محكمة - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية "د" – بمحكمة النقض – حكما بإلغاء الحكم الصادر بتفسير عقد إيجار جديد 59 سنة، اعتبار أن العقد مدون فيه جملة "مدى الحياة"، والقضاء مجدداً بالطرد والإخلاء والتسليم، مستندة على أن عقود الإيجارات الخاضعة للقانون المدني المحررة بعد 1996/1/31م في العقود غير محددة المدة "مدى الحياة"، ومن ثم يكون من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداً للمدة المعينة لدفع الأجرة وهي: "شهر" ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة 563.
الخلاصة:
عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 3 أغسطس 1997 خاضع لأحكام القانون المدني طبقاً لنصوص القانون رقم 4 لسنة 1996 وقد نص في عقد الايجار سند الدعوى أن مدة العقد مدى الحياة، ومن ثم يكون من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداً للمدة المعينة لدفع الأجرة وهي: "شهر" ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة 563 آنفة البيان، وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده بالإنذار الرقيم 6705 المعلن إليه في 12 سبتمبر 2020 حسبما ورد في مدونات الحكم الابتدائي بإنهاء العقد، ومن ثم فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه، وإن خالف هذا النظر واعتبر العقد ممتداً إلى أقصى مدة ممكنة قانونا وهى تسعة وخمسون عامل ورفض الد والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 14108 لسنة 92 قضائية، لصالح المحامى بالنقض سمير محمد سعيد، برئاسة المستشار محمد عباس منيعم، وعضوية المستشارين علي مصطفى معوض، وصالح مصطفى عبد الرحيم، ومجدي محمد عبد الرحيم، وعماد الدين نصر، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد السكري، وأمانة سر فتحي حمادة.
الوقائع.. الؤجر يقيم دعوى طرد ضد المستأجر لأن العقد غير محدد المدة
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 2838 لسنة 2020 إيجارات كلي شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 3 أغسطس 1997 مع إخلاء المطعون ضده من العين المؤجرة والتسليمـ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب ذلك العقد استأجر المطعون ضده منه عين النزاع وكانت مدة العقد غير محددة، وإذ أنذره برغبته في إنهاء العقد فلم يمتثل، فقد أقام الدعوى.
وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بانتهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم، ثم استأنف المطعون ضده هذا الحكم أمام محكمة استئناف القاهرة مأمورية شمال القاهرة بالاستئناف رقم 4810 لسنة 25 ق بتاريخ 24 أبريل 2022 قضت بإلغاء الحكم المستأنف، وبرفض الدعوى، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
عقد الإيجار مدون فيه جملة أن مدة العقد "مدى الحياة" بدلاً من 59 سنة
مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى باعتبار أن مدة الإيجار 59 سنة وهي أطول مدة يجيزها القانون على سند من أن مدة الإيجار الواردة في العقد "مدى الحياة"، في حين أنه كان يتعين عليه إعمال نص المادة 563 من القانون المدني باعتبار أن العقد "غير محدد المدة"، ويكون بذلك منعقد للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر، وبالتنبيه تنفصم تلك العلاقة الإيجارية، إلا أن الحكم المطعون فيه قد انحرف في تفسيره بنود عقد الإيجار وحدده مدة العقد بـ59 عاماً بالمخالفة لأحكام المواد 147، 148، 150/1، 563 من القانون المدني، وهو ما يعيبه ويوجب نقضه.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر - وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة . بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتصارع في المدانية المدني على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر يء معين مدة معينة.... والنص في المادة 563 من هذا القانون على أن: "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها ...."، يدل - وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض - على أن:
محكمة أول درجة تقضى بالطرد.. والمستأجر يستأنف الحكم لإلغاءه
المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص الماد 563 سالفة البيان، ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 المشار إليها ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو انتهاء العقد بانقضاء ستين عاماً قياساً على حق الحكر ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي إعمالاً لنص المادة 147 من القانون المدني التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار - كما في حق الحكر - لنص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس أوالاجتهاد.
"الاستئناف" تلغى الحكم.. والمؤجر يطعن أمام النقض
وبحسب "المحكمة": لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 3 أغسطس 1997 خاضع لأحكام القانون المدني طبقاً لنصوص القانون رقم 4 لسنة 1996 وقد نص في عقد الايجار سند الدعوى أن مدة العقد مدى الحياة، ومن ثم يكون من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداً للمدة المعينة لدفع الأجرة وهي: "شهر" ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة 563 آنفة البيان، وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده بالإنذار الرقيم 6705 المعلن إليه في 12 سبتمبر 2020 حسبما ورد في مدونات الحكم الابتدائي بإنهاء العقد، ومن ثم فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه، وإن خالف هذا النظر واعتبر العقد ممتداً إلى أقصى مدة ممكنة قانونا وهى تسعة وخمسون عاما ورفض الدعوى والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنية مقابل أتعاب المحاماة وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 4810 لسنة 25 ق مأمورية شمال القاهرة برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف المصاريف ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
المبادئ القضائية:
في عقود الإيجارات الخاضعة للقانون المدني المحررة بعد 1996/1/31م الصادر بتاريخ 4 مايو 2025م في الطعن رقم 14108 لسنة 92 قضائية في العقود غير محددة المدة "مدى الحياة":
1- المُدة ركن جوهري في عقد الإيجار
نص المادتين "563" و"147" مدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار، واعتبر المدة ركنًا فيه، فإذا خلا العقد من المدة أو نص على مدة غير معينة تعين اعتبار العقد منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة.
