المحكمة الدستورية العليا - أرشيفية
حالة ترقب يشهدها الشارع المصرى هذه الأيام بشأن القرار النهائي لمشروع قانون الإيجار القديم، حول التصديق عليه من عدمه، خاصة أن قانون الإيجار القديم يبدأ تطبيقه رسميًا اعتبارًا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وذلك بعد التصديق عليه من رئيس الجمهورية، وأنَّ العمل به سيكون ساريًا على مستوى الجمهورية، كما أنَّ القانون الجديد حال التصديق عليه سيُطبق بشكل خاص على المناطق القديمة التي تضم عقارات وإيجارات تجارية قائمة منذ عقود، مثل تلك المُبرمة في ستينيات القرن الماضي، بالإضافة إلى جميع العقارات المُشيّدة قبل 30 يناير 1996.
وحال التصديق عليه سيلغي تلقائياً التشريعات السابقة، وهي قوانين عامي 1977 و1981، حيث إنَّ الهدف هو تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بشكل أكثر عدالة، إلا أن هناك تفاؤلا بشكل كبير من قبل المستأجرين بعدم التصديق على القانون، حيث أن حكمين للمحكمة الدستورية، تُقر الامتداد لجيل واحد بعد المستأجر من قرابة درجة أولي ومقيم معه، وهما حكم 2002 وحكم 2011 - بينما - حكم المحكمة الدستورية في 2024 يتطرق لدستورية "زيادة الإيجارات فقط"، دونما تعرض للامتداد، لأن هذا محسوم في الحكمين السابقين في 2022 و2011 - ومعني ذلك - أن القانون المثار سيكون محكوما عليه بعدم الدستورية فيما يتعلق بالامتداد لسابق الفصل فيه بحكمين دستوريين سابقين في 2002 و2011، بينما سيكون دستوريا فيما يتعلق بزيادة الإيجارات لو كانت منطقة غير مجحفة، كذلك لنقض حكم الدستورية في 2024 وعدم الشطط في احتساب الزيادة.
عقود الإيجار والتعديلات الجديدة
وفى هذا الشأن – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض يحيى سعد - سبق للمحكمة الدستورية وأن أصدرت عدة أحكام قالت فيها إن الدستور أطلق حق كل مواطن - وفيما خلا الأحوال التي يبينها القانون - في أن يقيم في الجهة التي يختارها داخل بلده، فلا يُرد عنها، ولا يُحمل على أن يتخذ غيرها مقراً دائماً، وحيث إن العقود التي يقيمها أطرافها وفق نصوص الدستور ذاتها، لا يجوز أن ينهيها المشرع، ولو عارضتها مصلحة أياً كان وزنها.
وبحسب "سعد" في تصريح لـ"برلماني": وحيث إن احتجاز أكثر من عين للسكنى وفقاً لحكم الفقرة الأولى المطعون عليها، يفيد الانفراد بها والاستئثار بمنافعها، سواء أكان من يحتجزها مالكاً لها جميعها، أم مستأجراً لها بأكملها، أم مالكاً لبعضها ومستأجراً باقيها، وحيث إن سريان الحظر المقرر بالفقرة الأولى المطعون عليها في شأن كل شخص يحتجز أكثر من مسكن في البلد الواحد، ولو تملكها جميعها، إنما يناقض الدستور من نواح متعددة .....ولو كان من احتجزها قد استأجرها جميعاً، طبقا لحكم المحكمة الدستورية الطعن رقم 56 لسنة 18 ق - جلسة 15 / 11 / 1997، وذات المعنى المحكمة الدستورية – الطعن رقم 176 لسنة 21 ق - جلسة 8 / 2 / 2004 - وذات المعنى المحكمة الإدارية العليا الطعن رقم 236 لسنة 26 ق - جلسة 5 / 5 / 2018.
5 مبادئ للمحكمة الدستورية "تحت المجهر"
ووفقا لـ"سعد": وهنا نخلص لعدة مبادئ المحكمة الدستورية كالتالى:
1- لا يجوز للمشرع أن يصدر قانونا ينهى به عقودا أبرمها أطرافها وفقا للدستور.
