الجامع المانع فى تطبيق قانون الإيجار القديم.. 7 عناصر تكشف للمُلاك والمستأجرين نطاق تطبيقه وتاريخ نفاذه وشروطه والآثار المترتبة.. وخبير يوضح الاختصاص القضائى الاستثنائى بنظر المنازعات الناجمة عن تطبيق القانون

بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 ونشرة بالجريدة الرسمية العدد 31 مكرر فى 4 أغسطس2025 أصبح  لقوانين ايجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والتعديلات الواردة عليهما هناك ميقات تنتهى عنده تطبيق تلك القوانين، وتصبح لاغية، كما أن الأجرة القانونية تم تعديلها بجعل لها حد أدنى لا يجوز النزول عنها، وأصبحت العقود  الخاضعة له لها مدة تنتهى حتما عندها، كما تم إضافة أسباب للإخلاء يحق معه للمؤجر طلب الإخلاء لو تحققت خلال سريان ذلك القانون.

 

فقد انتهت قصة قانون الإيجار القديم بالتصديق عليه ونشره فى الجريدة الرسمية، وهو القانون رقم (164) لسنة 2025، بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقانون رقم (165) لسنة 2025، بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (4) لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.  

 

 

نطاق تطبيقه وتاريخ نفاذه وشروطه والآثار المترتبة  

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على آليات تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن واعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فضلاً عن نطاق تطبيقه وتاريخ نفاذه وشروطه والآثار المترتبة، حيث لا تزال الأسئلة تأتى من هنا ومن هناك حول آليات تنفيذ القانون والإجراءات الواجب اتباعها، خاصة أن قانون الإيجار القديم في مصر، الذي تم التصديق عليه، ينص على إنهاء عقود الإيجار القديمة للغرض السكني في غضون 7 سنوات، ولغير الغرض السكني خلال مدة أقصاها 5 سنوات من تاريخ سريانه، مع زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية خلال تلك الفترة، فهناك نحو 1،6 مليون أسرة مصرية تسكن في ايجارات قديمة، أي ما يعادل نحو 9،6 مليون مصري – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض المتخصص في الشأن المدنى مجدى أحمد عزام.   

 

لكن ما آليات تطبيق القانون؟ نعرض لذلك تفصيلا:

 

المبحث الأول: نطاق تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 الأماكن الخاضعة لأحكامه والأماكن غير الخاضعة له

 

نصت المادة الأولى من القانون رقم 164 لسنة 2025: "تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفقاً لأحكـام القـانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر" – وفقا لـ"عزام". 

 

 وعلى ذلك الأماكن الخاضعة للقانون هى:-

 

- الأماكن المؤجرة الخاضعة للقانون رقم 49 لسنة 1977 وهى تلك المحررة قبل 31 يناير 1996 بمعنى أخر كل مكان مؤجر حتى 30 يناير 1996 وأن تكون خاضعة لأحكام ذلك القانون وغير مستثناه من الخضوع له وهى تلك – الكلام لـ"عزام":-

أ‌- كافة الأماكن المؤجرة لغرض السكنى.

ب‌- الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى إذا كان المستأجر فيها شخصا طبيعيا.

 

وعلى ذلك الأماكن غير الخاضعة لنطاق تطبيق القانون هى:

 

- الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى متى كان المستأجر فيها شخص اعتبارى نظرا لكون تلك العقود تخضع لأحكام القانون رقم 10 لسنة 2022 وحكم المحكمة الدستورية العليا  الرقيم 11 لسنة 23 ق دستورية.

 

- أما نطاق تطبيق القانون زمانيا صار معمولا به اعتبارا من 5/8/2025 وأصبح القانون واجب النفاذ لكون تم نشره بالجريدة الرسمية فى 4/8/2025 حيث نصت المادة 10 منه على العمل به من اليوم التالى لنشره. 

