محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة الجنائية "أ" – بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه، يُرسى حزمة من المبادئ القضائية، بشأن النزاعات القضائية بين العميل والمطور العقارى، ويعتبر العقار أو العين أو الوحدة أو قطعة الأرض "سلعة" وينطبق وصف السلعة بقانون حماية المستهلك على الوحدات السكنية المعلن عنها، وكذا ينطبق وصف المورد والمستهلك على البائع والمشترى لوحدة عقارية، قالت فيه:
1-جريمة عدم الالتزام بتجنب سلوك خادع انصب على شروط التعاقد بشأن وحدة عقارية.
2-اجتماع المسئولية العقدية مع المسئولية الجنائية في الحالة التي يكون فيها الإخلال بالالتزام العقدي قد أضر بمصلحة اجتماعية وتدخل المشرع لتأثيم هذا الإخلال جنائياً.
3-ينطبق على الواقعة المادة 66 من القانون تنص على أنه: "يعاقب بغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مليوني جنيه، أو مثلي قيمة المنتج محل المخالفة أيهما أكبر، كل مورد خالف أحكام أي من المواد: (9 ، 13 ، 15/ فقرة أولى ، 32 ، 34 ، 56/ فقرة ثانية) قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018.
الحكم أجاب على حزمة من الأسئلة أبرزها:
-ما هي جريمة عدم تجنب سلوك خادع انصب على طبيعة السلعة وصفاتها الجوهرية وشروط التعاقد المؤثمة بالمادة التاسعة من قانون حماية المستهلك المصرى؟
-هل يجوز تطبيق نص المادة السابقة على عقود بيع الوحدات العقارية؟
-هل تقع الجريمة فى ظل تداول دعاوى مدنية بين البائع والمشترى بخصوص عقد البيع الذى وقع به غش وتدليس قبل المشترى؟
-هل ينطبق وصف السلعة بقانون حماية المستهلك على الوحدات السكنية االمعلن عنها؟
-هل ينطبق وصف المورد والمستهلك على البائع والمشترى لوحدة عقارية؟
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 18424 لسنة 93 القضائية، برئاسة المستشار مصطفى محمد، وعضوية المستشارين يوسف قايد، ونبيل مسعود، والدكتور أحمد أبو العينين، وأحمد عبدالله أنيس، وبحضور كل من رئيس النيابة العامة لدى محكمة النقض عمرو عبد الحكيم، وأمانة سر سيد رجب.
الوقائـع.. نزاع قضائى بين عميل ومطور عقارى
أقام المدعي بالحقوق المدنية "زياد. ض" دعواه بطريق الادعاء المباشر أمام محكمة جنح مصر الجديدة الجزئية بموجب صحيفة أعلنت قانوناً للمدعى عليه "ياسر. ح" قيدت برقم 1669 لسنة 2022 جنح مصر الجديدة، وأودعت قلم كتاب محكمة مصر الجديدة طلب في ختامها عقابه بالمواد 336 من قانون العقوبات، وإلزامه بأن يؤدي له مبلغ 20 ألف وواحد جنيه على سبيل التعويض المدني المؤقت .
المشترى يفاجئ بالغش والتدليس من قبل المطور العقارى
على سند من القول حاصله أنه بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 27 يونيو 2020 تعاقد المدعي بالحق المدني مع المتهم بصفته مدير شركة "أ" للاستثمار العقاري على شراء فيلا دوبلكس بالدور الأرضي بعد البدروم بالعقار رقم "..." الكوربة – مصر الجديدة - والبالغ مساحتها 330 متر وما يخصها من نسبة أرض العقار وحديقة خاصة ملحقة مساحتها 75 متر مقابل مبلغ 6 مليون جنيه سدد منه المدعي مبلغ 2 مليون جنيه وباقي المبلغ يسدد على عدد أربع أقساط بموجب شيكات بنكية، إلا أن المدعي بالحق المدني، فوجئ بقيام المتهم بارتكاب غش وتدليس تمثل في عدم صدور تصريح لإقامة واستزراع الحديقة الخاصة بالفيلا طبقاً للرسومات الهندسية والرخصة الصادرة للعقار، وأن هذه المساحة من الاشتراطات الهندسية التي لا يجوز البناء عليها أو بيعها بالتخصيص لأحد المشترين كونها مساحة للانتفاع المشترك لجميع سكان العقار فضلاً عن وجود مخالفات إنشائية أخرى .
