشقة رقم 1 بالدور الأول علوى .
ثانيا: عقد البيع الابتدائى المؤرخ 9 أغسطس 2017 والمتضمن بيع البدروم الأرضى .
ثالثا: عقد البيع الابتدائى المؤرخ 17 أغسطس 2017 والمتضمن بيع الشقة رقم 8 بالدور الثالث علوى .
رابعا: عقد البيع الابتدائى المؤرخ 22 أغسطس 2017 والمتضمن بيع الشقة رقم 4 بالدور الثاني علوى .
العقد بات ونهائي ولا يجوز الرجوع فيه لهذا السبب
وذكرت الدعوى أن البند التاسع من العقود سالفة الذكر أن هذا العقد بات ونهائي ولا يجوز الرجوع فيه ويسرى في مواجهة الطرفين وفى مواجهة الورثة من بعدهم، وفى حالة الإخلال من قبل الطرفين ببنود وشروط العقد يلتزم الطرف المخل بدفع مبلغ مئة الف جنيه كشرط جزائي، وحيث أنه بموجب عقد الاتفاق المؤرخ 7 ديسمبر 2017 اتفق المدعى والمدعى عليها على تسليم الوحدات سالفة الذكر المباعة في خلال موعد أقصاه 45 يوما من تاريخ تحرير العقد سالف الذكر أى في موعد أقصاه 11 يناير 2018 مع التزام المدعى عليها بتوصيل الوصلات الرئيسية للكهرباء والمياه والصرف الصحى وخزان سعة 2 طن لكل وحدة عدا البدروم طبقا للبند الثاني والثالث من عقد الاتفاق المؤرخ 7 ديسمبر 2017.
كما أتفق المدعى والمدعى عليها على أنه في حالة الاخلال من قبل الطرفين ببنود وشروط العقد يلتزم الطرف المخل بدفع مئة وخمسون الف جنيها مصريا لاغير للطرف المضرور ولا يخضع ذلك المبلغ لتقدير القضاء طبقا للبند الخامس من عقد الاتفاق المؤرخ 7 ديسمبر 2017، حيث أنه لم تفى المدعى عليها بالتزاماتها التعاقدية، وامتنعت دون مبرر، مما دعا المدعى لإنذارها وفقا للإنذارات سند الدعوى والمبينة بالصحيفة، وتقديم دعوى فرعية، فقررت المحكمة الجلسة 5 فبراير 2022 لإدخال خصم جديد وإعلانه بالدعوى الفرعية.
ندب مكتب خبراء وزارة العدل
وبتلك الجلسة مثل المدعى بوكيل محام، وطلب الحكم كما مثل المدعى عليه بوكيل محام، وقدم اعلانا بإدخال خصم جديد وإعلانه بدعوى ضمان الفرعية وطلب ندب خبير بالدعوى، فقررت المحكمة التأجيل لجلسة 4 مارس 2020 للإطلاع والمستندات والمذكرات، وبتلك الجلسة مثل المدعى بوكيل محام، وطلب الحكم، كما مثلت المدعى عليها بوكيل محام، وطلب رفض الدعوى الأصلية، وحكم الفرعية واحتياطيا ندب خبير، كما مثل الخصم المدخل بوكيل محام، وطلب عدم قبول الدعوى شكلا وموضوعا وإخراجه من الدعوى بدون مصاريف وطلب التصريح باستخراج شهادة من مجلس مدينة الغردقة تفيد تاريخ اصدارها والبدء في الرخصة رقم 42 لسنة 2016 وطلب أجل للمستندات فقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.
وقضت المحكمة وقبل الفصل في موضوع الدعوى بندب مكتب خبراء وزارة العدل بالبحر الاحمر ليندب بدوره أحد خبرائه المختصين لتنفيذ المأمورية المبينة بمنطوق الحكم، والذي تحيل اليه المحكمة منعا للتكرار، وحيث أدى الخبير مأموريته وأودع تقريره بملف الدعوى والذى انتهى فيه لنتيجة مؤداها: أن ملكية الأرض المقام عليها العقار موضوع التداعى من ضمن أملاك الدولة وقامت الدولة بالتصرف فيها بالبيع للمدعى عليها الأولى وآخر بموجب عقد البيع المشهر رقم 339 لسنة 2000 البحر الأحمر والتي قامت بتحرير عقد اتفاق ومشاركة مع المدعى عليه الثاني .