 

 

المبحث الثاني: تأقيت مدة عقود الإيجار الخاضعة للقانون، وإنهاء كافة عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه بانتهاء المدة المحددة له - وهل هناك حالات تنتهى فيها عقود الإيجار قبل حلول الآجل المحدد بالقانون؟

 

نصت المادة الثانية من القانون رقم 164 لسنة 2025: "تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك. تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك" – طبقا لـ"عزام". 

 

وعلى ذلك تنتهى كافة عقود الإيجار الأماكن الخاضعة للقانون على النحو التالى:

 

أولا:- بالنسبة للأماكن السكنية  

 

- تنتهى مدة عقود الإيجار لتلك الأماكن بانقضاء مدة (7) سنوات من تاريخ العمل بالقانون أى أن تلك العقود تنتهى بحلول 5/8/2032 م.

 

 ثانيا:- بالنسبة للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية

 

- بينما تنتهى عقود الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعية بحلول 5/8/2030، هذا ما لم يتم التراضى بين المؤجر أو المستأجر على انهاء العقود قبل تلك الآجال.

 

ثالثاً:- هل هناك حالة تنتهى فيها مدة العقد قبل حلول الآجل المحدد؟

 

تنتهى عقود الايجار الخاضعة لأحكام القانون رقم 164/2025 قبل حلول الاجل المحدد فى القانون فى الحالات الآتية:

 

1- انتهاء العقد لعدم وجود مستحق للامتداد القانونى وفقا لشروط المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977. 

 

2- تحقق أى سبب من أسباب الإخلاء المقررة بالمادة 18 ق 136 لسنة 1981 أو المادة 7 من القانون رقم 164/2025. 

 

 

المبحث الثالث: تعديل قيمة الأجرة

 

نصت المادة الرابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكــام هــذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية، ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا مـن اليـوم التـــالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (3) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها" – هكذا يقول "عزام".

  

ملحوظة: وينبغى التفرقة بين مدلول تحديد القيمة الإيجارية وبين زيادتها حيث القانون الجديد قام باعادة تحديد الأجرة القانونية، ثم قرر عليها زيادة دورية سنوية اعتبارا من سبتمبر 2026.

 

حيث المقرر فى قوانين إيجار الأماكن أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام، إذ تتحدد به - متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة، ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفها، وأن الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً، ويستوي في ذلك أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد وردت في عقد الإيجار أو أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، إلا أن التشريعات المنظمة لذلك قد نصت كل منها على قواعد موضوعية وأخرى إجرائية- في هذا الخصوص - تختلف من قانون لآخر تكون واجبة التطبيق في نطاق القانون الذي أوجبها ومثال ذلك قد استحدث المشرع في المواد الخمسة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أحكاماً موضوعية وإجرائية لتحديد أجرة الأماكن تغاير نهجه السابق المقرر في ظل القوانين أرقام 46 لسنة 1962، 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 مفادها ألا تخضع الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير السكنى والإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون السالف لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة، طبقا للطعن رقم 1609 لسنة 93 قضائية، الصادر بجلسة 21 مايو 2023. 

 

 

الفرع الأول:  متى تستحق الأجرة المعدلة؟

 

وفقا لنص المادة 4 من القانون تستحق الأجرة القانونية:- 

 

- اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون. 

 

- ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا. 

 

- ويتلاحظ على النص أنه قرر بداية استحقاق الأجرة اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية – أى استعمل المشرع لفظ - موعد - استحقاق الأجرة. 

 

- وعلى ذلك تكون الأجرة القانونية الجديدة مستحقة اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون. 

 

- ولما كان موعد استحقاق الأجرة الشهرية وفقا لنص المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يكون الوفاء بها في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد. 

 

- ولما كان القانون تم نشره فى 4/8/2025 وفإذا كان عقد الايجار نص على موعد استحقاق الأجرة مع بدء الشهر فى اليوم الأول منه، كان موعد استحقاق الزيادة هى الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون ومن ثم تستحق الزيادة اعتبارا من الأول من سبتمبر 2025 باعتبارها الأجرة الشهرية التالية  لتاريخ العمل بالقانون كون أجرة شهر أغسطس استحقت فعلا بحلول الاسبوع الاول من الشهر، فى حين أن القانون قرر استحقاق الأجرة المعدلة اعتبارا من الشهر التالى لتاريخ العمل بالقانون. 