محكمة أول درجة تقضى ببراءة المتهم وعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى المدنية
والمحكمة المذكورة قضت بجلسة 26 من مارس سنة 2022 ببراءة المتهم، وعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى المدنية .
النيابة العامة تطعن على الحكم
فطعنت النيابة العامة في هذا الحكم بطريق الاستئناف .
محكمة ثانى درجة تلغى حكم البراءة وتحيل الدعوى للنيابة العامة
ومحكمة جنح مصر الجديدة – بهيئة استئنافية - قضت بجلسة 21 من يناير سنة 2023 بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع وبإجماع الآراء بإلغاء الحكم المستأنف في شقه الجنائي والقضاء مجدداً بعدم اختصاص محكمة أول درجة نوعياً بنظر الدعوى وإحالتها إلى النيابة العامة لاتخاذ شئونها نحو إحالتها للمحكمة الاقتصادية، بعد أن أنزلت على الواقعة وصف الجريمة المنصوص عليها بالمادة (9) من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018.
النيابة العامة تحيل المطور العقارى للمحكمة الاقتصادية بتهمة الغش والتدليس
ونفاذاً لذلك القضاء فقد أحالت النيابة العامة الدعوى إلى محكمة جنح القاهرة الاقتصادية وقيدت برقم 494 لسنة 2023 جنح اقتصادية القاهرة .
"محكمة أول درجة الاقتصادية" تُغرم المتهم مبلغ 100 الف جنيه
ومحكمة جنح القاهرة الاقتصادية قضت حضورياً بجلسة 30 من أبريل سنة 2023، بعد أن عدلت مواد القيد بإضافة المادتين 66، 75 من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018، بتغريم المتهم مبلغ مائة ألف جنيه ونشر الحكم في جريدة الأهرام والمواقع الإلكترونية واسعة الانتشار على نفقة المتهم وألزمته بالمصاريف الجنائية .
المطور العقارى يستأنف الحكم لإلغاءه
فاستأنف المحكوم عليه وقيد استئنافه برقم 481 لسنة 2023 جنح مستأنف القاهرة الاقتصادية .
"محكمة الاستئناف الاقتصادية" تُبرئ المطور العقارى
ومحكمة القاهرة الاقتصادية - بهيئة استئنافية - قضت حضورياً بجلسة 15 من يوليو سنة 2023 بقبول الاستئناف شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف وببراءة المتهم مما أسند إليه .
النيابة العامة تطعن للمرة الثانية على الحكم
فطعنت النيابة العامة في هذا الحكم بطريق النقض في 11 من سبتمبر سنة 2023، وأودعت مذكرة بأسباب طعنها في ذات التاريخ موقع عليها من المحامي العام الأول لنيابة الشئون الاقتصادية وغسل الأموال، وسمعت المحكمة المرافعة على ما هو مبين بمحضر الجلسة .
مذكرة النيابة العامة تضمنت عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن النيابة العامة تنعى على الحكم المطعون فيه أنه إذ قضى ببراءة المطعون ضده من جريمة عدم تجنب سلوك خادع انصب على طبيعة السلعة وصفاتها الجوهرية وشروط التعاقد المؤثمة بالمادة التاسعة من قانون حماية المستهلك استناداً إلى عدم انطباق وصف المستهلك والمورد على طرفي عقد بيع الوحدة العقارية، وأن حقيقة الواقعة لا تعدو كونها نزاعاً مدنياً يخضع لأحكام القانون المدني، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث إن الحكم المطعون فيه – بعد أن أورد تعريف المستهلك والمنتجات الواردين بقانون حماية المستهلك – برَّر قضاءه بالبراءة بقوله: "وكان الثابت أن حقيقة النزاع المقال به في الأوراق هو إخلال المتهم ببنود عقد البيع المؤرخ في 27/6/2020 والمبرم فيما بينه وبين المجني عليه بشأن التعاقد على شراء وحدة عقارية مما أوقع المجني عليه في غش وتدليس، وقد سارع المجني عليه إلى إقامة الدعوى 1976 لسنة 2022 مدني كلي شمال القاهرة قبل المتهم - بصفته - عن ذات موضوع الدعوى الراهنة ابتغاء القضاء بحبس باقي ثمن المبيع موضوع العقد المؤرخ 27/6/2022 والحكم بإنقاص الثمن مع إلزام المدعى عليه بأداء مبلغ مليوني جنيه كتعويض لما أصابه من أضرار مادية وأدبية، وهو الأمر الذي يخرج بالنزاع من تحت عباءة التأثيم الجنائي وأحكام القانون 181 لسنة 2018 بشأن حماية المستهلك، بحسبان عدم انطباق وصف المستهلك أو المورد على طرفيه على النحو المشار إليه بالمادة الأولى من القانون، وتكون حقيقة النزاع على نحو ما سلف هو نزاعاً مدنياً بحتاً يخضع لأحكام القانون المدني، بما تنتفي معه أركان الجريمة المسندة للمتهم، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر مما يتعين معه القضاء بإلغائه وببراءة المتهم مما أسند اليه" .
