"لا توجد مشكلة بناء إلا ولها فى قانون التصالح حل".. 4 مميزات تتصدر التيسيرات.. الأبرز المسارعة في السداد ينتج عنه خصم ربع المستحق عليه.. و"المتخللات" حليفة الحظ السعيد بالقانون.. وخبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة

>>لا مخالفة مبانى إلا ولها حل فى قانون التصالح الجديد

>>مخالفات البناء السابقة على أخر تصوير جوى قبل 2023/10/15 وكل المخالفات التى قبل هذا التاريخ سوف يشملها قانون التصالح حتى ولو كانت مخالفة قوانين التنظيم أو الآثار أو الطيران المدني بشروط حددها القانون

>>المسارعة فى سداد مقابل التصالح مكسب كبير للمتصالح حال دفع المبلغ مقدما والاستفادة بخصم ربع المستحق عليه   

 

الجريدة الرسمية نشرت في عددها الصادر بتاريخ 17 ديسمبر 2023 الماضى، قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي بالموافقة والتصديق على تعديلات قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها الصادر برقم 187 لسنة 2023، حيث حددت المادة الرابعة من القانون، أن يُصدر رئيس الوزراء، بعد موافقة مجلس الوزراء، اللائحة التنفيذية للقانون خلال 3 أشهر من تاريخ العمل به، ليسد الثغرات والإشكاليات التي وقعت في القانون السابقين وهما قانون التصالح منذ عام 2019 ثم تعديلاته في 2020 وأخيرًا في 2023م الذي صدق عليه رئيس الجمهورية الذي أصبح بمثابة تصحيح للأخطاء لتقنين أوضاع جميع الإنشاءات.

 

3 تعديلات متتالية حدثت في قانون التصالح في بعض مخالفات البناء منذ خروج قانون التصالح عام 2019، حيث كان بمثابة تحد كبير للدولة المصرية، لإنهاء مخالفات البناء التي وقعت على مراحل كبيرة ومختلفة، وأثار القانون سالف الذكر الرأي العام المصرى برمته، وذلك نظرًا لاحتكاكه بالمُلاك أو المستأجرين للعقارات المُخالفة على مستوى الجمهورية، وتسببت قواعده العامة في عدم وضوح الرؤية أو الصورة، حيث يصعب توحيد المقاييس في ظل قرى فقيرة وتعديات كل حالة تختلف مع غيرها في نفس النطاق الجغرافي، وأصبح السؤال المطروح هل قانون التصالح 2019م وتعديلات في 2020م، وأخيرًا في 2023م صار بمثابة تصحيح للأخطاء الماضية.   

 

 

قانون التصالح في بعض مخالفات البناء يزيل عوارا كبيرا فى النقص التشريعى

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على قانون التصالح الجديد رقم 187لسنة 2023 فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، والإشكاليات التي تصدى لها القانون وعمل على حلها ، حيث يعتبر هذا القانون من أهم قوانين التصالح فى البناء ليزيل عوارا كبيرا فى النقص التشريعى الوارد بالقانون 119 لسنة 2008 والمسمى قانون البناء الموحد أو ذلك القانون رقم 17 لسنة 2019 والمسمى بقانون التصالح أو ماطرأ عليه عليه من تعديل بالقانون رقم 1 لسنة 2020، خاصة وأن قانون التصالح الجديد يلغى كل نص يخالفه حسب مواد الاصدار الخاصة بالقانون الجديد – بحسب الفقيه المدنى، والمحامى بالنقض الدكتور أحمد أبو المعاطى جمعه.