 

- أما اذا كان هناك موعد أخر لاحق على 5/8/2025 أو لم يكن هناك اتفاق مكتوب بالعقد كانت الأجرة مستحقة فى أغسطس 2025. 

 

 

 

الفرع الثانى: قيمة الأجرة المستحقة خلال  فترة عمل لجان الحصر

 

أولا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض السكنى

 

وفقا لنص الفقرة الثانية من المادة 4 من القانون تستحق الأجرة القانونية الجديدة:- 

 

ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا مـن اليـوم التـــالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (3) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

 

- وعلى ذلك إذا كان المكان المؤجر لغرض السكنى فإن الأجرة المستحقة تكون:-

 

1- يلتزم المستأجر بسداد الأجرة بواقع  250 جنيه شهريا اعتبارا من سبتمبر 2025 كقيمة الأجرة.

 

2- ويتم السداد لمدة 3أشهر وهى المدة المحددة لحين انتهاء لجان حصر المختصة بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، وقد تمتد تلك المدة لمدة أخرى ثلاثة أشهر بقرار من رئيس مجلس الوزراء بعدها تستحق الأجرة كاملة.

 

3- وعلى ذلك بمجرد انتهاء لجان الحصر ونشر المحافظ المختص بما تنتهى إليه االجان فى الوقائع المصرية ووحدات الإدارة المحلية اعتباراً من اليوم التالى تستحق الأجرة كاملة ومعها فوارق الأجرة إن وجدت. 

 

 

ثانيا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض غير السكنى للأشخاص الطبيعية

 

وفقا لنص المادة 5 من القانون:- "اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية".

 

وعلى ذلك تكون الأجرة القانونية بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض غير السكنى للأشخاص الطبيعية والمنصوص عليها بالمادة 5 مستحقة كاملة بواقع 5 أمثال الأجرة السارية قبل العمل بالقانون اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، ولما كان موعد استحقاق الأجرة الشهرية وفقا لنص المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يكون الوفاء بها في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد، ولما كان القانون تم نشره فى 4/8/2025 وكان موعد استحقاق الزيادة هى الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون ومن ثم تستحق الزيادة اعتبارا من الأول من سبتمبر 2025 باعتبارها الأجرة الشهرية التالية  لتاريخ العمل بالقانون كون أجرة شهر أغسطس استحقت فعلا بحلول الاسبوع الاول من الشهر، فى حين أن القانون قرر استحقاق الأجرة المعدلة اعتبارا من الشهر التالى لتاريخ العمل بالقانون.

 

الفرع الثالث: مقدار الأجرة المستحقة للأماكن السكنية والأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية

 

أولا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض السكنى  

 

وفقا لنص الفقرة الأولى من المادة 4 من القانون أصبحت الأجرة القانونية الجديدة  على النحو التالى:-

 

أولا: المشرع فرق فى مقدار الأجرة القانونية الجديدة بين الأماكن فى تقسيمات ثلاث اذا كان المكان المؤجر ضمن مناطق مميزة أو متوسطة أو اقتصادية.  

 

ثانيا: تختلف قيمة الأجرة القانونية الجديدة باختلاف المنطقة التى تقع فيها العين المؤجرة.  

 

 

(1): أجرة الأماكن المؤجرة الكائنة فى المناطق المميزة 

 

تكون أجرة تلك الأماكن الواقعة فى المناطق المميزة :-

- تكون 20 مثل الأجرة القانونية السارية قبل صدور القانون

- بشرط ألا تقل الأجرة عن 1000 ج (ألف جنيه) شهريا

بمعنى لو كانت الأجرة المستحقة عند صدور القانون هى 70 جنيها على سبيل المثال كانت الأجرة = 70ج×20 مثل= 1400 جنيه شهريا وتكون هى الأجرة طالما زادت على 1000ج

بينما لو كانت الأجرة 30 ج على سبيل المثال كانت الأجرة =

30×20 = 600 ج وبالتالى تصبح الأجرة ألف جنيه باعتبارها هى الحد الأدنى. 