محكمة النقض تستند لأحكام وبنود قانون حماية المستهلك
وبحسب "المحكمة": لما كان ذلك - وكان من المقرر أنه لا نزاع في أن لمحكمة النقض سلطة مراقبة قاضي الموضوع في تفسيره للعقود وفي تكييفه لها، حتى إذا رأت في الحكم الصادر منه انحرافاً أو زيغاً عن نصوص العقد موضوع الدعوى كان لها أن تصحح ما وقع من الخطأ وأن ترد الأمر إلى التفسير أو التكييف القانوني الصحيح.
لما كان ذلك - وكان من المقرر بنص المادة الأولى من قانون حماية المستهلك الصادر بالقانون رقم 181 لسنة 2018 في تعريف "المستهلك" كل شخص طبيعي أو اعتباري يقدم إليه أحد المنتجات لإشباع حاجاته غير المهنية أو غير الحرفية أو غير التجارية، أو يجرى التعامل أو التعاقد معه بهذا الخصوص؛ وعرفت ذات المادة "المنتجات" بأنها السلع والخدمات المقدمة من أشخاص القانون العام أو الخاص، وتشمل السلع المستعملة التي يتم التعاقد عليها من خلال مورد، عدا الخدمات المالية والمصرفية المنظمة بأحكام قانون البنك المركزي والجهاز المصرفي، وقانون تنظيم الرقابة على الأسواق والأدوات المالية غير المصرفية.
النقض تضع مصطلحات عناصر قانون حماية المستهلك
ووفقا لـ"المحكمة": كما عرفت "المورد" هو كل شخص يمارس نشاطا تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً يقدم خدمة للمستهلك، أو ينتج سلعة أو يصنعها أو يستوردها أو يصدرها أو يبيعها أو يؤجرها أو يعرضها أو يتداولها أو يوزعها أو يسوقها وذلك بهدف تقديمها إلى المستهلك أو التعامل أو التعاقد معه عليها بأي طريقة من الطرق بما في ذلك الوسائل الإلكترونية وغيرها من الوسائل التقنية الحديثة.
وعرفت "العيب" بأنه كل نقص في قيمة أو منفعة أي من المنتجات بحسب الغاية المقصودة منها، ويؤدي بالضرورة إلى حرمان المستهلك كلياً أو جزئياً من الاستفادة بها فيما أعدت من أجله، بما في ذلك النقص الذي ينتج من خطأ في مناولة السلعة أو تخزينها ، وذلك كله ما لم يكن المستهلك قد تسبب في وقوع هذا النقص.
وعرفت "السلوك الخادع" بأنه كل فعل أو امتناع عن فعل من جانب المنتج أو المعلن يؤدي إلى خلق انطباع غير حقيقي أو مضلل لدى المستهلك، أو يؤدي إلى وقوعه في خلط أو غلط .
المادة 15 من القانون
وتضيف "المحكمة": ونصت المادة 9 من ذات القانون في بندها السابع على أنه " يلتزم المورد أو المعلن بتجنب أي سلوك خادع وذلك متى انصب هذا السلوك على أي من العناصر الآتية .... شروط التعاقد وإجراءاته وخدمة ما بعد البيع والضمان.
كما نصت المادة 15 من القانون ذاته على أنه: "لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية، أو التعاقد على بيعها، أو بيع الأراضي المعدة للبناء، أو تقسيمها، إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 " .
القانون رقم 181 لسنة 2018 للمستهلك والمورد والمنتجات
لما كان ذلك - وكان البين من النصوص سالفة البيان في واضح عباراتها وصريح دلالاتها أن تعريف القانون رقم 181 لسنة 2018 للمستهلك والمورد والمنتجات جاء تعريفاً عاماً مطلقاً لم يرد عليه ما يقيده سوى ما استثناه من الخدمات المالية والمصرفية، وأن المشرع أحاط بيع العقارات وتداولها بسياج من الحماية - في المادة 15 من قانون حماية المستهلك - مفاده عدم جواز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء الموحد وتعديلاته.
