ايجارات - أرشيفية
لازال الحديث حول مشروع قانون الايجار القديم يُلقى بظلاله على الشارع المصرى، قبل قرار التصديق عليه ونشره في الجريدة الرسمية من عدمه، فحرب التصريحات التي تخرج من كلا الطرفين المُلاك والمستأجرين تؤكد أن الأزمة ستستمر في كلتا الحالتين سواء تم التصديق على القانون من عدمه، حيث يرى المستأجرين أن الدعاوى القضائية في المحاكم ستكون هي الفيصل النهائي، ما يؤكد معه أن المشوار طويل في ساحات المحاكم والنيابات.
وهنا يجب أن نؤكد أن قانون الإيجار القديم لا يقترب من عقود 1996، حيث أن العقد شريعة المتعاقدين، كما يؤكد القانون بشكل قاطع أن التعديلات لا تمس بأي شكل العقود الخاضعة لقانون رقم 4 لسنة 1996، المعروف بـ"القانون الجديد"، وأن العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر تظل محكومة بالمدة والقيمة المُتفق عليها في العقد، وبالتالي، فإن القانون الجديد الذي أقره البرلمان يطبق فقط على العقود القديمة الموروثة قبل 1996، ولا يغيّر شيئًا في العقود المُبرمة بعد هذا التاريخ، والتي لا تزال تخضع لأحكام الاتفاق والتراضي.
الفرق بين القانونين:
• قانون الإيجارات القديمة (ما قبل 1996):
العلاقة الإيجارية كانت ممتدة دون مدة محددة، والإيجار رمزي وثابت، مع امتداد العقد تلقائيًا للورثة، وهو ما أدى إلى تجميد العلاقة التعاقدية لعقود طويلة.
• قانون 4 لسنة 1996 (العقود الجديدة):
ينص على أن العلاقة محددة المدة والقيمة، ويجوز للطرفين الاتفاق على مدة الإيجار (5 أو 59 سنة مثلًا)، مع تحديد الزيادة السنوية وشروط الإخلاء بوضوح، وتنتهي العلاقة بانتهاء مدة العقد ما لم يُجدد باتفاق جديد.
مسلسل قانون الإيجار القديم "عرض مستمر"
وفى هذا الشأن - يقول الخبير القانوني والمحامى مازن عبدالقادر - أن التعامل مع قانون الحكومة بشأن تعديل قوانين الايجار القديم، كأملاك خاصة عادت لأصحابها، شيء يدعوا للتعجب والتهكم في آن واحد فى ظل إن تعديلات قانون الشهر العقاري سمحت بتسجيل العقار بوضع اليد باثبات الحيازة، خاصة وأن هذه علاقة ايجارية ذات طبيعة خاصة، والقول خلاف ذلك هو إفتاء بلا علم، ولا يجوز أن يعدل عن هذه الطبيعة الخاصة إلا بإيجاد بديل وعلاقة لا تُضير المستأجر فى أن يمس مركزه القانوني الخاص.
وبحسب "عبدالقادر" في تصريح لـ"برلماني:" وهذا قول له أصول ضاربة فى جذور الفقه الإداري والمدني، ولذلك أراد الله أن يكشف للرأي العام كله جلسة ما قبل الموافقة على القانون من نقد للحكومة حول "البديل"، وأراد أن يخرج للناس إعلاميا من اقترح أقتران التخلى عن الايجار بالاستلام للبديل، فإذا كانت العلاقة مجرد علاقة ايجارية عادية، وليست ذات طبيعة خاصة، فلماذا يطالب النواب أو حتى تكلف الحكومة نفسها ببديل أصلا؟
"إيجاد البديل" كلمة السر في التصديق على القانون
ويضيف الخبير القانوني: وعلى الجانب الآخر، اتحدى أن يكون هناك فتوى دينية واحدة صدرت أو تصدت للتحليل والتحريم من هذا المنطلق، وهذه الخلفية للوقائع ووفقا لفهم طبيعة هذه العلاقة، بل أغلب من يروج للأمر يروج لفتاوى عامة، لتبرير موقف أو دعم قانون، مثال رأي عام بشأن تحليل أو تحريم توريث عقد الايجار أو تأبيده، ولا يمكن لشيخ أو مفتي أن يتصدر فى تحليل أو تحريم بدون اسقاط طبيعة وفلسفة هذا القانون ذاته المنظم لهذا القانون، وبدون علمه بوقائع وطبيعة هذه العلاقة، وتقدير كل حالة على حده، فيسقط عليها ما يناسبها من حكم بتحليل أو تحريم أو كراهية أو استحباب.
