متى يبدأ تطبيق قانون التصالح فى مخالفات البناء؟ ومن يدفع رسوم التصالح "المالك أم المستأجر"؟.. التنفيذ مرتبط بـ"اللائحة التنفيذية".. والمالك يقع عليه عبء السداد.. وتيسيرات ومعالجات قانونية لغلق الملف الشائك

حزمة من التساؤلات التي لا تنتهى من قبل ملايين المصريين بعد التصديق على قانون التصالح في مخالفات البناء والتيسيرات التي وضعها المشرع في التعديلات الجديدة التي تم التصديق عليها من قبل الرئيس عبد الفتاح السيسى، والذى نشرته الجريدة الرسمية في عددها 50 مكرر (أ)، قانون رقم 187 لسنة 2023، بإصدار قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنيين أوضاعهم، والذى جاء في 14 مادة، ويهدف إلى تلافي الإشكاليات التي كشف عنها التطبيق العملي للقانون رقم (17) لسنة 2019، والمعدل بالقانون رقم (1) لسنة 2020 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، بالإضافة إلى التيسير على مواطنين في الإجراءات.

 

يأتي هذا بالإضافة إلى التيسير على مواطنين في الإجراءات، والذي من شأنه التحفيز نحو التقدم بطلبات لتقنين الأوضاع المخالفة، مع التمسك بالتحقق من توافر السلامة الإنشائية، حيث منح التصالح على بعض المخالفات التي كان محظور التصالح عليها وفقاً لبعض الضوابط، ووضع حد أدنى وحد أقصى لقيمة التصالح على المتر الواحد، والسماح بتقسيط قيمة التصالح حتى 5 سنوات منها 3 سنوات بدون فوائد، ومنح نسبة تخفيض 25% مقابل السداد الفوري، وذلك كله في ضوء توجيهات القيادة السياسية بفتح العديد من الملفات الشائكة التي تهم جموع المواطنين وتقديم حلول جذرية وسريعة لها. 

 

 

قانون التصالح الجديد فى مخالفات البناء 2023

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على قانون التصالح فى مخالفات البناء أهداف وطموحات وتيسيرات ومعالجات قانونية وإجرائية لغلق الملف الشائك نهائياً، وقراءة  قانونية فى ضوء القانون الذى يهدف إلى حل إشكاليات قانون التصالح في مخالفات البناء والاشتراطات البنائية الجديدة، لضبط منظومة العمران ومنع البناء العشوائي والمخالف، والذى من المتوقع أن يتضمن عددًا من التعديلات التي تساعد على تسهيل إجراءات التصالح، وفتح الباب أمام عدد أكبر من المخالفين، ومن ضمن هذه التعديلات، مراجعة ملفات التصالح للمساحات البالغة 200 متر من خلال مهندس نقابي، وما يزيد عن ذلك ستتبع مكتبا استشاريا؛ بسبب عدم وجود عدد كاف بموظفين الدولة لمراجعة الطلبات المقدمة من المواطنين – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض علاء العيلى.

 

في البداية - تضمن القانون الجديد تيسيرات ضخمة جديدة ومعالجات قانونية جذرية  تستهدف إضافة تيسيرات تساعد في تذليل بعض الجوانب الإدارية والإجرائية بما يحقق هدف الدولة في غلق ملف المخالفات نهائيًا، أبرز هذه التيسيرات هي  إمكانية التصالح على بعض المخالفات التي كان يحظر التصالح عليها وفقًا لبعض الضوابط، كما وضع مشروع القانون حدا أدنى وحدا أقصى لقيمة التصالح على المتر الواحد، والسماح بتقسيط قيمة التصالح حتى 5  سنوات منها 3 سنوات بدون فوائد، كما شملت التيسيرات إمكانية تخفيض قيمة التصالح فى حالة السداد الفوري – وفقا لـ"العيلى". 

 

 

كما يمنح القانون الجديد نسبة تخفيض تقدر بنحو 25% مقابل السداد الفوري، وقد شمل مشروع القانون تيسيرات ضخمة لإنهاء وغلق هذا الملف الشائك وفقاً لتوجيهات القيادة السياسية  بالمضي قُدماً على فتح هذا الملف وإنهائه بحلول ومعالجات قانونية قاطعه وجذرية بما يحقق مصلحة الوطن والمواطن وتقديم كل التيسيرات – الكلام لـ"العيلى".