 

(2): أجرة الأماكن المؤجرة الكائنة فى المناطق المتوسطة 

 

تكون أجرة تلك الأماكن الواقعة فى المناطق المتوسطة:-

- تكون (10 أمثال) الأجرة القانونية السارية قبل صدور القانون

- بشرط ألا تقل الأجرة عن 400 ج (أربعمائة جنيه) شهرياً.  

 

 

(3): أجرة الأماكن المؤجرة الكائنة فى المناطق الاقتصادية 

 

تكون أجرة تلك الأماكن الواقعة فى المناطق المتوسطة:- 

 

- تكون (10 أمثال) الأجرة القانونية السارية قبل صدور القانون

- بشرط ألا تقل الأجرة عن 250 جنيها (مائتى وخمسين جنيهاً) شهرياً. 

 

ثانيا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض غير السكنى المؤجرة للأشخاص الطبيعية

 

وفقا لنص المادة 5 من القانون:-

 

"اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية". 

 

- وبالتالى تكون الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعية هى خمسة أمثال الأجرة السارية وقت القانون – دون حد أدنى أو أقصى. 

 

- فإذا كانت الأجرة السارية وقت القانون 500 ج على سبيل المثال. 

 

- تكون الأجرة 500ج× 5 أمثال = 2500 ج شهريا. 

 

 

الفرع الرابع: كيفية استحقاق فوارق الأجرة المستحقة للأماكن السكنية خلال فترة انعقاد لجان الحصر

 

وفقا لنص الفقرة الثانية من المادة 4 من القانون تستحق الزيادة:- 

 

يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا مـن اليـوم التـــالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (3) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

 

أولا: متى تستحق الفوارق فى القيمة الإيجارية إن وجدت؟

 

-وعلى ذلك بالنسبة للأماكن السكنية قد تكون هناك فوارق فى الأجرة حيث تستحق بدءًا مـن اليـوم التـــالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (3) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت. 

 

- وعلى ذلك لو انتهت اللجان من عملها خلال سواء كان خلال الثلاثة الأشهر المحددة أو قبل انتهائها أو فى حالة مد المدة مرة أخرى، وظهر وجود فوارق أجرة للمؤجر تزيد عن 250 ج يحق له طلب تلك الفوارق من اليوم التالى لنشر قرار المحافظ لقرار لجان الحصر. 

 

 

ثانيا: كيفية استحقاق فوارق الأجرة  

 

- وعلى ذلك بالنسبة للأماكن السكنية إذا تبين وجود فوارق فى الأجرة فإن المستأجر يلتزم بسداد الفروق المستحقة على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها. 

 

- بمعنى لو كانت مدة لجان الحصر 3 أشهر تسدد الفوارق على 3أشهر بقسمتها على ثلاثة أقساط وتسدد مع الأجرة القانونية وإذا استمرت اللجان أربعة أشهر تسدد على أربعة أقساط ولو انتهت اللجان من عملها خلال شهرين تسدد على قسطين.

 

الفرع الخامس: مقدار الزيادة السنوية للأجرة المستحقة وموقف الزيادة الدورية المقررة بالقوانين السابقة

 

وفقا لنص الفقرة الثانية من المادة 6 من القانون:-

 

- تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (4)، (5) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (15٪).   

 

- وعلى ذلك تزاد الأجرة القانونية المستحقة وفقا للقانون إلى 15% كل عام اعتبارا من سبتمبر 2026 سواء للأماكن السكنية أو غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية "أما الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية فلا تخضع للقانون من حيث الأصل". 

 

 

موقف زيادة الأجرة الدورية المقررة بالقانون رقم 14 لسنة 2001:

 

- حيث أن هناك زيادة دورية ما بين 2% أو 1% سنويا للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية بغير غرض السكنى  فهل تتعارض مع الزيادة التى قررتها المادة 6 من القانون رقم 164/2025 أم تظل مستمرة حتى تنتهى مدة العقد. 