2- والعقود التي يقيمها أطرافها وفق أحكام الدستور لا يجوز للمشرع إنهاؤها ولو عارضتها مصلحة أياً كان وزنها.
3- النص الذى يقيد حق المستأجر في احتجاز أكثر من مسكن هو نص مخالف للدستور.
4- من غير الجائز أن تفرض السلطة التشريعية - من خلال تنظيمها لبعض أنواع العقود - قيوداً تدهم الدائرة التي تباشر فيها الإرادة حركتها.
5- إن السلطة التقديرية التي يملكها المشرع في موضوع تنظيم الحقوق، حدها قواعد الدستور، فلا يجوز تخطيها، وكان من المقرر أن الحقوق التي كفل الدستور أصلها لا يجوز تقييدها بما ينال منها، تقديراً بأن لكل حق مجالاً حيوياً أو دائرة منطقية يعمل في إطارها، فلا يجوز اقتحامها، وإلا كان ذلك نقضاً لفحواه، وعدواناً على نصوص الدستور ذاتها.
وبناء عليه - نظن أنه وعوضاً عن بناء ملايين الوحدات الجديدة بتكلفة باهظة، والتي لن تكفِ الاعداد المتوقعة بالاضافة للطلبات المعتادة التي لا تلبى بالكامل أصلاً، فالحل الأوفق أن تسدد الدولة الزيادة في القيمة الايجارية "العادلة وبسعر السوق" للملاك المؤجرين، نيابة عن المستأجرين، وهذا سيكون أقل كلفة من بناء وحدات جديدة، ويمكن تشجيع المستأجر الراغب في اقتناء وحدة جديدة بديلة بتخصيص وحدة بسعر مخفض، مقابل إنهاء عقد الإيجار طوعاً.
"روابط المؤجرين": تأبيد العلاقة الإيجارية مخالف للشريعة الإسلامية
فيما ترى "روابط المؤجرين" أن هناك حكم الدستورية في 2024، وهذا الحكم تجاوز أو تجاهل حكم المحكمة الصادر سنة 1997، الذي كان قد قضى بدستورية الامتداد القانوني لعقود الإيجار بثمن زهيد، وبذلك كسر مبدأ الاستقرار القضائي، ولكن فى حالة وفاة المستأجر الأصلى انتفت صفة المقيم الذي لم يكن طرفا فيها وأن التوازن العقدى والاجتماعى والقانونى لابد من تصحيحه من المشرع بإعتباره صاحب الحق فى سن القوانين تحت رقابة القضاء، وبالتالى يختلف المستأجر الأصلى باعتباره طرفا وبين من امتد له باعتباره ليس طرفا أو صفة عقدية أو قانونية.
وتؤكد "روابط المؤجرين" في تصريحات صحفية: ما كان يحدث من قبل هو تأبيد العلاقة الايجارية، ووضع مقابل غير عادل ومجحف وفيه غبن بين لأحد طرفيه ليس فيه مخالفة للدستور المرجع فيه لأحكام الشريعة الإسلامية، وبحكم مسئولية السلطة العامة عن أعمالها، أمام مواطنيها، فإن القوانين الاستثنائية كانت عملاً قامت به الدولة لاعتبارات ارتأتها وقتئذٍ، وحيث إنها أرادت العدول عن تلك القوانين، وإعادة الوضع لطبيعته، فإن ترتب على ذلك أي ضرر لأي مواطن مؤجر كان أم مستأجر، فتلتزم الدولة بحكم مسئوليتها عن أعمالها بتعويض المضرور. وحيث إن الحق في السكن والحق في حماية الملكية من الحقوق الأساسية للمواطنين في أي دولة، فيلزم عليها ألا تنتظر تحقق الضرر لكل مواطن على حدة كي تلتزم بتعويضه، بل يجب عليها حماية للسلم المجتمعي أن تعوض المستأجرين والمؤجرين بما يمنع تحقق ضرر من الأصل.