ويؤكد "عبدالقادر": من قال أن المادة "2" تهدد السلم المجتمعي لم يبالغ، لإنه بكل بساطة هدد مراكز قانونية مستقرة بلا ميزان، بل أهواء وقرار سلطة تنفيذية، ويعزز هذا التحذير ما قررته أكبر محكمة قانون فى مصر"المحكمة الدستورية العليا" حول الفصل فى هذه المسألة، وما قررته الدستورية العليا هو عدم مشروعية وقانونية تثبيت القيمة الايجارية فحسب، وهذا فى حد ذاته كان كافى بضبط الميزان بلا إفراط أو تفريط، وما قررته المحكمة يؤكد ويرسخ على الطبيعة الخاصة لهذه العلاقة الايجارية، وإلا لكان السلم المجتمعي انهار فى هذا المجتمع منذ عشرات السنين، بسبب عدم تمكين المالك والمؤجر من ملكه.
والمادة "2" تهدد مراكز قانونية مستقرة
الأمر الأخير – الكلام لـ"عبدالقادر" - والذى يؤكد تداعيات تطبيق هذا القانون على السلم المجتمعي هو استحالة تطبيقه بدون رضا المستأجر أو قبل ايجاد بديل، فكيف يمكن طرد أكثر من 2 مليون مستأجر(سكنى) وفق الاحصائيات الرسمية، وما رأي الدين والشرع بل والقضاء إذا لم يخرج المستأجرين ودافعوا عن مراكزهم القانونية لاسيما إذا كان هذا المركز المحمي دستوريا وتاريخيا وحيازة وسيطرة هو منزله نفسه ورميه فى الشارع، فمن سيكون فى ذلك الوقت الجاني ومن المجني عليه؟ أم أن الحكومة وضعت فى مخيلتها أن أكثر من 2 مليون وحدة يقطن فيها ملايين المواطنين سيتركون ملاذهم وسكنهم إلى المجهول بهذه البساطة بلا بديل أو فى ظل غياب رؤية أشهد الله الناس عليها داخل البرلمان، خاصة أننا نتحدث عن أن إجمالى الوحدات الخاضعة للايجار القديم تمثل ما يقارب من 40% من الوحدات المستأجرة بكل صورها فى البلد كلها.
وفى سياق أخر - ترى روابط المؤجرين أن حق الملكية هو رأس سنام كافة الحقوق العينية الأصلية على الأشياء سواء كانت عقارات أو منقولات، ولهذا الحق فللمالك حق استغلال العين أو استعمالها أو التصرف فيها، وحق تأجيرها هو أحد الحقوق المتفرع عن حق الاستغلال، وعندما يقرر مالك العين استغلالها بتأجيرها للغير؛ فيبرم بشأنها عقد آخر يسمى عقد الإيجار، وهو عقد تحكمه قواعد قانونية؛ منوط بها تنظيم العلاقة الإيجارية وتحديد التزامات كل طرف، وكذا آثار الإخلال حال ثبوته .
"روابط المؤجرين": المالك صاحب حق استغلال العين أو استعمالها أو التصرف فيها وتأجيرها
وتضيف "روابط المؤجرين": ومن أركان عقد الإيجار أن يكون محدد المدة الزمنية؛ فلا يعرف القانون عقد ايجار مؤبد دون تحديد مدة سريانه، ومن ثم فقد كانت قوانين إيجار الأماكن السارية فى مصر؛ سواء ق 149 لسنة 77 أو136 لسنة 81 هى قوانين استثنائية؛ تعد خروجا على ذلك الأصل المقرر فيما يتعلق بتحديد مدة سريانها، والاستثناء لا يلغى الأصل، وبالتالى فإنه عندما يتم مجاوزة الظروف التى أدت إلى اللجوء للطريق الاستثنائى، فإنه من المتعين الرجوع للأصل العام المقرر، ومن ثم كان لابد من العودة للأصل؛ والعدول عن الاستثناء بصدد قوانين العلاقة الإيجارية المتعلقة بحالات الايجار القديمة وعلى هذا الأساس.
وتؤكد: فإن اللغط المثار حاليا بما يصاحبه من جدل وضوضاء؛ إنما ينحصر مبرره الوحيد والمقبول فى وجود منطلقات ودوافع شخصية أو فردية؛ يتحكم فيها موقع كل طرف، سواء بإنتمائه للملاك أو للمستاجرين وهو ما يفسر حالة الجدل التى يثيرها البعض من النواب؛ حال مناقشة مشروع القانون بما أجهز على الجانب الموضوعى تماما، لاسيما وأن أول الصفات التي يجب أن يتسم بها نائب الشعب؛ إنما تتمثل فى "التجرد" شأن القاعدة القانونية تماما من حيث العمومية والتجريد.