 

- القانون نص على الغاء القانون رقم 6 لسنة 1997 بمرور 7 سنوات أى اعتبارا من 5/8/2032 وبالتالى نرى تظل تلك الزيادة سارية.

 

الفرع السادس: لجان الحصر والضوابط فى تحديد وتقسيم المناطق

 

وفقا لنص المادة 3 من القانون:-

 

تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم والمعايير والضوابط الآتية:

1 -  الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.

2-   مستوى البناء ونوعية مواد البن المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.

3-  المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.

4-  شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

5 - القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة. 

 

 

ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

 

وعلى ذلك:-

 

- الاختصاص بإنشاء اللجان منوط بالمحافظ المختص.

- وتشكيل اللجان ونظام عملها  أعطى القانون لرئيس مجلس الوزراء اصدار قرار بقواعد ونظام عمل هذه اللجان.

- وتختص اللجان بحصر المناطق وتقسيمها الى ثلاثة أقسام – متميزة، ومتوسطه/ واقتصادية.

- ومدة انعقاد اللجان ثلاثة أشهر يجوز مدها لمدة أخرى واحدة فقط بقرار من رئيس مجلس الوزراء.

- ومعايير ضوابط التقسيم حددتها المادة 3.

 

 

المبحث الرابع: حالات الإخلاء الإضافية وشروط تطبيقها

 

نصت الفقرة الاولى من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبين المــادة (2) مـن هـذا القانون، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

 

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر.

2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر.

 

الحالة الأولى: ترك العين المؤجرة مغلقة

 

1- ما هو مدلول الترك وكيفية إثباته.

2- الحد الأدنى لمدة الترك.

3- وهل يطبق من تاريخ القانون سنة لاحقة أم سابقة؟

4- وهل هناك استثناء على الترك. 

 

 

مدلول الترك:-

 

المقصود بترك العين المؤجرة – لدى محكمة النقض - هو الترك الذي يقوم على عنصرين: عنصر مادي يتمثل في هجر الإقامة بالعين على وجه نهائي، وعنصر معنوي هو نية التخلي عن العلاقة الإيجارية، وفى هذا الشأن سبق لمحكمة النقض التصدي له في الطعن المقيد برقم 1510 لسنة 89 قضائية، الصادر بجلسة 23 أبريل 2025، والذى جاء في حيثياته: ترك العين المؤجرة – عنصراه - وجوب هجر المستأجر الإقامة فيها على وجه نهائي بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية.  

 

ويقول "عزام": وأرى أن الأمر فى القانون الحالى يختلف معنى الترك عن المعنى السابق فى ظل القانون رقم 49/1977 وتعديلاته حيث أرى أن المقصود بالترك هنا هو مجرد غلق العين المؤجرة دون استعمال  حتى ولو كان المستأجر يقوم بالوفاء بالأجرة، إلا أنه يستثنى من كان لدبه مانع قانونى كالسفر للخارج للعمل أو الدراسة  أو غير ذلك متى ثبت ذلك بعودته على العين خلال فترات تواجده بالبلاد أما اذا ثبت غلقها خلال فترات عودته يتحقق الترك ومن هنا جاء لفظ دون مبرر، واثبات الترك يكون وفقا لأحكام قانون الإثبات "ماديا من خلال شهادات المرافق، أو من خلال أقوال وشهادة الجيران أو ...". 

 

 

مدة الترك ومتى تبدأ:-

 

هى مدة تزيد على سنة تبدأ من تاريخ نشر القانون أى اعتبارا من 4/8/2025.

 

هل هناك استثناءات؟ 

 

إذا تمكن المستأجر من اثبات أن ترك العين مغلقة كان له مبرر – للسفر للعمل – للعلاج – للدراسة أو غير ذلك .. متى قام الدليل على مبرر بقوم الدليل عليه أمام القضاء ويستقل قاضى الموضوع بتقدير تحقق الترك  من عدمه؟

 

الحالة الثانية:  ثبوت امتلاك وحدة سكنية أو غير سكنية

 

1- ما هو مدلول امتلاك وحدة أخرى.

