ايجارات - أرشيفية
عقود الإيجار من أكثر العقود أهمية وإستخداماً من قبل الأشخاص في جميع أنحاء العالم، حيث يمنح هذا العقد إمكانية إستخدام شخص يسمى المستأجر لمكان أو لآلة أو أرض أو سيارة والإنتفاع منها دون تملكها، وبمعنى أخر حيازة الشيء المؤجر للإنتفاع منه على الوجه المحدد في عقد الإيجار دون تملكه، وعلى الوجه الآخر إستفادة الشخص الذي يمتلك الشيء الذي قام بتأجيره ويسمى المؤجر بالمقابل الذي يحصل عليه نظير عقد الإيجار.
ولحرص المشرع المصرى على ضمان حقوق المؤجر والمستأجر مستخدمي هذا النوع من العقود تضمن قانون المعاملات المدنية المصرى أحكام عقد الإيجار، بما في ذلك إلتزامات كل طرف في عقد الإيجار تجاه الطرف الأخر، وعرض الحالات التي يجوز لكلا الطرفين فيها طلب فسخ العقد والمطالبة بالتعويض، فيلاحظ أنه كثيراً ما يقع الخلاف بين المؤجر والمستأجر حول رد العين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار، أو عند التأخر في تسليم العين، ما ينشأ معه نزاع قضائى بين المؤجر والمستأجر.
هل للمؤجر مطالبة المستأجر بالتعويض إذا أخل بموعد تسليم العين المؤجرة؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤال.. هل للمؤجر مطالبة المستأجر بالتعويض إذا أخل بموعد تسليم العين المؤجرة وكيفية تقدير التعويض؟ وهل يسرى الأمرعلى عقود ايجار الأماكن فى حالة انتهاء العقود لعدم الامتداد أو تحقق سبب من أسباب الاخلاء المقررة بالقانون 136/1981؟ فقد يصادف المؤجر عند انتهاء مدة عقد الايجار المتفق عليها بتأخر المستأجر عن تسليم العين المؤجرة، مما يضطر معه المؤجر لإقامة دعوى إخلاء وتسليم، وخلال تلك الفترة تكون العين المؤجرة تحت يد المستأجر بدون سند وهى خلال الفترة من ثبوت انتهاء عقد الإيجار حتى تاريخ التسليم قضائياً أو حتى تأخر التسليم رضائيا – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.
في البداية - كثيراً ما نجد فى العلاقات الايجارية أن المستأجر يمتنع عن اخلاء العين المؤجرة عند انتهاء مدة عقد الايجار ولا يوفى بالتزامه بتسليم العين المؤجرة عند انتهاء مدة العقد وهو أمر يعطى للمؤجر الحق فى طلب التعويض عن تأخر المستأجر عن تسليم العين المؤجرة وعلى ذلك – وفقا لـ"عزام":
1- يحق للمؤجر طلب التعويض عن كامل فترة عدم تسليم العين المؤجرة يراعى فيه أن الحد الأدنى لا يقل عن قيمة الأجرة
2- كما له طلب التعويض عن اضطراره لاسترداد العين بموجب حكم قضائى مما يطل التعويض عن الاضرار المادية والمعنوية
3- أرى أن للمؤجر سواء فى العقود الخاضعة لقوانين الايجار الخاضعة لقوانين الايجار – الايجار القديم - أو العقود الخاضعة للقانون المدنى وأن كل مستأجر أو وريث أو قريب امتنع عن تسليم العين وثبت عدم أحقيته فى شغل العين يلتزم بأداء تعويضات من تاريخ زوال سبب تواجده بالعين كانتهاء مدة العقد أو وفاة المستأجر دون مستحق للامتداد.
المادة 598 من القانون المدني حسمت النزاع
فالأصل اعمالاً لنص المادة 598 من القانون المدني: "ينتهي الإيجار بإنتهاء المدة المعنية في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء"، يدل على أن عقد الإيجار الخاضع لأحكامه ينتهي بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء آخر طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك، وعلى ذلك إذا استمر المستأجر في الانتفاع بالعين المستأجرة بعد انتهاء الإيجار فإنه يعد غاصباً لها، كما أن المقرر بنص المادة (590) من القانون المدنى: يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار. فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر – الكلام لـ"عزام".