 

مسئولية كبيرة وعمل ضخم بحجم ما يقرره الواقع

 

هذه المناقشات وهذا الحراك القانونى الذى تم تحت قبة البرلمان لم يكن بالعمل السهل إذا ما عرفنا وفقاً للمناقشات التى تمت خلال الأشهر الماضية بلجنة الإسكان بمجلس النواب أن هناك حوالى 2800000 "مليوني طلب وثمانمائة ألف" طلب تصالح التي قدمها المواطنون خلال الفترة السابقة عبارة عن مليون 400 ألف طلب تصالح عبارة عن بناء على الأراضي الزراعية خارج الحيز ومنهم 290 ألف طلب خارج نطاق التصالح من أساسه أضف إلى ذلك أن هناك 145 ألف طلب بناء مخالف على أراضي الآثار، 115 ألف طلب بناء مخالف على حرم الطرق، 245 ألف طلب بناء مخالف على أراضي ولاية الري – طبقا لـ"العيلى".

 

 

وفى تلك الأثناء – كان على الحكومة إجراء التقسيم النوعى لهذه الطلبات من حيث عدد طلبات القرى، وكذلك بالنسبة للمدن، والطلبات التي توجد خارج نطاق التصالح وهو أمر ليس بالسهل وبحجم ما يقرره الواقع كانت المناقشات الضخمة التى تمت تحت قبة مجلس النواب والتى خرجت بالقانون الجديد للتصالح فى مخالفات البناء حيث كانت الحكومة والبرلمان حريصان على حل مشكلات التصالح في مخالفات البناء السابقة دون السماح بتكرار هذه الممارسات غير المقبولة والتوافق حول النقاط الخلافية والخروج بمشروع القانون بما يلبى آمال وطموحات الوطن فى رؤيته فى تحقيق مزيد من التنمية والتطوير بالمحافظة على الرقعة الزراعية والقضاء على العشوائيات التي تؤثر بصورة سلبية على أهم ما تملكه الدولة من مقومات – هكذا يقول "العيلى".

 

قانون التصالح يتصدى لفوضى العشوائيات

 

وبالنظر إلى أن هذه المخالفات تعتبر هي السبب الرئيسي في وجود العشوائيات التي أنفقت، وتنفق الدولة، عليها المليارات، بهدف توفير حياة كريمة لساكنيها، وهو ما أوردته الحكومة أثناء المناقشات التى جرت الأشهر الماضية وصرح به رئيس مجلس الوزراء، وفى المقابل تلبية طموحات المواطن وتقديم التيسيرات اللازمة لتقنين الأوضاع التى بشأن المخالفات البنائية بما يضمن عدم العودة لمثل هذه الممارسات فى شأن أعمال البناء المخالف، وتقنين حالات الشراء للشقق السكنية التى تمت فى عمارات سكنية بها مخالفات مطلوب التصالح عليها فلك أن تتخيل أنه وفقاً لما ورد بمناقشات لجنة الإسكان أن هناك ما يقرب من مليوني و800 ألف ملف تقنين تم التقدم بها سابقاً فيما تتضمن غالبية هذه الملفات أبراجا وعمارات ووحدات يستفيد منها ما يقرب من 50 مليون مواطن على الأقل. 
 

 

وقد شملت التعديلات الواردة بالقانون ما يطمئن المواطن فقد تضمنت التعديلات تقنين مسألة تحصيل مقابل الانتفاع من واضع اليد، والنص على أن يترتب على سداد مقابل الانتفاع انقضاء الدعوى الجنائية، وكذلك إيقاف التنفيذ إذا تم السداد في أثناء تنفيذ العقوبة، كما تتضمن التعديلات التي اقترحتها الحكومة، فتح المدة المقررة لتقديم طلبات واضعي اليد لتقنين الأوضاع، لـ6 أشهر إضافية، وجواز مدّ هذه الفترة لمدة أخرى مماثلة، وكذلك استحداث لجان لنظر التظلمات كما ورد بالمادة 14 من مشروع القانون والتى تبيح للمواطن مقدم طلب التصالح التظلم من قرار الرفض، أو من مقابل التصالح، خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطاره به

 

ونستعرض ما حوته مواد القانون فى نقاط على النحو التالى:-

 

الحالات التى لا يجوز فيها التصالح وفقاً للقانون الجديد 

 

1- تغيير الاستخدام في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.

