محكمة - أرشيفية
أصدرت الدائرة "8 مدنى" – بمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية، حكماً فريداً من نوعه، يحمى المشترى من المطور العقارى، ويقضى بالحق في حبس الثمن لحين استلام الوحدة، ويؤسس لعدة مبادئ قضائية، أبرزها التالى:
1- للمشترى الحق في حبس الثمن عند زعزعة ضمانات التسليم.
2- يُعيد التوازن للعلاقة التعاقدية بين البائع والمشتري.
3- يُحصّن المشترين قانونيًا من الضغط والابتزاز تحت مسمى "التأخير في السداد".
الخلاصة:
الشركتان المدعيتان "مطور عقارى" طلبتا فسخ عقد بيع الوحدة رقم "..." بمشروع خليج "...."، وطلب تعويض اتفاقي ضد المشتري "محمد. أ"، لكن المحكمة قالت كلمتها: "1- رفض الفسخ والتعويض تمامًا، 2- تأكيد حق المشتري في حبس الأقساط، 3- وإلزام الشركات أولًا بتنفيذ التزامها بتسليم الوحدة".
صدر الحكم فى الدعوى المقيدة برقم 885 لسنة 2025 مدنى كلى جنوب الجيزة، برئاسة المستشار عاصم عطيه، وعضوية المستشارين محمد فوزى، وأحمد الصادق، وأمانة سر رضا نصر.
أقوى معارك الفسخ العقاري
في واحدة من أقوى معارك الفسخ العقاري، والتي تنتصر فيها بشكل دائم الشركات العقارية الكبرى ضد المشترين، تمكن هذا الحكم من قلب المعادلة تمامًا، وتحقيق سابقة قضائية جديدة ستعمل على تغير مسار هذا النوع من القضايا، فبعد أن حصلت الشركات المُدعية على العديد من القضايا التى لا حصر لها بحكم فسخ سابق ضد مشترين بسبب التأخير في السداد، فقد إصدار حكم برفض دعوى الفسخ، بل وتأكيد أحقية المشتري في حبس الأقساط لحين استلام الوحدة.
مشاكل فى المشروع أدت لزعزعة الثقة المطو رالعقارى
المحكمة فى حيثيات الحكم قالت: وضع المدعى عليه بين غيابات الجب بين فكرة ملكية المدعيان بصفتهما البائعان له الأرض مشروع التداعي من عدمه، وبين تنفيذ المشروع على أرض الواقع من عدمه في حالة سلامة الشق الأول، وهي ظروفاً نفسية تولدت لدى المدعى عليه نتيجة ظروفا أخرى مادية متعلقة بما عاصر أرض المشروع من تقلبات بين الغاء تخصيص قطعة الأرض وإعادة التخصيص والتلويح بوجود نزاعات بين المساهمين بالشركة المالكة للأرض وما قد يعتري تصرفاتهم بالبيع من البطلان، وبين التأخر في التنفيذ.
وبحسب "المحكمة": وهو ما اطمأنت إليه المحكمة من واقع المعاينة الواقعة بتاريخ 30 سبتمبر 2024 على أرض المشروع بالمرحلة الواقع بها عين التداعي من ضمن مستندات المحضر رقم 1581 لسنة 2024 إداري الضبعة، والثابت بها كون أرض المشروع رملية لا بناء بها، وهو ما لم يقدم المدعيان بصفتها ما يخالفة أو ما يفيد قرب جاهزية العين للاستلام اخذا في الاعتبار بكون ميعاد التسليم وفق أخر تعديل لعقد البيع بتاريخ أقصاه 31 أغسطس 2025 وهي ظروفاً في مجملها كافية لأن يكون للمدعى عليه الخشية من عدم تنفيذ الإلتزام الواقع على عاتق البائع بالعقد المدعيان بصفتهما، بل بانتزاع ملكية الأرض منهما، وهي تلك التي اباح فيها المشرع للمشتري الحق في حبس مالم يؤدى من الثمن لحين زوال الخطر الذي يهدده في ملكيته للعين تعرضا وإستلامها فعليا عملا بالفقرة الثانية من المادة 457 من القانون المدني، ومعه فيكون ما تاه المدعى عليه من حبسه لقيمة القسطين الثالث عشر والرابع عشر بعدم اداءهما في موعد استحقاقهما هو تصرفاً على سند صحيح من الواقع والقانون.