2- الشروط المتطلبة لتحقق طلب الإخلاء.

3- النص يسرى على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى وكذلك لغير غرض السكنى.

 

أولا: مدلول الامتلاك لوحدة:

 

- التملك فى القانون المدنى له أسباب متعدده ( العقد – الارث – الالتصاق - الشفعة -الاستيلاء - التقادم المكسب......). 

 

- وعلى ذلك متى ثبت تملك المستأجر لوحدة أخرى بأى سبب من أسباب الملكية تحقق فى حقه أمر الإخلاء. 

 

 

ثانيا : الشروط المتطلبة حتى يحق للمؤجر طلب الإخلاء

 

1- يستوى فى الوحدة أن تكون سكنية أو غير سكنية.

2- أن تكون قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد له المكان المؤجر.

 

-أى أن العين التى يستأجرها  المستأجر وحدة سكنية فيشترط فى الوحدة التى يتملكها  أن تكون قابلة للاستخدام فى ذات الغرض أى صالحة للسكن اما لو كانت غير صالحة لذلك الغرض كما لو كانت معدة لغرض غير سكنى  فلا محل لاعمال النص أو العكس لو كانت العين المؤجرة غير سكنية ويمتلك المستأجر وحدة سكنية فلا مجال لاعمال النص.

 

-وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلـب  من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.

 

-ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امت إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.   

 

 

المبحث الخامس: الاختصاص القضائى الاستثنائى بنظر المنازعات الناجمة عن تطبيق القانون

 

نصت الفقرة الاخيرة من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلـب  من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.

 

ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضــــــي الأمور الوقتية المشار إليه".

 

-أضاف المشرع استثناء على الأصل العام للتقاضى أحقية المؤجر فى طلب اخلاء المستأجر الخاضع عقد ايجارة لأحكام هذا القانون إذا انتهت المدة أو تحقق فى حق المستأجر احدى الحالتين المنصوص عليهما بالمادة 7 (ترك العين مغلقة، أو تملك المستأجر لوحدة أخرى) بطلب لقاضى الامور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار بطلب طرده). 

 

- مع حفظ حق المؤجر فى التعويض. 

 

- ولكن لا يحول ذلك دون لجوء المؤجر أو المالك إلى قاضى الموضوع مباشرة. 

 

- ويصدر قاض الأمور الوقتية أمره بالكتابة في اليوم التالى لتقديم الطلب  على الأكثر، ولا يلزم ذكر الأسباب التي بنى عليها الأمرعلى عريضة يعد مشمول بالنفاذ المعجل عملا بالمادة 288 مرافعات.

 

حيث تنص المادة رقم (288) من قانون المرافعات على أن: "النفاذ المعجل بغير كفالة واجب بقوة القانون للأحكام الصادرة في المواد المستعجلة أياً كانت المحكمة التي أصدرتها، وللأوامر الصادرة على العرائض، وذلك ما لم ينص في الحكم أو الأمر على تقديم كفالة"، إلا أنه يجوز للقاضى مصدر الأمر أن ينص فى الطلب على تقديم كفالة، فإذا صدر أمره بدون التعرض لمسألة الكفالة كان أمره مشمولًا بالنفاذ المعجل دونها، كذلك فإن مجرد التظلم من الأمر على العريضة أمام القاضى المختص لا يوقف تنفيذها. 

 

 

ميعاد سقوط  الأمر:

 

- يسقط الأمر الصادر على عريضة إذا لم يقدم للتنفيذ خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدوره ولا يمنع هذا السقوط من استصدار أمر جديد. م 200 مرافعات. 

 

- إلا أنه يجوز للقاضى مصدر الأمر أن ينص فى الطلب على تقديم كفالة، فإذا صدر أمره بدون التعرض لمسألة الكفالة كان أمره مشمولًا بالنفاذ المعجل دونها، كذلك فإن التظلم من الأمرووفقا لنص المادة 197 مرافعات لذوى الشأن  الحق فى التظلم الى المحكمة  المختصة إلا إذا نص القانون على خلاف ذلك ويكون التظلم بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى أمام المحكمة. 

