عن قانون الإيجار القديم.. هل الملكية الخاصة مصونة ومحرمة؟.. 4 أسباب تؤدى لإهدار الثروة العقارية.. والمحكمة الدستورية العليا وصفت قوانين الإيجارات القديمة بـ"الاستثنائية".. والتعديلات المرتقبة تحسم النزاع

ردود أفعال من هنا وأخرى من هناك بشأن تعديلات قانون الإيجار القديم المرتقبة سواء من المؤجرين "المُلاك" أو المستأجرين، وقد ازدادت حدة تلك الردود المتباينة بين الطرفين، بعد إصدار ملاك العقارات القديمة وثيقة قانونية حول قانون الايجارات القديم يعرضون خلالها "الجذور والأبعاد ورؤى للحل"، وذلك من خلال وضع 3 عناصر أساسية بالوثيقة حول حق الملكية، و4 أسباب تكشف لماذا وصلت أزمة قانون الإيجار القديم لهذا الوضع، والملاك يقترحون 6 مواد لوضعها في التعديلات الجديدة في محاولة لإنهاء هذا الصراع المستمر بين الطرفين.

 

وبمجرد خروج "الوثيقة" صدرت التصريحات من هناك ومن هناك للرد على ما جاء بها من قبل المستأجرين، وذلك في إطار التطورات الجديدة والمهمة التي سيشهدها ملف الإيجار القديم، خاصة وأن الحكومة قامت منذ أكثر من عام بتشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة. 

 

  

 

الملكية الخاصة مصونة ومحرمة

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الردود حول الملكية الخاصة والمتعلقة بقانون الإيجار القديم والذى يُعد من أهم المشكلات الإجتماعية التي تهدد السلم الاجتماعى نتيجة الخلل الكبير في العلاقة بين المالك والمستأجر، ولذلك أعد ملاك العقارات القديمة وثيقة قانونية حول الإيجار القديم  - الجذور والأبعاد ورؤى الحل - متضمنة مقترح بمشروع قانون لحل مشاكل الإيجار القديم مكون من 6 مواد قانونية – بحسب المحامى ياسر زبادي المستشار القانوني لإئتلاف ملاك العقارات القديمة.

 

4 أسئلة شائكة حول قانون الإيجار القديم

 

في البداية – في الحقيقة المستأجرين ممثلين في رئيس اتحاد مستأجري مصر أبدوا اعتراضهم على هذه الوثيقة بل جادلوا في وجود مشكلة في الإيجار القديم مثيرا بعض الشبهات التي يحاول الإيحاء بمثالية الإيجار القديم بوضعه الحالي، حيث ذكر المستأجرين 1- أن قوانين الإيجارات القديمة لا تشكل إلا من وجهة نظر فردية وهذا غير صحيح لأن المشكلات الناتجة عن الإيجار القديم عديدة وذات أبعاد اجتماعية واقتصادية تلقي بآثارها السلبية على المنشآت والأفراد والمجتمع فيما يلي – وفقا لـ"زبادى":   

 

 

أ – فيما يخص المنشآت نجد أن العقارات المؤجرة إيجار قديم أنشئت منذ زمن بعيد، مما ترتب عليه ضعف إمكانياته وقدرتها بمرور الزمن، وبعضها انتهى عمره الإفتراضي نتيجة العائد من هذه الإيجارات المنعدمة في السكني والمتدنية في غير السكني، مما جعل صيانة العقار عبئا ثقيلا على المالك يقف أمامه عاجزا عن صيانة العقار، وفي الجانب الآخر نجد المستأجر متخذا موقفه سلبيا من صيانة العقار الذي يسكن به بحجة أن العقار ليس ملكه، فلا يكترث بالصيانة الأمر الذي أدى لانهيار الكثير من العقارات - طبقا لـ"زبادى".

 

ب – حق مالك العقار في استغلال ملكه بالصورة التي تحقق مصالحه نظير أجر عادل، وهذا لا يتحقق في الإيجارات القديمة، لأن أجرتها منعدمة في السكني ومتدنية في غير السكني، وهذا غبن واضح وجلي لكل ذي بصر وبصيرة، وهو ما يتبين منه غياب العدالة، وأدى لإثراء المستأجر بلا سبب على حساب المالك – هكذا يقول المستشار القانوني لإئتلاف ملاك العقارات القديمة. 