 

9 مميزات أعطاها القانون لجهة الإدارة لقبول التصالح فى مخالفات البناء

 

في البداية - فلسفة المشرع فى القانون الجديد هى أنه لا مخالفة إلا ولها حل فى قانون التصالح الجديد والتبسيط والتخفيف على المواطن هو أهم ميزة فى القانون الجديد سواء من حيث إتساع نطاقه أو خفة أحكامه وسهولة قواعده القانونية وليس تعسيرها والتشديد فيها  حتى تلك المخالفات التى تمت قبل صدوره وكانت تمثل تشددا واضحا فى النص السابق، فمثلا جاءت نصوص قانون التصالح الجديد لتعطى جهة الإدارة قبول التصالح فى المخالفات الأتية والتى تمت قبل العمل بأحكامه وهى – وفقا لـ"جمعه":

 

1-تغيير الاستخدام فى المناطق التى لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.  

 

2- التعديات الواقعة على خطوط التنظيم المعتمدة، وذلك بالنسبة للتعديات الواقعة قبل اعتماد خط التنظيم أو الواقعة على الشوارع التخطيطية التى لن يكتمل تنفيذها على الطبيعة.  

 

3-التعدى على حقوق الإرتفاق المقررة قانونا بشرط الإتفاق بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الإرتفاق على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، واستثنى النص من شرط الإتفاق المشار إليه الإخلال بحقوق الإرتفاق من كافة أصحاب حقوق الإرتفاق.   

 

 

شروط المحافظة على التراث المعمارى المتميز حتى لو مخالف

 

4-المخالفات التى تمت بالمبانى والمنشأت ذات الطراز المعمارى المتميز المنصوص عليها بالمادة الثانية من القانون رقم 144 لسنة 2006 بشأن تنظيم هدم المبانى والمنشأت غير الأيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعمارى وفق الشروط الأتية – الكلام لـ"جمعه":  

 

أ-أن تكون المخالفات قت أتت قبل قيد المبنى أو المنشأة بسجل حصر المبانى والمنشأت ذات الطراز المعمارى المتميز.

ب-ألا تكون المخالفة بالتعلية أو الإضافة إلى العقار المقيد بسجل الحصر.

ج-ألا تؤثر المخالفات على المبنى وألا تفقده مقومات قيده بسجل الحصر.

د-موافقة الجهاز القومى للنسيق الحضارى.    

 

 

مصير المخالفات التى تمت بالعقارات الواقعة داخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة

 

5 - المخالفات التى تمت بالعقارات الواقعة داخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة الصادر بتحديدها قرار المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية وفقا لقانون البناء المشار إليه ووفق الشرطين الأتيين: 

 

أ- ألا تؤثر المخالفات على النسيج العمرانى للمناطق ذات القيمة المتميزة.

ب- موافقة الجهاز القومى للتنسيق الحضارى.

 

6-تجاوز قيود الإرتفاع المقررة وفق قانون الطيران المدني بشرط ألا تؤثر على حركة الملاحة الجوية وموافقة وزارة الطيران المدني.

 

7-البناء على الأراضي المملوكة للدولة متى ووفق على طلب تقنين وضع اليد وفقا للقوانين المنظمة لذلك. 

 

 

8-تغيير إستخدام العقارات بالمناطق التى صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية شريطة عدم تعارض الإستخدام المطلوب التصالح عليه مع الاستخدامات المصرح بها بالمنطقة.  

 

9-البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، وذلك فى الحالات التالية:  

 

أ- المخالفات فى الحالات الاستثنائية المشار إليها فى البندين "أ" و "پ" من المادة 2 من قانون 119 لسنة 2008.

 

ب- المشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام.  

 

ج- الكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للمدن والقرى وتوابعهما بناء على عرض الوزير المعنى بشئون الزراعة وإستصلاح الأراضى، وموافقة مجلس الوزراء وذلك فى حدود الأعمال المخالفة التى تحقق فيها وصف  الكتل ويقصد بها الكتل المتمتعة بالمرافق الأساسية والمشغولة بنشاط سكنى أو غير سكنى والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة حتى التصوير الجوى فى 2023/10/15 بناء على تقرير صادر من الأجهزة المختصة بوزارة الزراعة واستصلاح الأراضي.   