شرط جزائى بالعقد
وأنه طبقا للبند الخامس من عقد الاتفاق المؤرخ 7 ديسمبر 2017 بتحديد موعد للإستلام فقد تضمن هذا البند شرطا جزائيا قدره مئة وخمسون ألف جنيها لا غير في حالة اخلال أي من الطرفين وطبقا للمعاينة على الطبيعة، فإنه يمكن تنفيذ العقود المذكورة حيث وجد العقار الكائن به الوحدات موضوع التداعي مكتمل البناء وموصل به المرافق وطبقا للوارد بالبند الرابع من العقود، فقد قام المدعى بسداد كامل الثمن للوحدات موضوع العقود المذكورة للمدعى عليها والمعاينة على الطبيعة فان المدعى لم يتسلم الوحدات موضوع التداعى حتى تاريخ المعاينة على الطبيعة.
وتداول نظر الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها وخلالها مثل المدعى والمدعى عليه كلا بوكيل محام، وقدم الأول حافظة مستندات طالعتها المحكمة وألمت بمضمونها، وطلب الحكم وقدم الثاني حافظة مستندات طالعتها المحكمة، وألمت بمضمونها وطلب ادخال خصم جديد بالدعوى وبحوافظ المستندات فإن المدعى عليه الثاني قد أخل بموعد تسليم العقار موضوع التداعى بالمواصفات المتفق عليها في الموعد المحدد أما ما ذكره المدعى عليه الثاني بمذكرته بأن السبب في تأخير تسليم العقار ترجع على المدعى عليها الأولى لصدور قرار بإيقاف الأعمال فإن قرار الإيقاف المذكور المقدمة صورته الضوئية من المدعى عليه الثاني بحافظة مستنداته المقدمة منه صادر بتاريخ 12 سبتمبر 2017 أى بعد التاريخ المحدد لتسليم العقار بتاريخ 1 فبراير 2017.
المحكمة تنصف المشترى
وحيث تداول نظر الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وخلالها مثل كلا من المدعى والمدعى عليها، والخصم المدخل كلا بوكيل محام وقدم كلا منهم حافظة مستندات طالعتها المحكمة، وألمت بمضمونها، وقررت المحكمة بجلسة مرافعتها الختامية حجز الدعوى للحكم .
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن طلب إدخال خصم جديد بالدعوى والدعوى الفرعية: فالمحكمة تقبلهما شكلا عملا بنص المادة 127 مرافعات مدنية وتجارية، وحيث أنه وعن موضوع الدعوى وطلب الإدخال، فالمحكمة تمهد لقضائها بالمقرر قانونا بنص المادة 147/1 من القانون المدنى ان العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون وكذلك المقرر قانونا بنص المادة 148/1 ذات القانون يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وكذلك المقرر قانونا بنص المادة 206 ذات القانون أن الالتزام بنقل حق عينى يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم.
بنود ومواد الالتزامات
"وكذلك المقرر قانونا بنص المادة 418 ذات القانون أن البيع عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدى وكذلك المقرر قانونا بنص المادة 431 ذات القانون انه يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشترى بالحالة التي كان عليها وقت البيع"، وكذلك المقرر قانونا بنص المادة 1 من قانون الإثبات أنه: "على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين اثبات التخلص منه".
وهديا بما تقدم - وبعد مطالعة المحكمة الأوراق الدعوى وكافة المستندات وتقرير الخبير فإن البين قيام المدعى عليهما الأولى والثاني بعدم تنفيذ التزاماتهم التعاقدية بموجب العقود سالفة الذكر سند الدعوى، وتقضى المحكمة بصحة طلبات المدعى أصليا في البنود أولا، وثالثا ورابعا، أما بالنسبة للبند ثانيا، فإن المحكمة ترفض طلبه استنادا لما ورد بتقرير الخبير كما سيرد بمنطوق الحكم.
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة:-
أولا :- بقبول الدعوى الفرعية شكلا وفي الموضوع برفضها وإلزام رافعها بمصاريفها وخمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
ثانيا: في الدعوى الأصلية وطلب الإدخال:-
أولا:- إلزام المدعى عليها بتوصيل الوصلات الرئيسية للكهرباء والمياه والصرف الصحى، وكذا خزان سعة 2 طن لكل وحدة عدا البدروم للوحدات أرقام الشقة رقم 4 بالدور الثانى علوى الشقة رقم 8 بالدور الثالث علوى الشقة رقم 1 بالدور الأول علوى نصف البدروم بالدور الأرضى الكائنتين بالعقار 4145 م تقسيم الاستاد والتليفزيون بالغردقة البحر الأحمر.
ثانيا :- الزام المدعى عليها بان تؤدى للمدعى مبلغ 40000 ربعمائة ألف جنيه مصرى طبقا لنص البند التاسع من عقود البيع الأربعة المذكورة بصدر الصحيفة لعدم التزامها بتنفيذ تلك العقود .
ثالثا:- الزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعى فائدة قانونية قدرها 4% من تاريخ الامتناع طبقا للبند الثاني من عقد الاتفاق وهو تاريخ 16 يناير 2018 وحتى تمام السداد، ورفضت مادون ذلك من طلبات .