 

 

ج – يترتب على الإيجار القديم بصورته الحالية إهدار للثروة العقارية وإهدار المال العام من خلال إعفاء الإيجار السكني القديم من الضرائب العقارية وغيرها من الرسوم، وكذلك ضعف العائد من غير السكني لتدني القيمة الإيجارية،  ومن ثم تكون عوائده متدنية الأمر الذي يترتب عليه إهدار المال العام بمبالغ تقدر سنويا بحوالي مائة مليار جنيه، وذلك لصالح المستأجرين وحدهم المستفيدين من هذه الإيجار القديم – طبقا لـ"زبادى".

 

د – استمرار الإيجار القديم بصورته الحالية يخالف الدستور وقواعد العدالة، حيث تم تمييز المستأجرين على الملاك، وكذلك على المستأجرين وفق القانون المدني بما يخل بالتضامن الاجتماعي، وبمبدأ تكافؤ الفرص ويخل بالحماية المقررة للملكية الخاصة وينال من حرية التعاقد باعتبارها فرعا من الحرية الشخصية مما يهدد السلم الاجتماعى. 

 

 

2- قرر المستأجرين أن القوانين الاستثنائية هي التي تصدر في ظل الحروب والكوارث الطبيعية وغيرها وأن القانونية 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 لم يصدرا في حالة الحرب أو الكوارث ومن ثم ليسا استثنائيا، فما الرد على تلك الجزئية؟

 

يُجيب المستشار القانوني لإئتلاف ملاك العقارات القديمة: هذا غير صحيح حيث أن الاستثناء هو الخروج عن الأصل العام بحكم خاص للحالة المستثناه، ولما كان الأصل أن عقد الإيجار عقد مؤقت لوروده على المنفعة، وأن حرية التعاقد بين الأفراد من الحقوق الشخصية إعلاء لمبدأ سلطان الإرادة إلا أن المشرع المصري خروجا من هذا الأصل أوجد حالة استثنائية بالتدخل في العلاقة الإيجارية وحرية التعاقد في العلائق الإيجارية منذ عام 1920 وحتى صدور القانونين 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 وتعديلاتهما امتداد لهذه الحالة الاستثنائية التي يجب أن تكون مقيدة بمدة محددة لا تترك مستمرة بلا مبررات.  

 

رأى المحكمة الدستورية العليا في الأزمة

 

والمحكمة الدستورية العليا قد أكدت وصف قوانين الإيجارات القديمة بالاستثنائية في العديد من أحكامها بقولها: " إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن القيود الاستثنائية التي نظم بها المشرع العلائق الإيجارية لا يجوز اعتبارها حلا دائما ونهائيا لمشكلاتها فلا يتحول المشرع عنها، بل عليه أن يُعيد النظر فيها على ضوء ما ينبغي أن يقوم في شأنها من توازن بين حقوق كل من المؤجر والمستأجر، فلا يختل التضامن بينهما اجتماعيا، ولا يكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما، بل تتوافق مصالحهما اقتصاديا، وعلى تقدير أن الأصل في عقود القانون الخاص هو انبناؤها على علائق تتكافأ بشأنها مصالح أطرافها، فلا يميل ميزانها في اتجاه مناقض لطبيعتها، إلا بقدر الضرورة التي يتعين أن تخلى مكانها - عند فواتها – لحرية التعاقد" – طبقا لحكم الدستورية العليا في الدعوى المقيدة برقم 84 لسنة 17 قضائية دستورية ٠ 

 

 

3 – ومن ضمن هذه النقاط  ما أكده المستأجرين أنه طبقا لنص المادتين 34، 35 من الدستور أن الملكية العامة محرمة والملكية الخاصة مصونة وليست محرمة بمعنى أنه يجوز لمالكها أن يضع قيدا بإرادته، وفي هذه الحالة عليه أن يلتزم بالعقد الذي وضعه بإرادته دون ضغوط أو لبس ومن هذه القيود عقد الإيجار الذي تم إبرامه بالتراضي وفق قوانين تنظم العلاقة الإيجارية بين طرفي، فما الرد على تلك الإشكالية؟