كما ألزم المورد - في المادة 9 من القانون - بتجنب أي سلوك خادع، متى انصب هذا السلوك على طبيعة العقار أو صفاته الجوهرية، أو شروط التعاقد وإجراءاته، باعتبار العقار سلعة، إذا ترتب على ذلك نقص في قيمة أو منفعة العقار بحسب الغاية المقصودة منه، ويؤدي بالضرورة إلى حرمان المستهلك كلياً أو جزئياً من الاستفادة به فيما أعد من أجله، وأن مخالفة ذلك الإلزام يشكل جريمة معاقباً عليها بمقتضى المادة (66) من القانون؛ مما يعد معه مشترو الوحدات العقارية من المستهلكين بنص قانون حماية المستهلك، وتكون الوحدات العقارية من المنتجات باعتبارها سلعة خاضعة لأحكام القانون، فلا يمكن القول أن الوحدات العقارية لا ينطبق عليها صفة السلعة بل هي تعد من المنتجات التي يشبع بها المستهلك حاجاته والمنصوص عليها بالبند 4 من المادة الأولى من القانون.
ما هي حقوق المستهلك؟
واستطردت: وكان هذا ما تغياه المشرع حسبما جاء بتقرير اللجنة المشتركة من لجنتي الصناعة والشئون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب – بشأن مشروع قانون حماية المستهلك – من أن: " هذا القانون يهدف إلى ضمان ممارسة النشاط الاقتصادي بصورة سليمة ومنع الاحتكار وحماية حقوق المستهلك، ووضع مواد منظمة لعدد من الظواهر الجديدة في السوق، والتي لم يعالجها القانون الحالي مثل الإعلانات المضللة عن بيع العقارات وإلزام الشركات العقارية بمنع الإعلان أو الترويج عن مشروعاتها وبيع الوحدات إلا بعد الحصول على رخصة البناء، وذلك للحد من الإعلانات المضللة التي انتشرت مؤخراً"، ودون أن يكون هناك مجال للقول بأن حقيقة النزاع - على نحو ما ورد بمدونات الحكم المطعون فيه - هو نزاع مدني بحت ويخرج من تحت عباءة التأثيم الجنائي، وهو قول لا تسعفه النصوص – سالفة البيان – بل تصطدم بصراحتها وبمقصود الشارع منها، كما يتنافى مع الفلسفة التي أملت إجراء التعديل والتي تغيت التصدي لهذه الظاهرة ومحاصرة مرتكبيها .
وكان من المقرر أنه يتعين تفسير النصوص التشريعية التي تنتظم مسألة معينة، بافتراض العمل بها في مجموعها، وأنها لا تتعارض أو تتهادم فيما بينها، وإنما تتكامل في إطار الوحدة العضوية التي تنتظمها من خلال التوفيق بين مجموع أحكامها، باعتبار أنها متآلفة فيما بينها لا تتماحى معانيها وإنما تتضافر توجهاتها تحقيقاً للأغراض النهائية والمقاصد الكلية التي تجمعها؛ ذلك أن السياسة التشريعية لا يحققها إلا التطبيق المتكامل لتفاصيل أحكامها، دون اجتزاء جزء منها ليطبق دون الجزء الآخر لما في ذلك من إهدار للغاية التي توخاها المشرع من ذلك التنظيم، فضلاً عن إمكانية اجتماع المسئولية العقدية مع المسئولية الجنائية في الحالة التي يكون فيها الإخلال بالالتزام العقدي قد أضر بمصلحة اجتماعية وتدخل المشرع لتأثيم هذا الإخلال جنائياً .