لابد من الرجوع للأصل العام في عقود الإيجار
وتضيف "روابط المؤجرين": لابد من الرجوع للأصل العام فقد سبق للمحكمة أن رفضت طعن عدم دستورية إنهاء عقود إيجار الأراضى الزراعية، وسبق لها رفض طعن الأشخاص الاعتبارية، وهنا خلال المبادئ الخمسة السابقة فهى تتحدث عن العقود المحررة فى ظروف طبيعية وليست محكومة فى ظروف استثنائية، فإن التعديل أسقط القانون الاستثنائى فى مادته الأولى، وبالتالى الحكم للتشريع العام، أما المدة الاستثنائية، فهذا تدخل منه استثنائى ضد التشريع العام حتى لا يطرد الجميع استنادا إلى أن العقد مشاهرة، فهذا التقييد الاستثنائى وضع لصالح المستأجر، وعلى هذا لم يتدخل المشرع فى إنهاء العقود ولكنه أرجعها للأصل العام بإلغاء القانون الاستثنائى.
العقود هل ينظمها القانون أم الدستور؟
وتابعت: نرى أن القانون -كالقانون المدنى مثلاً- هو الذى ينظم العقد منذ إبرامه وحتى أنتهاؤه وأحكامه وآثاره وألتزامات أطرافه، والقانون بهذا الوصف يجوز إلغاؤه أو تعديله بأى قانون آخر لاحق عليه يقر هذا الإلغاء أو التعديل صراحةً أو ضمناً، فإذا كان قد تقرر ميزةً ما لمستأجر بموجب تشريع معين، فيصح إلغاء تلك الميزة بنص صريح أو ضمنى بموجب تشريع لاحق، وذلك وفقاً لما هو مقرر بالدستور والقانون، والسؤال هنا.. هل الدستور يمد العقود بدون رغبة المالك؟ وعموما العقود كلها المدة فيها مشاهرة أى إيجار لمدة شهر، فهل المراد هنا توريث المستأجر أو تملكه بعقد إيجار؟
واستطرد: المبادئ الخمسة سالفة الذكر لا تسري وفقا لدستور 2014 وأن القانون الاستثنائي يلغي بأنها الحالة التي فرض لها والحظر في الإيجارات القديمة وفقا لحالة استثنائية وأصبحت في حكم الحق المكتسب في ذهن المستفيد من هذا الوضع، ونعتقد أن أغلب العقود الإيجارية تعدت أقصي مدة للإيجار وهي مدة الحكر ولابد أن تحرر حتى لا تتعدي على حق الملكية، فهذا قانون استثنائي فرض فى وقت استثنائي وشرعته الدولة لحفظ حقوق المستأجر وعدم طرده، أما وإن كانت الدولة هى من فرضته فحق عليها أن تسحبه أو تعدله لتعدل كافة الميزان ولتساوي بين حقوق الملاك وحقوق المستأجرين.
فلسفة المحكمة الدستورية "تغيرت"
وطبقا لـ"روابط المؤجرين": باختصار شديد فلسفة المحكمة الدستورية نفسها تغيرت بعد هذا الحكم أكثر من مرة ومالت ناحية المؤجر، باعتبار "طريقة غير مباشرة" أن الامتداد غير المحدود للعلاقة الإيجارية يعد مساسا بحق الملكية المكفول دستوريا، وبالتالي المشرع ساير هذا التغيير ولم يخالفة في التعديلات الأخيرة، وعقود الإيجار التي أبرمت في ظل القوانين 49 و136 معظمها "مشاهرة" أي "شهر"، تدخل المشرع وجعلها مؤبدة وتورث، فالإمتداد غير المحدد باطل شرعا، وأصبح العقد بإرادة منفردة بقوة القانون 49 و136 الطرف الحر ليس له إرادة في العقد المتد بغير ارادته، ولكن الحق هنا مستمد من القانون وليس من العقد أو سلطان الإرادة، فالقانون جميعا نتفق أنه فيه شيء من مخالفة الشريعة وحق الملكية.
الخبير القانوني والمحامى بالنقض يحيى سعد
