الاحتيال فى سوق العقارات - أرشيفية
سوق العقارات وما أدراك ما سوق العقارت، فهو السوق الأكثر رواجاً بين المستثمرين، والكثير منا يعلم أن العقارات تعد واحدة من أهم الأصول الاستثمارية في مصر، ولكن هناك دائمًا تخوفا من عمليات الاحتيال والنصب التي قد يتعرض لها المشترون والمستثمرون على حد سواء، وذلك في ظل التوسع الكبير والنمو في مجال الاستثمار العقاري، تزداد الفرص للحصول على فرص استثمارية قوية جدًا وبأعلى عائد على الاستثمار، ولكن في المقابل تزداد فرص التعرض لعمليات النصب والاحتيال، الأمر الذى يتطلب منك أن تكون في حذر مستمر.
يتطلب الأمر كما ذكرنا المزيد من الحذر واتخاذ الإجراءات الاحترازية الكافية قبل الدخول في أي استثمارات بوجه عام، وتوعية المستفيدين سواء المشترين أو المستثمرين لتجنب الوقوع في فخ النصب والاحتيال في السوق العقاري، فلا شك أن أكثر ما يشغل المقدمون على الاستثمار في السوق العقاري المصري هو معرفة المشكلات والتحديات المتوقع حدوثها في أثناء رحلتهم الاستثمارية، وذلك ليكونوا على أتم استعداد لمواجهتها دون خسائر مادية أو التحذير من عمليات النصب والاحتيال.
كيف تتجنب الاحتيال في سوق العقارات؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على الإشكاليات التي قد يتعرض لها المشترى أو المستثمر، حيث أنه في خِضَمِّ العروض العقارية البرّاقة ووعود الرفاهية، قد يبدو شراء وحدة جديدة خطوةً واعدة نحو حياة أكثر راحة واستقرارًا، لكنه في جوهره قرار مصيري يختبر وعي المشتري وحسن تدبيره، فالعقار ليس مجرد جدران وسقف، بل هو مشروع استثماري معقّد تتداخل فيه الاعتبارات القانونية والفنية والمالية، وقد يخفي وراء مظهره الجذّاب مطبات قانونية أو عيوبًا إنشائية تتحول إلى كابوس مالي – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض ألبير أنسى.
في البداية - لزامًا على المشتري أن يتسلح بخارطة طريق واضحة تحميه من التهور، وتضمن له صفقة آمنة تُحقق أحلامه دون مُفاجآت مُريرة، مع وعيٍ كامل بأن التعاقد على وحدة عقارية ليس مجرد تبادل أوراق أو دفع ثمن، بل هو التزام طويل الأثر يرتب حقوقًا والتزامات متبادلة بين البائع والمشتري، وهنا يجب علينا أن نتطرق إلى العديد من الأمور أبرزها الفحص القانوني، ومنها سند الملكية، وحالة الميراث، والحقوق العينية، والتراخيص والمطابقة للتنظيم، وهناك أيضاً الفحص الفني والهندسي، والشروط التعاقدية، وغيرها من الأمور – وفقا لـ"أنسى".
أولاً: الفحص القانوني:-
1. سند الملكية: "الهيكل العظمي" القانوني للعقار
• التثبت من هوية البائع وملكيته الفعلية، بمطالعة أصل سند الملكية "عقد بيع مسجل، حكم قضائي نهائي، أو عقد تمليك من جهة معتمدة".
• مراجعة تسلسل الملكية للتأكد من سلامة انتقالها، وفحص صحة التوقيعات وتواريخها، والتأكد من أن الفترات بين التصرفات منطقية وخالية من شبهات التلاعب.
• الاستعلام من مكاتب الشهر العقاري عن مدى صحة التسجيل وخلوه من أي قيود أو رهون أو إشارات أو أوامر تحفظية.
2. حالة الميراث: احذر من "الورثة الخفيين"
• إذا كان البائعون ورثة، يجب توقيع جميع الورثة البالغين أو تقديم وكالة رسمية خاصة موثقة من أحدهم.
• إذا كان من بينهم قُصَّر، فلا يجوز البيع إلا بإذن كتابي من المحكمة المختصة بالولاية على المال "المادة 39 من قانون 119 لسنة 1952"، أو بموافقة النيابة الحسبية.
• مراجعة إعلام الوراثة للتأكد من صفة البائعين وأنصبتهم، والتحقق من عدم إغفال أي وارث، إذ أن إغفال أحدهم قد يؤدي إلى بطلان البيع أو الطعن فيه.
3. الحقوق العينية: الديون المعلّقة على العقار
• الحصول على شهادة من واقع دفاتر الشهر العقاري بخلو العقار من الحقوق العينية الأصلية أو التبعية، مثل الرهن أو حقوق الامتياز أو الارتفاق.
• التأكد من عدم وجود نزاعات قضائية أو أوامر تحفظية على العقار، خاصة تلك التي قد تمنع التصرف فيه أو تؤثر على حيازته.