2- سلطة المُتعاقدين في إنهاء العقد:
في العقود غير محددة المدة: يكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بالتنبيه على الآخر وفقًا للمواعيد المبينة في المادة "563" مدني.
3 - عدم جواز تدخل القاضي في تحديد المدة:
يمتنع على القاضي التدخل لتحديد مدة العقد أو وضع حد أقصى له "كمدة الستين عامًا في حق الحكر"، إذ إن ذلك يعد تعديلاً لإرادة المتعاقدين، وهو ما لا يجيزه نص المادة 147 مدني إلا إذا نص القانون صراحة.
4- بطلان القول بامتداد العقد لمدد طويلة افتراضية:
لا محل للقول بامتداد عقد الإيجار مدى الحياة أو لمدد قصوى "كـ59 سنة" إذا كان النص فيه "مدى الحياة"، إذ يعد ذلك عقدًا غير محدد المدة وينعقد لفترة دفع الأجرة فقط.
5- صحة التنبيه بإنهاء العقد:
إذا قام المؤجر بإنذار المستأجر بإنهاء العلاقة الإيجارية وفقًا للقانون، فإن العلاقة تنتهي بهذا التنبيه، وأي حكم يخالف ذلك يكون مشوبًا بالخطأ في تطبيق القانون.
وقائـــع النــزاع:
الطاعن أقام الدعوى رقم 2828 لسنة 2020 إيجارات كلي شمال القاهرة، بطلب إنهاء عقد إيجار "مدى الحياة" وإخلاء المستأجر، ومحكمة أول درجة قضت بانتهاء العقد والإخلاء والتسليم، بينما محكمة الاستئناف "الاستئناف رقم 4810 لسنة 25 قضائية" ألغت الحكم وقضت برفض الدعوى، معتبرة أن مدة الإيجار هي 59 سنة "أقصى مدة قانونية"، ثم طعن المؤجر بالنقض، والنيابة أيدت الطعن ورأت النقض.
المسألة القانونية:
هل مدة الإيجار الواردة "مدى الحياة" تعتبر:
1- عقد إيجار محدد المدة "59 سنة قياسًا على أقصى مدة للحكر"؟
2- أم تعتبر عقدًا غير محدد المدة يخضع لحكم المادة 563 مدني، بحيث يعد منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة "شهر واحد" ويجوز إنهاؤه بالتنبيه..؟
الأساس القانوني الذي اعتمدت عليه محكمة النقض
1-المادة 563 مدني:
- إذا عُقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عُقد لمدة غير معينة أو تعذر إثباتها → يعتبر منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة.
- ينتهي بانقضاء هذه الفترة إذا نبه أحد المتعاقدين الآخر بالإخلاء.
2- المواد 147، 148، 150/1 مدني:
• العقد شريعة المتعاقدين.
• لا يجوز للقاضي تعديل إرادة المتعاقدين إلا بنص في القانون.
3- مبدأ النقض المستقر "الهيئة العامة للمواد المدنية":
• توقيت عقد الإيجار ركن جوهري فيه.
• إذا كان العقد معلقًا على أمر مستقبل غير محقق الوقوع "كمدى الحياة" → يعد عقدًا غير محدد المدة.
• لا يجوز القياس على الحكر أو تحديد مدة 60 سنة، لأن ذلك تدخل تشريعي لم يرد به نص.
تطبيق القاعدة على الدعوى
• العقد المؤرخ 3 أغسطس 1997 نص على أن المدة "مدى الحياة" إذن عقد غير محدد المدة.
• يطبق عليه نص المادة 563 مدني → يعتبر منعقدًا للمدة المحددة لدفع الأجرة "شهر".
• يحق لأي طرف إنهاؤه بالتنبيه.
• المؤجر وجه إنذارًا بالإخلاء بتاريخ 12 سبتمبر 2020 (الإنذار رقم 6705).
• العلاقة الإيجارية انتهت بهذا التنبيه.
• محكمة الاستئناف أخطأت حين اعتبرت المدة 59 سنة وقضت برفض الدعوى.
ما انتهت إليه محكمة النقض
1. نقض الحكم المطعون فيه لخطئه في تطبيق القانون.
2. الفصل في الموضوع:
• رفض الاستئناف رقم 4810 لسنة 25 قضائية.
• تأييد حكم أول درجة بإنهاء العقد والإخلاء والتسليم.
• إلزام المستأجر بالمصروفات وأتعاب المحاماة.