 

2- التعديات الواقعة على خطوط التنظيم المعتمدة قبل اعتماد خط التنظيم، أو الواقعة على الشوارع التخطيطية غير المنفذة على الطبيعة.

 

3- التعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانونًا بشرط الاتفاق بين طالب التصالح وأصحاب الحقوق.

 

4- المخالفات التي تمت بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.

 

5- المخالفات التي تمت بالعقارات الواقعة داخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة.

 

6- تجاوز قيود الارتفاع المقررة وفق قانون الطيران المدني أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة.

 

7- البناء على الأراضي المملوكة للدولة متى وفق على طلب تقنين وضع اليد وفقًا للقوانين المنظمة.

 

8- تغيير استخدام العقارات بالمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية.

 

9- البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة في بعض الحالات، ومنها الحالات الواردة في البندين (أ) و(ب) من المادة الثانية من قانون البناء، وكذا المشروعات الحكومية وذات النفع العام، إضافة إلى الكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للمدن والقرى وتوابعها في حدود الأعمال المخالفة التي تحقق فيها وصف الكتل والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة حتى التصوير الجوي في 30 سبتمبر 2022. 

 

 

الحالات التي لا يجوز بها التصالح ومحظور

 

حظر القانون الجديد التصالح بشأن الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، فوفقا للمادة (3) والتى (حظرت التصالح بشأن بعض الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، أو البناء على الأراضي الخاضعة لقانوني حماية الآثار وحماية نهر النيل والمجاري المائية من التلوث، أو المتعلقة بتغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات (الجراجات)

 

هل يجوز التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها؟

 

فوفقا للمادة (4): "منحت لمجلس الوزراء سلطة قبول التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها، بناء على عرض من وزير الإسكان أو وزير التنمية المحلية، والوزير المعني بالحالة المعروضة- والتى يستحيل أو يصعب إزالتها أو استكمال مستنداتها، مع مضاعفة سعر مقابل التصالح عليها إلى ثلاثة أضعاف السعر المحدد.   

 

 

هل هناك استثناءات في تخفيض أسعار التصالح؟

 

أجازت المادة "4" لمجلس الوزراء في حالات الضرورة تخفيض سعر التصالح للمتر المسطح.

 

هل هناك تيسيرات للمواطنين بتقديم تقرير هندسي؟

 

القانون القديم كان يتطلب أن يكون المهندس استشاريًا، ووفقا للمادة (7) من القانون الجديد (منحت تيسيرات للمواطنين بتقديم تقرير هندسي من مهندس معتمد من النقابة دون اشتراط أن يكون استشاريًا، متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة لا تزيد عن 200 متر مربع ولا يتجاوز ارتفاعه 3 أدوار. 

 

 

ما أسعار التصالح في مخالفات البناء وفقا للقانون الجديد؟

 

بخصوص أسعار ورسوم التصالح في مخالفات البناء وفقا لما ورد في تعديلات القانون وخاصة في المادة (8) والتي نصت على أن تصدر السلطة المختصة قرارًا بتحديد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع على أساس قيمة سعر المتر لكل منطقة بحسب المستوى العمراني والحضاري وتوافر الخدمات، على ألا يقل مقابل التصالح للمتر المسطح عن 50 جنيها ولا يزيد على 2500 جنيه، مع الاسترشاد بما سبق أن حددته اللجان المشار إليها بالمادة الخامسة من القانون رقم 17  لسنة 2019 المشار إليه، ويستكمل سداد باقي مقابل التصالح خلال 60 يوما من تاريخ إخطار مقدم طلب التصالح بموافقة اللجنة المنصوص عليها بالمادة (5) من هذا القانون على طلب التصالح، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء منح نسبة تخفيض لا تجاوز 20% من إجمالي مقابل التصالح، في حال السداد الفوري لمقابل التصالح.

 

ووفقا للمادة ذاتها فإنه يجوز أداء باقي مقابل التصالح على أقساط خلال مدة لا تجاوز 5  سنوات، على أن يُستحق عائد لا يجاوز 7% على النحو الذي تحدده اللائحة التنفيذية أو القانون، من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد، وذلك إذا زادت مدة التقسيط على 3 سنوات، ويراعى خصم ما سبق سداده في أحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب. 