 

 

حالات لا يجوز فيها التصالح في بعض مخالفات البناء

 

وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون المستندات والشروط الأخرى اللازم توفرها للتصالح وتقنين الأوضاع فى مخالفات البناء، وشدد قانون التصالح الجديد على عدم التصالح فى حالات محددة على سبيل الحصر وهى:  

 

1-الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء.  

 

2-البناء على الأراضى الخاضعة لقانونى حماية الأثار، وحماية نهر النيل والمجارى المائية من التلوث.  

 

3-تغيير إستخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات الجراجات. 

 

 

الاستفادة بطلبات التصالح فى القانون القديم

 

ويضيف "جمعه": يعد من أهم ملامح القانون الجديد هو الاستفادة بطلبات التصالح فى القانون القديم التى لم يبت فيها نهائيا مع الإستفادة برسوم الفحص وما تم سداده من مبالغ مقابل التصالح، كما أنه من محاسن التشريع الجديد أن يستفيد المتصالح بالاعفاء من ربع رسوم التصالح فى المخالفات حال سدادها مقدما دفعة واحدة مع التقسيط لمدة 3 سنوات للمبلغ الاصلى ثم تحسب فائدة 7% فى حال التقسيط على مدة 5 سنوات.

 

ولعل أهم ما أتى القانون الجديد به هو إنشاء لجنة فحص ويخطر مقدم طلب التصالح بكتاب موصى عليه بما تم به، ولطالب التصالح استيفاء أوراقه خلال 3 أشهر ولكن القانون لم يحدد مهلة ينتهى فيها الفحص لكل مرة يقدم فيها ماطلب منه من أوراق أو مستندات لقبول طلب التصالح، كما حدد القانون لجنة خاصة بالتظلم يرأسها أحد أعضاء الهيئات القضائية وليس قاضيا بعينه، وقرار اللجنة يصدر خلال شهرين ويتم التظلم منه بطبيعة الحال أمام القضاء الإداري  – هكذا يقول "جمعه".    

 

 

أزمة المتخللات التي تعانى بعض الأسر المصرية

 

كما تصدى القانون لأزمة المتخللات التي تعانى بعض الأسر المصرية الخاص بالتعدي على أراضي أملاك الدولة، نظرا لامتلاكهم قطعة أرض تسمى متخللات لأنها تحيط بها المباني من جميع الاتجاهات وكذلك جميع المرافق "كهرباء ومياه وصرف صحى"، وتكون في الأراضي الزراعية أو أراضي المباني، ولكن ليس لها خريطة ولا تصوير جوي، و"المتخللات" تعتبر سكن مع إيقاف التنفيذ، فالمتخللات حليفة الحظ السعيد فى قانون التصالح الجديد، وستدخل حيز عمرانى بعد انتهاء اجراءات التصالح.

 

توزيع حصيلة الرسوم

 

وحدد القانون توزيع حصيلة الرسوم وخصص جزءا يسيرا منها للقائمين بتنفيذه تشجيعا وتقديرا فى سبيل إنجاز تطبيق القانون الجديد بما يتفق والصالح العام، ونص القانون الجديد فى المادة 12منه بأن للسلطة المختصة حق رفض طلب التصالح  فى أحوال محددة منها عدم سداد كامل مبلغ مقابل التصالح  خلال ستين يوما من تاريخ إخطار مقدم التصالح بموافقة اللجنة على الطلب وذلك في أحوال السداد الفورى  أو التقاعس عن سداد قسطين أو حدوث تغيير أو تعديل فى محل طلب التصالح وكذا عدم صحة المستندات أو البيانات المتعلقة بطلب التصالح مقارنة بالواقع والطبيعة – طبقا للفقيه المدنى. 