 

ميعاد التظلم من الأمر:

 

يكون التظلم خلال عشرة أيام من تاريخ صدور الأمر بالرفض أو من تاريخ البدء في تنفيذ الأمر أو إعلانه بحسب الأحوال.

 

إجراءات التظلم من الأمر:

 

بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى أمام المحكمة.

 

الحكم فى التظلم من الأمر:

 

وتحكم المحكمة فيه بإصدار الأمر أو بتأييد الأمر الصادر أو بتعديله.

 

وتحكم المحكمة:

 

أحقية المستأجر فى اللجوء لمحكمة الموضوع المختصة إلا أنه لا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر القاضى الأمور الوقتية.

 

هل التظلم من الأمر يوقف التنفيذ؟

 

-التظلم من الأمر على العريضة أمام القاضى المختص لا يوقف تنفيذها. 

 

-ويجب أن نضع في الاعتبار أن الأوامر الوقتية، بما في ذلك الأوامر الصادرة من قاضي الأمور الوقتية، لها صفة مؤقتة ولا تحوز حجية الأمر المقضي، مما يعني أن القاضي الذي أصدر الأمر أو المحكمة المختصة قد تعدل عنه أو تلغيه إذا تبين لها ذلك. 

 

الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام 

 

المبحث السادس: تاريخ انتهاء العمل بقوانين ايجار الاماكن 49/1977 وتعديلاتها

 

نصت المادة التاسعة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "مع عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام 29 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بـيـن المـؤجر والمستأجر، و6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون".

 

وعلى ذلك:- 

 

1- تلغى القوانين أرقام 29 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بـيـن المـؤجر والمستأجر، و6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة1977.

2- اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون أى اعتبارا من 5/8/2032 تكون تلك القوانين ملغاة.

3- ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون".

 

المبحث السابع: حقوق المستأجر الاستثنائية فى استحقاق وحدة بديلة 

 

وشروط ذلك: 

 

- نصت المادة الثامنة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2،7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود.

 

-فى المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.

 

-ويُصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها، وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة، وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها، على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة (2) من هذا القانون .

 

-وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى فى الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

 

-المشرع فى المادة الثامنة من القانون أعطى لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 الأحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، ولكن ذلك مشروط بالآتى:-

1- يجب التقدم بطلب للجهة الادارية تبخصيص له وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة.

2- وأن يكون ذلك قبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود المنصوص عليها بالمادة 2.

3- وأن يرفق بالطلب به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة فى المادة (2) من هذا القانون.

 

وتكون الأولوية بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً، وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة (2) من هذا القانون.   

 

ملحوظة:

 

قانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تم نشره بالجريدة الرسمية بتاريخ 30 / 01 / 1996 وتم العمل به من اليوم التالى لتاريخ النشر بالجريدة الرسمية اى اعتبارا من 31 / 01 / 1996 وبهذا فإن جميع العقود المحرره اعتبارا من هذا التاريخ تخضع لأحكام القانون المدنى وفى حالة عدم الاتفاق على مدة محدده للعلاقة الايجارية مثل استخدام لفظ "مشاهرة" أو طوال حياة المستأجر أو ما دام العقار صالح للسكنة، فإن العقار يعتبر عير محدد المدة ويتم تطبيق المادة 563 من القانون المدنى، وبالتالى فإن خضوع هذه عقود الإيجار هذه لأحكام القانون المدنى فإنه تكون غير خاضعه لأحكام القانون 164 لسنة 2025 والذى بموجبة تم تحديد زيادة القيمة الايجارية سواء للسكنى أو الغير سكنى بالإضافة الى تحرير العلاقة الايجارية بإنهاء العقود غير السكنية بعد خمس سنوات والعقود السكنية بعد 7 سنوات .