 

 

ما موقف طلبات التصالح والتظلمات التي قدمت في ظل القانون رقم 17 لسنة 2019 ولم يتم البت فيها أو لم تنقض مواعيد فحصها؟

 

وفقا للمادة الثانية: (أحالت طلبات التصالح والتظلمات التي قدمت في ظل القانون رقم 17 لسنة 2019 ولم يتم البت فيها، أو لم تنقض مواعيد فحصها، إلى "لجان البت والتظلمات" المُشكَلة طبقًا للقانون المرافق وبذات الأحكام والإجراءات الواردة به.

 

هل يجوز التقدم بتظلم جديد للجان التظلمات؟

 

أجاز القانون لكل من رفض طلب تصالحه ولم تنقض مدة التظلم - طبقًا لأحكام القانون رقم 17  لسنة 2019، بأن يتقدم بتظلم جديد للجان التظلمات المشار إليها، خلال (30) يومًا من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية، كما أجازت لكل من رفض طلب تصالحه طبقًا لأحكام القانون رقم 17 لسنة 2019، التقدم بطلب جديد وفق أحكام القانون المرافق. 

 

 

هل يجوز استكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه وبذات الارتفاع في حالة التصالح في ظل القانون القديم على الأعمدة والحوائط فقط؟

 

وفقا للمادة الثالثة: "وضعت حلًا لإشكالية مخالفة إقامة الأعمدة أو الحوائط أو الأعمدة والحوائط أو الأعمدة والأسقف، والتي قُبلت طلبات التصالح بشأنها في ظل أحكام القانون رقم 17 لسنة 2019، وذلك بجواز تعديل القرار دون رسوم بإضافة التصريح باستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه وبذات الارتفاع وأجازت في المخالفات التي كان محلها أعمدة أو حوائط أو أعمدة وحوائط أو أعمدة وأسقف فقط، التي قبل بشأنها التصالح، وتقنين الأوضاع في ظل أحكام القانون رقم 17 لسنة 2019، أن يتم تعديل القرار ودون أي رسوم، بإضافة التصريح باستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه، وبذات الارتفاع، وفقًا للضوابط التي تبينها اللائحة التنفيذية للقانون المرافق، بينما نصت المادة الرابعة على أن يصدر رئيس مجلس الوزراء، بعد موافقة مجلس الوزراء، اللائحة التنفيذية للقانون المرافق خلال 3 أشهر من تاريخ العمل به، ثم ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره وفقا للمادة الخامسة.

 

هل يعتبر قرار قبول التصالح بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره؟

 

وفقا للمادة (9): "قررت اعتبار قرار قبول التصالح بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره (وعدم إخلاله بحق الملكية)، مع عدم امتداد التصالح لأية أعمال مستجدة تزيد عما قدم بشأنه طلب التصالح. 
 

 

هل بجوز تغيير أو تعديل في الأعمال المتصالح عليها بعد صدور قرار قبول التصالح؟

 

لا يجوز - فحظر القانون الجديد إحداث تغيير أو تعديل في الأعمال المتصالح عليها بعد صدور قرار قبول التصالح، إلا بالإجراءات المقررة قانونًا، مع اشتراط طلاء كامل الواجهات الخاصة بالمبني (واستثناء القري وتوابعها من ذلك)

 

هل يجوز توصيل المرافق للعقارات المتصالح عليها؟

 

نصت المادة (10): إمكانية توصيل المرافق للعقارات بناء على قرار الجهة الإدارية المختصة، مع إلزامها بإخطار الجهات القائمة على المرافق به لاتخاذ ما يلزم بحسب الأحوال، مع اشتراطها في حالة رفض التصالح وسبق توصيلها بألا يتم التمتع بأية أوجه دعم بشأن مقابل استهلاك المرافق أو اتخاذ أية إجراءات للشهر أو التسجيل. 

 

 

ما حالات رفض التصالح ؟

 

نصت المادة (12): (حالات رفض التصالح أو اعتباره كأن لم يكن، سواء برفض اللجنة أو فوات مواعيد التظلم أو تأييد لجنة التظلمات لقرار الرفض، أو عدم سداد المقابل أو التقاعس عن سداد قسطين، أو إحداث تغيير أو تعديل في محل التصالح، أو عدم صحة المستندات والبيانات المقدمة.