أسباب حبس باقى الثمن
وتضيف "المحكمة": خاصة أن ذلك الحبس قد عاصر ظروف وملابسات إعادة تخصيص قطعة الأرض والموافقة على المخطط العام للمشروع بموجب القرار الوزاري رقم 310 لسنة 2024 وحتى صدور ترخيص البناء للعقار الواقع به عين التداعي في 10 يونيو 2024، ليكون معه طلب المدعيين بصفتهما إعمال آثر الشرط الفاسخ الصريح بالعقد حال أحقية المدعى عليه في حبسه للثمن بالقسطين الثالث عشر والرابع عشر وفق ما انتهت إليه المحكمة سلفا على غير سند صحيح من الواقع والقانون، وذلك دون تطرق المحكمة لما عدا ذلك من الأقساط لعدم تضمين طرفي التداعي أي نزاعات بشأنهم، لتقضي معه المحكمة برفض طلبات المدعيان بصفتهما بفسخ العقد وما يترتب على ذلك من آثار وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.
وحيث إنه وعن الطلب العارض من المدعى عليه بأحقيته في حبس الأقساط التالية خشية عدم استلام العين، فلما كانت المحكمة قد انتهت سلفا إلى عدم أحقية المدعيين بصفتهما في طلب فسخ عقد البيع محل الرابطة العقدية بين طرفي التداعي المؤرخ 25 أغسطس 2019 وتعديليه المؤرخين 7 سبتمبر 2022 و4 سبتمبر 2023، تمسكا بالشرط الفاسخ الصريخ لعدم سداد القسطين الثالث عشر والرابع عشر من الثمن في مواعيد استحقاقهما، وذلك لأحقية المدعى عليه في حبس الثمن أنذاك خشية ما قد اعترى ملكيته للعين واستلامها من مخاط، وكان الثابت للمحكمة كون المدعى عليه قد سدد هذين القسطين للمدعيين بصفتهما بوجب إنذارين عرض مؤرخين 24 أكتوبر 2024.
وتضيف: وكانت المحكمة قد قدرت كون الخطر الذي حاق بالمدعى عليه بشأن تمام انتقال الملكية اليه دون تعرض وإستلام العين، لا يزول إلا بتسليم المدعى عليه العين تسليما فعليا وفق المتفق عليه عقداً من مواصفات، وكان المدعيان بصفتهما لم يقدما للمحكمة ما يفيد جاهزية العين للإستلام أو القدر المنفذ من الالتزام ليكون تحت نظر المحكمة، ليكون ذلك تسليما منهما بما ورد بمعاينة الجهات التنفيذية لأرض المشروع بالمرحلة الرابعة بتاريخ 30 سبتمبر 2024، ليكون معه للمدعي عليه الحق في طلبه حبس الثمن فيما تضمنه من أقساط لاحقه على القسطين المسددين لحين تمام استلام العين، وهو ما تقضي به المحكمة وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:
برفض الدعوى الأصلية، وبأحقية المدعي عليه في حبس باقي ثمن العين موضوع عقد البيع المؤرخ 25 أغسطس 2019 وتعديليه المؤرخين 7 سبتمبر 2022 و4 سبتمبر 2023 لحين تنفيذ المدعيان بصفتهما التزامهما بتسليم العين للمدعى عليه والزمت المدعيان بصفتهما بمصروفات الدعوى شاملة مبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
حكم قضائى يؤسس لقاعدة "الحق في حبس الثمن لحين استلام الوحدة" 1
حكم قضائى يؤسس لقاعدة "الحق في حبس الثمن لحين استلام الوحدة" 6
