حذارى من العقد المفتوح.. حكم قضائى بالطرد من الشقة لانتهاء العلاقة الإيجارية لعقد "غير محدد المدة".. والمحكمة ترفض تفسير العقد لأطول فترة زمنية "60 عامًا" قياسا على مدة حق الحكر.. والمادة 563 مدنى تحسم النزاع

قضت الدائرة/8 بمحكمة شبرا الخيمة الابتدائية، حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بالطرد من العين وفسخ عقد الإيجار، وذلك لانتهاء العلاقة الإيجارية لعقد غير محدد المدة "المدة مفتوحة غيرمحدد المدة"، وتسليم عين التداعى للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل، والمحكمة ترفض تفسير العقد لأطول فترة زمنية ممكنة وهى 60 عاما قياسا على مدة حق الحكر، والمادة 563 مدنى تحسم النزاع لصالح المالك.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 8010683 لسنة 2021 مدنى كلى شبرا الخيمة، لصالح المحامى بالنقض عصمت فتحى أبو لبدا، برئاسة المستشار محمد فؤاد، وعضوية المستشارين مصطفى إبراهيم، وأحمد رفاعى، وأمانة سر محمد الصغير. 
 

الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر بسبب عقد غير محدد المدة

واقعات التداعى ومستنداتها ودفاع دفوع الخصوم فى أن المدعية قد أقامت صحيفة دعواها المعلنة قانوناَ والمودعة قلم كتاب المحكمة بتاريخ 11 أبريل 2021 والموقعة من محام بغية القضاء، بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 6 أبريل 1998 مع إلزام المدعى عليهم بتسليم العين خالية من الشواغل والأشخاص مع إلزامهم بالمصاريف، وذلك على سند من القول بموجب عقد إيجار مورث المدعى عليهم من المدعية العين المبينة وصفا بالصحيفة، وحيث إن عقد الإيجار قد عقد لمدة محددة الأمر الذى تنطبق معه أحكام المادة 563 مدنى، وحيث إنها نبهت عليهم بالإخلاء بتاريخ 10 مارس 2021 قبل منتصف الشهر الأخير الذى تكون معه مدة العقد قد انتهت، الأمر الذى حدا بها لإقامة تلك الدعوى.  

المؤجر يطلب طرد المستأجر لأن العقد غير محدد المدة

وفى تلك الأثناء - تداولت بالجلسات أمام المحكمة على النحو الثابت بمحاضرها مثل فيها المدعية والمدعى عليه الأول كل بوكيل -محام- وبجلسة 5 أبريل 2021 قررت المحكمة ضم الدعوى رقم 801 لسنة 2021 للدعوى الراهنة الوحدة الموضوع والارتباط، وليستر فيهما حكما واحد وبمطالعة الدعوى المنضمة تبين أنها مقامة من المدعى علية الأول في الدعوى الضامة قبل المدعية فيها بموجب صحيفة من -محام- ومعلنة قانونا ومودعة قلم كتاب المحكمة بتاريخ 28 أبريل 2021 بغية القضاء:- بتفسير عقد الإيجار سند الدعوى لأطول فترة زمنية ممكنة وهى 60 عاما قياسا على مدة حق الحكر، وقدم طرفا الدعويين حوافظ مستندات طالعتها المحكمة، وآلمت بها وطلب المدعى عليه الأول في الدعوى الضامة إحالة الدعوى للتحقيق وندب خبير في الدعوى.   

المستأجر يقيم دعوى فرعية بتفسير العقد المفتوح لـ60 عاما

المحكمة في حيثيات الحكم، قالت عن موضوع الدعوى الضامة: فلما كانت المادة 147/1 من القانون المدني قد نصت على: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون..ط، وحيث نصت المادة 150/1 من ذات القانون على: "إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين"، وحيث نصت المادة 590 من ذات القانون على: "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين، وما أصاب المؤجر من ضرر". 

المحكمة تستند في النزاع على نص المادة 563 مدنى

وبحسب "المحكمة": وحيث نصت المادة 563 من القانون المدني على" إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقداً الفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء في المواعيد الآتى بيانها:

(ب) - في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة الدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير". 

وتضيف "المحكمة": والمقرر قضاا أن العقد - بعد انتهاء المدة المتفق عليها - متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ نهايتها منوطة بمحض مشيئة المستأجر وحده ولا يعرف متى يبدي الرغبة في إنهاء العقد، ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر في هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة، ويتعين إعمال نص المادة 563 مدني واعتباره بعد انتهاء مدته الأولى المتفق عليها متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة، وينتهي بانقضائها بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة، وهكذا إلى أن يحصل التنبيه، طبقا للطعن المقيد برقم 5472 لسنة 81 قضائية.  

المحكمة تستند في حكمها على عدة أحكام لمحكمة النقض

والعقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين، والنص في المادة 150/1 من هذا القانون على أن إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين، يدل على ما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة على أن العقد هو قانون المتعاقدين والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون، ويمتنع على أي من المتعاقدين نقض العقد أو تعديله كما يمتنع ذلك على القاضي وعليه أن يلتزم بعبارات العقد الواضحة باعتبارها تعبيراً صادقاً عن الإرادة المشتركة للمتعاقدين، فلا يجوز الانحراف عنها بدعوى تفسيرها ولا يلتزم القاضي بإيراد أسباب لقضائه إذا ما التزم بالمعنى الواضح العبارات العقد ومراعاة هذه القواعد من مسائل القانون التي تخضع لرقابة محكمة النقض، طبقا للطعن رقم 3112 لسنة 71 قضائية. 

المحكمة تقضى بطرد المستأجر لهذا السبب

بالبناء على ما تقدم - وعلى هديه ولما كان العقد سند الدعوى لم ينص فيه على مدة محددة لعقد الإيجار - الأمر الذي ينبنى عليه أن مدة نهاية ذلك العقد غير معلومة ولا يمكن تحديدها وينبني عليه أن ذلك العقد هو عقد غير محدد المدة وتنطبق عليه أحكام المادة 563 من القانون المدنى وتكون مدة العقد هي المدة المحددة لدفع الأجرة - ولما كانت الأجرة تدفع شهرياً الأمر الذي ينبني عليه أن العقد يجدد شهريا ما لم يبد أحد الطرفين الرغبة في انهائه بموجب تنبيه بالاخلاء ويكون ميعاد ذلك التنبيه قبل نصف الشهر الأخير، إلا أنه لما كانت المدعية قد نبهت المدعى عليهم بالاخلاء بموجب اناذار معلن إليهم على أن يكون الإخلاء نهاية عام 2021.

الأمر الذى ينبنى عليه أن ذلك التنبيه وقع سليما وينبنى عليه انتهاء مدة ذلك العقد، وتصبح معه يد المدعى عليهم بعد 31 مارس 2021 هي يد غاصبة ويتعين معه إجابة المدعية في طلب طرد المدعى عليهم.