 

- أوجبت أن يتضمن قرار الرفض النص على استكمال الإجراءات القانونية والتنفيذية، أو تصحيح الأعمال المخالفة، أو استئناف نظر الدعاوي والتحقيقات، أو تنفيذ الأحكام والقرارات (بحسب الأحوال)، مع إخطار مقدم الطلب بالقرار. 

 

 

هل ترد المبالغ المدفوعة كمقابل للتصالح لذوي الشأن في حالة رفض طلب التصالح؟

 

وفقا للمادة (13): (نظمت آلية رد المبالغ المدفوعة كمقابل للتصالح لذوي الشأن في حالة رفض طلب التصالح). 

 

من يدفع رسوم التصالح المالك أم المستأجر؟

 

الفقرة الثانية من المادة 24 من قانون 49 لسنة 1977 نصت على أنه يلزم المؤجر (المالك) عند تأجير المبنى أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء، ويتضح من تلك المادة بأن المستأجر عليه التزامات ليس من بينها صلاحية ترخيص البناء من عدمه، إذ أن هذا الالتزام يلتزم به المؤجر، حيث أنه هو الذي قام باستخراج رخصة البناء وبنى العقار على أساسها وهذه الواقعة لم يحضر فيها المستأجر ولم يكن شريكًا فيها، إذ أنه من المفترض أن المؤجر حين قام بواقع البناء لم يكن موجودًا أثناءها المستأجر، وذلك لأنه حضر لتأجير الشقة بعد بنائها، وفي حال أن المؤجر بنى بدون ترخيص فهو مخالف ويقع تحت طائلة القانون، ويحاسب على ذلك الأمر وفقًا للقانون. 

 

   

 

متى يتم تطبيق قانون التصالح في مخالفات البناء؟

 

من المفترض أن يتم تنفيذ القانون بمجرد نشره في الجريدة الرسمية، ويصبح نافذا وصالح للعمل به من اليوم التالي لنشره، إلا إذا تم استثناء التطبيق بموعد معين مثلما حدث في قانون تعاطى المخدرات بالنسبة للموظفين الذى منح فرصة لمدة 6 أشهر لتطبيقه، إلا أن اللوائح التنفيذية للقانون ما هي إلا قرارات وزارية حالها في ذلك حال القرارات الأخرى التي يقصد بها إفصاح الجهة الإدارية عن إرادتها الملزمة بما لها من سلطة وفق القوانين واللوائح في الشكل الذي يتطلبه القانون، وذلك لإنشاء أو تعديل أو إلغاء مركز قانوني بغية تحقيق المصلحة العامة.

 

القانون يمر بمراحل كثيرة وصعبة لإصداره وقد يأخذ فترة طويلة حتى يصدر، أما اللائحة فهي أكثر مرونة من ذلك، ولا تتطلب هذا الجهد الكبير، فلب المسألة هي مراحل الإصدار وتعقيداتها المتعددة، فيترك القانون المسائل التفصيلية التي لا تتسم بالديمومة والثبات ومسألة تنظيمها وإصدارها للائحة التنفيذية، إذ يكون من السهولة بمكان أن يتم تعديلها في أي لحظة تقتضي الضرورة، وتكون أسرع في الإصدار وأسهل للعمل، واللائحة تأتي كذلك على تفصيلات تبين فيها آلية التطبيق السليم وما يندرج من حالات ضمن القاعدة القانونية التي يأتي بها القانون، سواء ً بتعديد هذه الحالات أو وضع الشروط التي تحدد صفة هذه الحالات.  

 

 

وإصدار اللوائح التنفيذية للقوانين ليست كلها على حد سواء فبعض القوانين تصدر لوائحها بسرعة كبيرة والبعض الآخر يأخذ فترة زمنية يراها البعض بأنها طويلة، وهذا الأمر مرده إلى نوع القانون والشأن الذي ينظمه، فننظر لكل قانون على حدة ولا يقاس عليه في ميعاد صدور لائحته التنفيذية، هذا من جانب، ومن جانب آخر فالجهات الإدارية بصفتها القائمة على المصلحة العامة هي التي تحدد مدى ملاءمة إصدار اللائحة التنفيذية في ذلك الوقت بما لها من سلطة منحها لها المشرع، وهذا كله يخضع لدراسات مستفيضة تطول في بعض الحالات وتقصر في البعض الآخر.