4. التراخيص والمطابقة للتنظيم
• التأكد من أن البناء مُقام بترخيص رسمي صادر من الجهة الإدارية المختصة، وأن الوحدة مطابقة لمواصفات الترخيص المعتمد.
• الاستعلام من الحي المختص عن خضوع العقار لضوائع التنظيم أو خطوط التنظيم أو قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة، لما لذلك من أثر على المساحة الفعلية أو إمكانية الاستعمال.
• في حالة العقارات القديمة، يجب فحص أي قرارات ترميم أو إزالة أو تدعيم صادرة بحق المبنى.
ثانياً: الفحص الفني والهندسي "لا تكتفِ بالمظهر الخارجي"
1. المساحة: بين "المسطح البنائي" و"المساحة الصافية"
• مطابقة المساحة على الطبيعة لما ورد في العقد والرسومات الهندسية، مع مراعاة الفروق بين المساحة البنائية والمساحة الصافية القابلة للاستعمال.
• الاستعانة بمهندس استشاري محايد لقياس المساحة والتحقق من سلامة الإنشاءات، خصوصًا إذا كانت هناك فروق واضحة بين المساحة المعلنة والفعلية.
2. العيوب الخفية: الأمراض المزمنة للبناء
• فحص شامل للعناصر غير الظاهرة، مثل:
• أنابيب الصرف الصحي باستخدام كاميرات فحص.
• التوصيلات الكهربائية باستخدام أجهزة قياس الأحمال.
• العزل الحراري والمائي، خاصة في الأسطح والأدوار الأخيرة.
3. المرافق والخدمات
• اختبار ضغط المياه في أوقات الذروة.
• التأكد من أن عدادات الكهرباء والمياه والغاز جديدة وخالية من المديونيات السابقة.
• فحص شهادات الصيانة الدورية للمصاعد وأنظمة الحريق، والتأكد من وجود جهة إدارة أو اتحاد ملاك يلتزم بصيانة المرافق المشتركة وتحديد رسومها.
ثالثًا: الشروط التعاقدية:
1. بند الثمن
• كتابة الثمن بالأرقام والحروف لتفادي أي تلاعب، مع بيان طريقة السداد تفصيلاً "دفعة تعاقد، دفعات لاحقة، أقساط دورية" ومواعيد الاستحقاق.
• تحديد وسيلة الدفع "نقدًا، شيكات، تحويل بنكي" مع إلزام البائع بإصدار إيصالات أو سندات قبض عن كل دفعة.
• في حالة التمويل البنكي، النص على أن نفاذ العقد معلق على موافقة البنك، أو استخدام حساب ضمان للدفعات حتى إتمام التسجيل.
2. بند التسليم والحيازة
• النص على أن التسليم يتم بعد المعاينة النهائية من المشتري، وتحرير محضر استلام يوقع عليه الطرفان ويثبت فيه حالة الوحدة والعيوب إن وجدت.
• النص على ضمان العيوب الخفية لمدة عامين على الأقل طبقًا للمادة 447 من القانون المدني.
3. بند النزاعات والضمانات
• تحديد المحكمة المختصة مكانياً أو الاتفاق على التحكيم.
• إلزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق، وضمان صحة المستندات وخلوها من أي عيب قانوني، والالتزام باتخاذ كافة إجراءات التسجيل عند طلب المشتري.
رابعًا: الاعتبارات المالية "لا تنخدع بالسعر المبدئي"
1. القيمة السوقية والتكاليف الخفية
• مقارنة سعر الوحدة بأسعار الوحدات المماثلة في نفس المنطقة من حيث الموقع والمواصفات.
• احتساب الرسوم الإدارية، ومصاريف التسجيل، والضرائب العقارية، ورسوم المرافق والصيانة، وأي مصروفات إضافية يتعين سدادها.
2. التمويل العقاري
• التأكد من أن الوحدة مقبولة للتمويل البنكي، إذ أن بعض الوحدات المخالفة أو غير المرخصة قد تُرفض.
خامسًا: الاعتبارات المستقبلية "هل ستحتفظ الوحدة بقيمتها؟"
التحقق من طبيعة الاستعمال المخطط للأرض والمنطقة، وخطط التطوير العمراني أو البنية التحتية القريبة، مثل مشروعات النقل والمراكز التجارية.
الخُلاصة:-
يقول "أنسى": شراء عقار ليس سباقًا نحو التوقيع، بل هو سباق نحو الفحص والتحقق، والأبطال الحقيقيون هم الأكثر صبرًا وتدقيقًا، الذين يستعينون بمحامٍ متخصص ومهندس فاحص، ويفتشون وراء كل ورقة وكل تفصيلة قبل تسليم أموالهم، فتلك الدقائق التي تبذلها في المراجعة قد توفر عليك سنوات من النزاع والندم، وتجعل من صفقتك خطوة آمنة نحو مستقبل يليق بطموحك.