 

 

استكمال بناء المخالفة حال التصالح

 

وأخيرا وليس بأخر من مزايا هذا التشريع الجديد الحق فى استكمال بناء المخالفة حال التصالح، فمثلا لو أن هناك مخالفة بناء أعمدة بدون ترخيص أو حوائط أو اسقف فيحق للمتصالح استكمال البناء طالما تسمح السلامة الانشائيه لاستكمال إجراءات البناء، وتجدر الإشارة إلى أن تشكيل لجان فحص الطلبات، وكذا لجان التظلمات موضحة تفصيلا بالقانون، ونهيب بالمشرع فى اللائحة التنفيذية أن يخصص قسما خاصا بالمحليات تحت مسمى لجنة قانون التصالح الجديد تتولى قبول الطلبات ومخاطبة الجهات المعنية حتى تمام إنجاح هذا القانون، وتمام طلب التصالح وإصدار الرخصة الجديدة بالتصالح، وإتمام البناء وانهاء القضايا والمخالفات المتعلقة.  

 

3 شهور كحد أقصى لتطبيق قانون التصالح في بعض مخالفات البناء

 

والجريدة الرسمية نشرت في عددها الصادر بتاريخ 17 ديسمبر 2023 الماضى، قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي بالموافقة والتصديق على تعديلات قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها الصادر برقم 187 لسنة 2023، حيث حددت المادة الرابعة من القانون، أن يُصدر رئيس الوزراء، بعد موافقة مجلس الوزراء، اللائحة التنفيذية للقانون خلال 3 أشهر من تاريخ العمل به. 

 

 

ومسألة إصدار اللائحة التنفيذية للقانون تتم بناءً على عرض مشترك من الوزير المعني بشؤون الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، والوزير المعني بشؤون التنمية المحلية، حيث يتضمن القانون الجديد، إتاحة التصالح على عدد من المخالفات التي كان محظورًا التصالح عليها في القانون السابق رقم 17 لسنة 2019 وتعديلاته، وهناك حد أقصى مُدته 3 أشهر بموجب القانون لإصدار اللائحة التنفيذية منذ تاريخ إصدار القانون، التي سوف يتم إصدارها من خلال وزارة الإسكان، وبعد الانتهاء من اللائحة التنفيذية يبدأ تطبيق القانون بشكل رسمي، ويبدأ المواطنون للتصالح على الإنشاءات، والتصالح حتى التصوير الجوي بتاريخ 15/10/2023، لذلك المواطن الذي لم يتقدم للتصالح هُناك إتاحة لهم للتقنين أوضاعهم، ومن تم رفض ملفه يُمكن التظلم عليه، أو التقدم بملف جديد.  

 

تجهيز أوراق التصالح  

 

يشار إلى أنه يمكن لراغبى التصالح في بعض مخالفات البناء الآن تجهيز أوراق ومستندات تقديم طلب التصالح عن المخالفات والاشتراطات البنائية، وذلك بعد صدور قانون التصالح الجديد رقم 187 لسنة 2023 والصادر بتاريخ 17/12/2023 حيث يطبق قانون التصالح في مخالفات البناء، على الحالات حتى 15 أكتوبر 2023، بدلا من 30 سبتمبر 2022، وذلك وفقا لآخر تصوير جوى في القانون الجديد.   

 

 

الخلاصة: أهم المميزات في قانون التصالح في بعض مخالفات قانون البناء   

 

1-لا مخالفة مبانى إلا ولها حل فى قانون التصالح الجديد.

2-المتخللات حليفة الحظ السعيد فى قانون التصالح الجديد.

3-مخالفات البناء السابقة على اخر تصوير جوى قبل 2023/10/15 وكل المخالفات التى قبل هذا التاريخ سوف يشملها قانون التصالح حتى ولو كانت مخالفة قوانين التنظيم أو الآثار أو الطيران المدني بشروط حددها القانون.

4-المسارعة فى سداد مقابل التصالح مكسب كبير للمتصالح حال دفع المبلغ مقدما والاستفادة بخصم ربع المستحق عليه.