إمكانية اجتماع المسئولية العقدية مع المسئولية الجنائية
حيث إن الأصل في العقود - وباعتبارها شريعة المتعاقدين تقوم نصوصها مقام القانون في الدائرة التي يجيزها - هو ضرورة تنفيذها في كل ما تشتمل عليه، فلا يجوز نقضها أو تعديلها إلا باتفاق الطرفين أو وفقا للقانون، وكلما نشأ العقد صحيحاً كان تنفيذه واجباً ، فإذا لم يقم المدين بتنفيذه كان ذلك خطأ عقدياً سواء نشأ هذا الخطأ عن عمد أو إهمال أو عن مجرد فعل لا يقترن بأيهما، ومن ثم تظهر المسئولية العقدية باعتبارها جزاء إخفاق المدين في تنفيذ عقد نشأ صحيحاً ملزماً وهي تتحقق بتوافر أركانها، وليس ثمة ما يحول بين المشرع وبين أن يقيم مسئولية جنائية إلى جانبها، فلا يكون اجتماعهما أمرا عصياً أو مستبعداً بل متصوراً في إطار دائرة بذاتها، هي تلك التي يكون الإخلال بالالتزام العقدي فيها قد أضر بمصلحة اجتماعية لها وزنها وهو ما يعني أن الدستور لا يتضمن قاعدة كلية أو فرعية يمكن ردها إلى النصوص التي انتظمها أو ربطها بها تحول دون تدخل المشرع لتأثيم واقعة النكول عن تنفيذ التزام لم ينشأ مباشرة عن نص القانون ، وإنما كان العقد مصدره المباشر، وبشرط أن يكون هذا التأثيم مٌحدِّدا بصورة واضحة لعناصر الجريمة التي أحدثها المشرع يؤيد ما تقدم أن الحرية الشخصية التي كفلها الدستور لا تخول أي فرد حقاً مطلقاً في أن يتحرر نهائياً في كل وقت وتحت كل الظروف من القيود عليها، بل يجوز كبحها بالقيود التي تقتضيها أوضاع الجماعة وضرورة صون مصالحها ، وتتطلبها أسس تنظيمها . فإنه بذلك تكون جريمة عدم الالتزام بتجنب سلوك خادع انصب على شروط التعاقد بشأن وحدة عقارية، قد اكتملت أركانها قبل المطعون ضده وأضحت مستوجبة مساءلته عنها ما دامت قد صحت نسبتها إليه.
وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وانتهى إلى براءة المطعون ضده من الجريمة المسندة إليه فإنه يكون قد أخطأ في تأويل القانون وتطبيقه بما يوجب نقضه، ولما كان تصحيح الخطأ الذي انبنى عليه الحكم - في هذه الحالة - لا يخضع لأي تقدير موضوعي بعد ثبوت إسناد التهمة - مادياً - إلى المطعون ضده وأصبح الأمر لا يقتضي سوى تقدير العقوبة المناسبة عن جريمته .
لما كان ذلك - وكانت المادة 66 من القانون تنص على أنه: " يعاقب بغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مليوني جنيه، أو مثلي قيمة المنتج محل المخالفة أيهما أكبر، كل مورد خالف أحكام أي من المواد: (9 ، 13 ، 15/ فقرة أولى ، 32 ، 34 ، 56/ فقرة ثانية) من هذا القانون، وكان الحكم الابتدائي قد أخطأ في تطبيقه للقانون حين لم يقض بمعاقبة المطعون ضده بغرامة تعادل مثلي قيمة الوحدة العقارية محل المخالفة، باعتبارها القيمة الأكبر – على ما يبين من المفردات – بيد أنه وعملاً بقاعدة عدم جواز أن يضار الطاعن بطعنه، وأن هذه القاعدة هي قاعدة قانونية عامة تنطبق على طرق الطعن جميعها عادية كانت أو غير عادية وفقاً للمادتين 401، 417 من قانون الإجراءات الجنائية والمادة 43 من القانون رقم 57 لسنة 1959 في شأن حالات وإجراءات الطعن أمام محكمة النقض، وكانت النيابة العامة لم تستأنف الحكم الابتدائي الذي فاته القضاء بالعقوبة الصحيحة على خلاف مؤدى ما نصت عليه المادة - آنفة الذكر - ومن ثم تقضي المحكمة وبعد الاطلاع على المواد 1 ، 9 ، 66 ، 75 من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018 بمعاقبة المتهم بتغريمه مبلغ مائة ألف جنيه وبنشر الحكم على نفقته في جريدة الأهرام والمواقع الإلكترونية واسعة الانتشار وألزمته بالمصاريف الجنائية .
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة :ــــ بقبول طعن النيابة العامة شكلاً وفي الموضوع بتصحيح الحكم المطعون فيه وبمعاقبة المتهم بتغريمه مبلغ 100 ألف جنيه، وبنشر الحكم على نفقته في جريدة الأهرام والمواقع الإلكترونية واسعة الانتشار وألزمته بالمصاريف الجنائية.