 

يتبين من هذا الكلام أن مفهوم حق الملكية غائب عن المستأجرين بقولهم: "الملكية العامة محرمة والملكية الخاصة مصونة وليست محرمة"، ويرد عليه بالآتي – الكلام لـ"زبادى":

 

يقصد بالملكية: العلاقة الشرعية بين الإنسان والمال التي تجعله مختصاً فيه إختصاصاً يمنع غيره عنه بحيث يمكنه التصرف فيه عند تحقق أهليته للتصرف بكل الطرق السائغة له شرعاً وفي الحدود التي بينها الشرع، ومن أهم حقوق الملكية أنها تخول لصاحبها سلطة كاملة على الشئ ويتميز حق الملكية بأنه حق جامع ومانع ودائم ولا يسقط بعدم الإستعمال .

 

أ - الحق الجــامع :- 

 

يخول لصاحبه جميع المزايا التي يمكن الحصول عليها من الشئ والسلطات التي يخولها حق الملكية هو حق الإستعمال والأستغلال  والتصرف . 

 

حق الاستعمال : هو استخدام الشئ فيما يعد له . 

 

حق الاستغلال : هو القيام بالأعمال اللازمة للحصول على ثمار الشئ كالتأجير . 

 

حق التصرف : فللمالك الحق في التصرف المادي والقانوني في منافع الشئ وفي رقبته . 

 

ب - الحق المانــــع :-  

 

حق الملكية هو حق مقصور على صاحبه ويمكنه من الاستئثار بمزايا ملكه دون غيره .

 

ج - الحق الدائـــم :-  

 

حق الملكية يدوم بدوام الشئ بينما الحقوق الأخري ليست لها صفة الدوام ٠ 

 

 

4– من الإشكاليات التي آثارها "المستأجرين" أن المالك تقاضى من المستأجر مبلغ "خلو الرجل" يقدر بنصف ثمن العين تمليك مدعين أن المادة 26 من القانون 49 لسنة 1977 وكان في نفس الوقت يبيح أخذ مبلغ تأمين، ثم جاء نص المادة 6 من القانون 136 لسنة 1981 أجاز للمؤجر الحصول على مقدم إيجار لا يتجاوز إيجار سنتين ٠

 

ويرد على هذه المغالطات – بحسب "زبادى" - بأن المادة 26 من القانون 39 لسنة 1977 حظر على المالك الحصول على مبلغ مجمد من المستأجر "الخلو" الذي كان مجرمه ومعاقبا عليه بالمادة 77 من القانون 49 لسنة 1977، وبالتالي القول بحاول المالك على مبلغ الخلو ادعاء بلا دليل، كما أن المادة 6  من القانون 136 لسنة 1981 أجاز للمالك أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار أي جزء من الأجرة يتم خصمه واشتري، لذلك أن يتم الاتفاق كتابة على مقدار المقدم وكيفية خصمه من الأجرة، وبالتالي كان يرد للمستأجر مرة أخرى خصمه من الأجرة ٠

 

أما باقي الشبهات التي آثارها "المستأجرين" ما هي إلا جدال مردود عليه، فلسنا في حاجة للرد عليها، ومما سبق يتبين أن الحجج التي تذرع بها "المستأجرين" حجج واهية بغرض ابقاء الإيجار القديم على هذه الحالة ليظل منتفعا بها المستأجرين بأملاك غيرهم بأجره تكاد منعدمة، وكأن المستأجر أصبح مالكا للعين المؤجرة والمالك الحقيقي ليس له من ملكه إلا ورقة مكتوب فيها أنه يمتلك عقار، فاستمرار الإيجار القديم تسبب في إهدار المال العام وإهدار الثروة العقارية وجعل الملاك بلا أملاك، فالملكية الخاصة مصونة ومحرمة يجب أن تعود لأداء دورها في الحياة الإجتماعية والتنمية الاقتصادية – بحسب المستشار القانوني لإئتلاف ملاك العقارات القديمة.