والمُقرر- فقهاً وقضاءاً - أن إخلال المُستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء عقد الإيجار إذا هو قد حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله بمقتضى نص المادة 590 من القانون المدني مُلزمًا بأن يدفع للمؤجر تعويضًا يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين، وما أصاب المؤجر من ضرر، وأن حرمان المؤجر من منفعة العين المؤجرة في المدة التالية لانتهاء الإجارة بسبب استمرار المُستأجر في الانتفاع بها بغير حق يُعد غصبًا يستوجب التعويض متى قامت أسبابه، ويُقدر طبقًا لأحكام المسئولية التقصيرية، مع اتباع المعيار الذي حددته المادة 590 من القانون المدني كما نصت عليه في فقرتها الثانية، فإنه يدفع للمؤجر تعويضًا يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين المؤجرة وما أصاب المؤجر من ضرر، وأن الضرر المادي هو المساس بمصلحة مشروعة للمضرور في شخصه أو في ماله، إما بالإخلال بحق ثابت يكفله له القانون أو بمصلحة مادية ولا يثبُت الحق في التعويض إلا إذا تحقق وقوع الضرر – هكذا يقول الخبير القانوني.
علاقة القاضي بتقدير التعويض
كما أنه من المقرر أن مؤدى نصوص المواد 170، 171، 221، 222 من ذات القانون - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع قد أفسح لقاضى الموضوع من سلطان التقدير ما يجعل له سلطة واسعة في تقدير التعويض دون أن يقيده بضوابط جامدة بإعتبار أن هذا التقدير لا يقوم على نمط ثابت أو صورة واحدة، وإنما يُراعى فيه تغير الزمان واختلاف المكان والأحوال والأشخاص حتى يتناسب مع وزن الضرر وملابساته، كذلك الحال لو ثبت بحكم قضائى عدم احقية المستأجر أو ورثته – لشغل العين فى عقود الايجار الخاضعة لأحكام قوانين ايجار الأماكن كعدم الأحقية فى الامتداد أو ثبت أحد أسباب الاخلاء المقررة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيستحق التعويض، ويثبت من تاريخ ثبوت عدم الأحقية فى شغل العين – طبقا لـ"عزام".
رأى محكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لإشكالية التعويض حال تأخر المستأجر في تسليم العين للمالك، أبرزها الطعن رقم 16785 لسنة 91 القضائية، الصادر بجلسة 18 فبراير 2025، والذى جاء في حيثياته: "إخلال المُستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار يكون مقتضاه التزامه بدفع تعويض للمؤجر يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب الأخير من ضرر، طبقا للمادة 590 مدني، وكذا الطعن رقم 12474 لسنة 90 القضائية، الصادر بجلسة 28 مايو 2024، والذى جاء في حيثياته: "إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار يستتبعه التزامه بدفع تعويض للمؤجر يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب الأخير من ضرر طبقا للمادة 590 مدني".
طعون أخرى لمحكمة النقض
وفى طعنين أخرين لمحكمة النقض أحدهما مقيد برقم 15846 لسنة 88 القضائية، الصادر بجلسة 10 فبراير 2024، والذى جاء في حيثياته: "عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني يكون انتهاؤه بانتهاء مدته، طبقا للمادة 598 مدني، والتزام المستأجر برد العين المؤجرة وتمكين المؤجر من حيازتها والانتفاع بها دون عائق طبقا للمادة 590 مدنى"، وكذا الطعن رقم 11273 لسنة 87 قضائية، الصادر بجلسة 13 يونيو 2023، والذى جاء في حيثياته: "استمرار المستأجر في شغل العين بعد انتهاء العقد يكون غصب، وجواز التعويض عنه طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية، وجوب مراعاة القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر عند تقدير التعويض طبقا للمادة 590 مدني" .
الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام
